隨著中央部委啟動(dòng)的一項(xiàng)大檢查，過(guò)往開發(fā)商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。
國(guó)土資源部官員表示，近期將在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾。
全國(guó)土地利用管理工作會(huì)于8月30日至31日召開，國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上透露了上述消息。
防止開發(fā)商囤地
上述負(fù)責(zé)人介紹，下半年，國(guó)土部將繼續(xù)堅(jiān)持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策，對(duì)重點(diǎn)城市“一城一策、靶向治理”，特別是對(duì)于熱點(diǎn)城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查。
該官員的表態(tài)中并未透露哪些城市會(huì)被列入這次“大檢查”之中。不過(guò)，一般而言，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數(shù)的二線城市。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇8月14日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面已有所降溫，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面得到了控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步平穩(wěn)健康運(yùn)行的態(tài)勢(shì)會(huì)得到加強(qiáng)。
而這并非是國(guó)土部第一次進(jìn)行類似大檢查。早在2009年，針對(duì)當(dāng)年土地市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地塊，國(guó)土部就曾啟動(dòng)對(duì)這些高價(jià)地塊的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管。當(dāng)時(shí)，一位國(guó)土部司局級(jí)官員曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。
時(shí)隔數(shù)年，國(guó)土部門此番對(duì)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，能否順利推動(dòng)開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏？
其實(shí)，國(guó)土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國(guó)土部、國(guó)家工商總局2008年聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。
對(duì)開發(fā)商沖擊更大的變化是，以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，新版合同還有竣工期的約定。“要是到期仍然未完工，國(guó)土部門可以對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，延期多少天就要罰多少錢。”上述國(guó)土部司局級(jí)官員稱。
按照相關(guān)政策規(guī)定，原則上一個(gè)商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。
不過(guò)，過(guò)往我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，樓市低迷時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇延遲開工竣工的方式，來(lái)降低低價(jià)入市的風(fēng)險(xiǎn)。而樓市火爆時(shí)，也會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來(lái)樓市走高，將項(xiàng)目延后入市，謀求后期以更高的售價(jià)來(lái)獲取更高的利潤(rùn)。
這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界往往就將之視為開發(fā)商“囤地”，“囤地”的項(xiàng)目多了，按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目就會(huì)相對(duì)減少，這在熱點(diǎn)城市就會(huì)加劇市場(chǎng)中的供需矛盾，推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
能否及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源成關(guān)鍵
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡是影響未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的一個(gè)重要因素。
中國(guó)人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高、增速過(guò)快，且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。
在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位后，地方政府紛紛推出加大供應(yīng)住宅用地的計(jì)劃。
住建部和國(guó)土部在4月6日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期6~12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
此后，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)2017~2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速?！耙痪€城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到了1714萬(wàn)平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬(wàn)平方米上漲達(dá)到了121%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
他認(rèn)為，整體來(lái)看，一線城市住宅土地市場(chǎng)的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過(guò)往年，極大緩解未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格松動(dòng)下行可能性明顯增加。
不過(guò)，由于中國(guó)樓市始終存在“囤地”這個(gè)頑疾，即便大量土地供應(yīng)出去了，能否及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)，成為本輪樓市調(diào)控又一關(guān)鍵問(wèn)題。
因此，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾，才成為此次政府監(jiān)管的重點(diǎn)。
在上述全國(guó)土地利用管理工作會(huì)上國(guó)土部副部長(zhǎng)王廣華表示，要因城施策持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管控，強(qiáng)化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。（原標(biāo)題：國(guó)土部將嚴(yán)查開發(fā)商囤地 能否轉(zhuǎn)化成房源成關(guān)鍵）