購租并舉是劑長效藥能解哪些樓市頑疾
2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。
2016年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，實行購租并舉，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，近一年多時間里，全國累計超過20多個城市出臺了有關(guān)住房租賃的政策內(nèi)容。
對普通民眾來說，購租并舉已從一個概念衍生出“購租同權(quán)”、“開發(fā)商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能，住房租賃市場改革雛形正在形成。8月28日，國土部、住建部還聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點集體建設(shè)用地建租賃住房。
“購租同權(quán)進(jìn)入政策層面，對中國未來住房市場結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響，長效機(jī)制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不再支持房價的繼續(xù)快速上漲?！?月21日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出。
有人會問，購租并舉的長效藥到底能解決哪些樓市頑疾？“首先肯定是改變‘重售輕租’局面，讓承租人也能租得安心，最終達(dá)到維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定的目的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者，對樓市調(diào)控來說，建立購租并舉的住房制度，還能減少非理性購房需求，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。
在房地產(chǎn)研究人士、新城控股高級副總裁歐陽捷看來，購租并舉的另一重要目的則是讓外來人口更為靈活的流動，想留下的可以穩(wěn)定租房，想離開的也無“后顧之憂”?！按蟪鞘械淖》抠Y源得到高效利用，讓購房人寶貴的住房資源避免閑置浪費，實現(xiàn)租賃住宅‘輪動式利用效應(yīng)’?！?/span>
記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，購租并舉最想解決的問題，是破除唯有買房才能“安家置業(yè)”的固有觀念，取而代之的是通過住房租賃制度等多種手段保障居住權(quán)。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，除保證供應(yīng)、提高權(quán)益外，購租并舉還可能在房地產(chǎn)投資依托基金的實施上有所突破。
階梯消費制度正在構(gòu)建先租后買打通市場
作為住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。
一方面，體現(xiàn)在雙方權(quán)益享有上的逐步接近；另一方面，階梯消費制度正在構(gòu)建，承租人可能會搖身變?yōu)橘彿咳?，甚至可享有?yōu)先購買租賃房屋的權(quán)利。
傳統(tǒng)理解上，租、售是完全分離的兩個市場。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場體系，需形成購租并舉的“階梯消費、過濾使用”機(jī)制；完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買的制度，形成“購租并舉、先租后買”的新模式。
可見，階梯消費正是銜接租、售兩個市場的關(guān)鍵所在。
張波將梯度消費模式通俗化的理解為“有多大能力，辦多大事”。他說，“先租后買”針對剛步入社會的年輕人就是先租房，有能力了再買房；針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來看，租房和買房的保障是趨同的。
8月10日，北京市完成了對《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中，有群眾認(rèn)為單身家庭需“年滿30周歲”的申請條件過于嚴(yán)苛。為此，北京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費，并將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現(xiàn)有效銜接。
倪鵬飛將梯度消費分為三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有產(chǎn)權(quán)住房，邊租邊購；第三，完全自購，完全自有產(chǎn)權(quán)。
針對租賃轉(zhuǎn)購買，在法律層面其實早有說明，業(yè)內(nèi)俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優(yōu)先購買權(quán)”等。
記者查詢《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
“多元所有”產(chǎn)權(quán)制度浮現(xiàn)為購房人減負(fù)
強(qiáng)化租賃市場，并不意味著住房銷售市場將被弱化，反給房屋買賣帶來更多可能。
在倪鵬飛看來，目前我國房地產(chǎn)市場存在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一的問題，應(yīng)盡快建立多元產(chǎn)權(quán)及保護(hù)機(jī)制。“應(yīng)建立個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的產(chǎn)權(quán)制度，形成對應(yīng)收入與偏好的產(chǎn)權(quán)匹配機(jī)制?！?/span>
其中，共有產(chǎn)權(quán)住房等已被多地提進(jìn)日程。今年4月，住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。
數(shù)月后，北京宣布擬探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020年)》中提出，推動建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點共有產(chǎn)權(quán)房，并連續(xù)5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
產(chǎn)權(quán)共有，對購房人有啥好處？“此舉降低了個人購房成本，有利于滿足無房家庭住房剛需，進(jìn)一步平抑房價?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，多元主體出資購房，相當(dāng)于房子的居住權(quán)和收益權(quán)是分離的，居住權(quán)由其中一個或多個購房者享有；而收益權(quán)或增值獲利的權(quán)益是各類購房出資人共同享有。因此，若要兌現(xiàn)全部收益，購房人需逐步回購產(chǎn)權(quán)。
倪鵬飛認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房有利于建立長效機(jī)制，構(gòu)建住房多層次供給體系。具體體現(xiàn)在兩個方面：一是抑制投機(jī)和**，明確現(xiàn)有各類保障性住房中政府投入的權(quán)屬及其定價規(guī)則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進(jìn)住房保障體系，充分利用市場機(jī)制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能力，支持國民“居者有其屋”夢想的實現(xiàn)。
“不久的將來，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發(fā)商自持住宅為主的住房市場新格局將逐步形成。”歐陽捷說。（原標(biāo)題：樓市調(diào)控長效機(jī)制雛形確立 未來先租后買更方便）