對(duì)于中國(guó)這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十幾年的房地產(chǎn)大牛市， 泡沫論不絕于耳，只不過(guò)預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)見(jiàn)頂是幾乎不可能的任務(wù)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲不漲也是一個(gè)需要深思的問(wèn)題。誠(chéng)如Pieter Bottelier所說(shuō)：“任何對(duì)中國(guó)問(wèn)題說(shuō)出肯定的話的人，腦袋都有問(wèn)題”。
首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，2005年預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤。但從他預(yù)言以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)一直在上漲，直到2013年左右謝國(guó)忠退出江湖，基本不敢預(yù)言。2015年初，全國(guó)房?jī)r(jià)都在跌，謝國(guó)忠覺(jué)得歷史性的機(jī)會(huì)來(lái)了，又勇敢地站出來(lái)說(shuō)這一次房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。結(jié)果后來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)爆漲，謝國(guó)忠這樣一個(gè)非常有地位的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，為什么他對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)會(huì)這么的離譜？因?yàn)椋凸懒酥袊?guó)的房地產(chǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)是人類最復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，誰(shuí)能把它解決了，那絕對(duì)是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
那究竟是什么在影響著中國(guó)房地產(chǎn)的漲幅？
影響因素一：錢一定要找到出口，能夠圈住錢的池子就是房地產(chǎn)
大師弗里德曼說(shuō)的深刻：價(jià)格是一種貨幣現(xiàn)象。2009年到2015年之間，中國(guó)信貸平均每年增長(zhǎng)20%左右，大大高于名義GDP增長(zhǎng)率。截止2016年末，中國(guó)M2達(dá)到155萬(wàn)億（約22萬(wàn)億美元）、GDP為74萬(wàn)億（11.7萬(wàn)億美元），而美國(guó)的M2和GDP分別為13萬(wàn)億美元和18萬(wàn)億美元。換言之，中國(guó)的GDP只有美國(guó)的2/3，但中國(guó)的貨幣量卻相當(dāng)于美國(guó)的1.7倍。
而中國(guó)在匯率機(jī)制上選擇貨幣政策的獨(dú)立性和匯率的穩(wěn)定性。錢是不會(huì)永遠(yuǎn)睡覺(jué)的，錢一定要找到出處，那這些超發(fā)的貨幣流向哪里？
它無(wú)非是樓市、股市和商品市場(chǎng)。而當(dāng)錢都沖向商品市場(chǎng)，就會(huì)造成嚴(yán)重的通貨膨脹，社會(huì)要?jiǎng)觼y的。一方面發(fā)這么多錢，一方面擔(dān)心社會(huì)穩(wěn)定，最終發(fā)現(xiàn)能夠圈住錢的池子就是房地產(chǎn)。
影響因素二：中國(guó)房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地方財(cái)政
中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦說(shuō)，“城市政府總是有意無(wú)意把房?jī)r(jià)往高推，為什么這么搞呢？賣地有收入。”這是理解房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。
中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政和金融體系，這意味著政府總是有動(dòng)力去阻止房?jī)r(jià)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，政府仍然有強(qiáng)大的能力去刺激樓市。如，2015年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下跌，隨即官方開(kāi)始放松購(gòu)房限制，“房貸利息抵扣個(gè)稅”這個(gè)政策只是討論了一下并未來(lái)得及實(shí)施，房?jī)r(jià)就開(kāi)始了新一輪猛漲。
影響因素三：房貸支撐銀行金融體系，房?jī)r(jià)下跌，銀行將無(wú)法承受
2016年中國(guó)工、農(nóng)、中、建四大銀行新增貸款50%流入房地產(chǎn)，居民財(cái)產(chǎn)2/3是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)是中國(guó)金融體系當(dāng)中最重要的一環(huán)。同時(shí)，現(xiàn)在很多企業(yè)融資、個(gè)人融資用什么？房屋抵押，現(xiàn)在最大抵押品就是房地產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌，銀行將無(wú)法承受。（原標(biāo)題：劉勝軍：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的三大推手)