近期,萬達(dá)王健林、SOHO潘石屹等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)巨頭近來不斷出售商業(yè)地產(chǎn)項目。另外,一些房地產(chǎn)企業(yè)則不斷增加商業(yè)地產(chǎn)營收目標(biāo)。公開信息顯示,萬科提出到2019年,其商業(yè)租金規(guī)模要達(dá)120億元;龍湖地產(chǎn)提出到2020年,其商業(yè)租金收入將達(dá)100億元左右;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中國金茂亦提出旗下商業(yè)營收要達(dá)50億元。
地產(chǎn)巨頭截然不同的路徑離不開資本對商業(yè)地產(chǎn)的青睞。有數(shù)據(jù)顯示,2016年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高,交易總額超過2100億元,并預(yù)計今年將再創(chuàng)新高。
廣州(樓盤)天河區(qū)天河路商會會長、正佳集團(tuán)副董事長兼執(zhí)行董事謝萌表示,商業(yè)中心的競爭已進(jìn)入紅海時代,越來越多的資本將目光轉(zhuǎn)向了更具增長潛力的新型業(yè)態(tài)。
據(jù)悉,天河路商圈是廣州天河區(qū)的核心商區(qū),在這個不到兩公里距離、總面積約4.5平方公里的范圍內(nèi),匯聚了正佳廣場、太古匯、萬菱匯、天河城等近20家大型商業(yè)綜合體。在商業(yè)地產(chǎn)的廝殺中,天河路商圈逆勢增長。來自天河路商會的數(shù)據(jù)顯示,2016年僅一個商圈的社會消費(fèi)品零售總額就達(dá)9600億元。
就商業(yè)綜合體而言,超大體量需要超大流量的支撐,首先商圈商會要發(fā)揮作用。謝萌認(rèn)為,從整個生態(tài)環(huán)境出發(fā),商圈商會要發(fā)揮四個主要功能:一是采集信息,包括商圈商業(yè)信息、酒店行業(yè)信息、旅游信息、文化信息、創(chuàng)新信息內(nèi)容,盡量避免商業(yè)中心的同質(zhì)化競爭;二是不斷拓展新游客、新客戶源,開發(fā)新藍(lán)海流量;三是在國際上建立國際旅游網(wǎng)絡(luò),拓展國際流量;四是打造品牌活動,打造超級IP,把所在商圈打造成城市新的商業(yè)名片。
商業(yè)購物中心必須積極擁抱并大膽推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,今后的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)不會是單純的商業(yè)銷售。謝萌說,一個商業(yè)綜合體只有通過新文化(300336,股吧)的建設(shè),加強(qiáng)客戶的體驗,借助新技術(shù)來提升行業(yè)運(yùn)營效率,客戶才會有新連接。
中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長齊曉齋認(rèn)為,當(dāng)前,各地的購物中心正在積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整:零售配比明顯下降,由過去的70%下降到50%甚至更低;親子、餐飲、娛樂等體驗式消費(fèi)占比則明顯提升。
據(jù)統(tǒng)計,2016年中國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達(dá)3.4萬億美元,位居全球第二。
對于商業(yè)地產(chǎn)的投資策略,五牛股權(quán)投資基金管理有限公司副總裁全宇看好高速發(fā)展的城市群,專注于迅速形成的城市體,諸如上海(樓盤)周邊、杭州(樓盤)等經(jīng)濟(jì)活躍度及交易活躍度更高的城市板塊,積極覆蓋快速發(fā)展的準(zhǔn)一線城市,以商辦物業(yè)為核心,專注于區(qū)域板塊的價值標(biāo)桿與驅(qū)動者,持續(xù)拓展如工業(yè)園、倉儲物流和停車場等細(xì)分市場。
“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重資金投入,回報時間比較長,考驗的不僅僅是開發(fā)能力,而是運(yùn)營能力、服務(wù)能力?!敝x萌說,行業(yè)發(fā)展到了一個洗牌的區(qū)間里。
戴德梁行方面預(yù)測,未來市場,可增值型或機(jī)會型資產(chǎn)將成市場新寵。研報指出,近年來,由于租金增長放緩而資本價值增長超速,中國商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。未來,在龐大供應(yīng)量的壓力下,預(yù)計租金增長仍保持緩慢態(tài)勢,收益率預(yù)計或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此,更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對資產(chǎn)價值的提升,可增值型或機(jī)會型資產(chǎn)也越來越受歡迎。
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示:“城市更新產(chǎn)業(yè)升級,改造創(chuàng)新將成為未來幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對于投資者來說,有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理將成為制勝因素?!保ㄔ瓨?biāo)題:可增值型商業(yè)地產(chǎn)或成市場新寵)