租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現(xiàn)為居住的空間，更體現(xiàn)為一系列的公共基礎服務和市場化的商業(yè)服務。租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值。
“試點利用集體建設用地建設租賃住房，如果操作得好，會有多贏的效果，可以讓多方享受到城市化紅利。但是需要注意在操作過程中，以配套措施跟進確保改革進程和風險可控，確保"好經(jīng)不被念歪"?！鄙钲冢潜P）市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴法治周末記者。
近日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱“方案”），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
試點實操須考慮法律程序
避免農(nóng)民權(quán)益被侵害
李宇嘉在長期的研究中了解到，集體建設土地市場化過程中，農(nóng)民處于弱勢地位。近年來房價上漲，國有和集體土地“級差地租”拉大，基層政府利用土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在激勵很高，資本侵害農(nóng)民利益也普遍存在。
“村集體在集體建設土地市場化的過程中的權(quán)力很大，過往出現(xiàn)過一些不良事件，村集體、開發(fā)商和地方政府獲益而農(nóng)民權(quán)益受損的情況時有發(fā)生。所以，集體建設土地市場化的任何改革中央層面都是小心謹慎（比如試點公租房），中央甚至寧愿原地踏步，也不愿出現(xiàn)侵害農(nóng)民利益的亂象。”李宇嘉表示。
在李宇嘉看來，集體建設用地的存量規(guī)模很大，但是這次只是選取了13個試點城市進行探索，就是這個原因。
圣運律師事務所主任王優(yōu)銀也對法治周末記者透露，他近些年代理了一些案件就是典型的村集體侵犯農(nóng)民利益的情況。
“比如按照法律規(guī)定，如果村集體想要把集體建設用地用于其他用途，需要經(jīng)過一半以上的成年村民或三分之二的戶的同意才可以，但實際操作中，村集體的相關領導可能直接就簽字代表了村民；再比如，我曾經(jīng)經(jīng)手一個案件，村集體組織開發(fā)商和村民簽訂了征地補償合同，但是征地補償款項卻直接打到了村集體帳號中，村集體拿數(shù)億資金
去理財，最后血本無歸?！蓖鮾?yōu)銀舉例道。
王優(yōu)銀還告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，集體建設土地上如果要建設房屋租賃給農(nóng)戶以外的“新市民”，需要先通過招拍掛，將集體建設土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有土地，然后再進行建設開發(fā)和租賃。
“在推行集體建設土地建設租賃房屋的過程中，這些農(nóng)民同意集體建設用地用于其他用途的手續(xù)、法定的土地性質(zhì)變更程序都應當嚴格執(zhí)行，避免農(nóng)民利益受損，使農(nóng)民權(quán)益得到保障和提升?！蓖鮾?yōu)銀補充道。
建設資金問題需解決
如何提高村集體積極性
李宇嘉曾經(jīng)多地調(diào)研集體建設用地的使用情況，他發(fā)現(xiàn)，即便是以往沒有相關試點，很多地方的農(nóng)村集體建設用地實際上都在使用過程中，閑置的量非常少。
“比如農(nóng)民在自家的宅基地上建房屋往外出租；再比如集體經(jīng)營性建設用地租給一些公司做經(jīng)營使用等?！崩钣罴握J為，當前情況下，要在集體建設用地上建租賃房屋，無非就兩種途徑，第一是新建租賃房屋，第二是盤活現(xiàn)有土地上的存量房。
但是李宇嘉表示，這兩種途徑在實際操作中都存在一定難題。其中盤活存量房的難題在于，存量盤活涉及規(guī)劃調(diào)整、配套跟進、消防安全驗收等，實踐中推進速度非常慢。
李宇嘉曾經(jīng)在某地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，相關部門把城中村的存量房重新統(tǒng)一規(guī)劃、裝修、調(diào)整后，到消防部門申請驗收時，消防部門不予驗收，理由是城中村之前出現(xiàn)過消防問題。雖然存量房可能已經(jīng)在消防的配套上做了改進，但就是由于之前出過問題，消防部門還是會有所顧慮。
“在沒有政策優(yōu)惠的情況下，新建租賃房屋過程中的最大難題是資金?！崩钣罴胃嬖V記者，集體建設土地上建租賃住房，前期建設和配套需要投入的資金量太大，中后期管理運營又需要密集的人力，而這些郊區(qū)的租金水平又不一定跟得上，投資回收期將在20年以上。那么村集體是否可以考慮通過銀行貸款的方式來解決資金問題？
“銀行一般不接受集體建設用地抵押貸款，因為這類土
地很可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰等問題，銀行認為這種貸款業(yè)務風險比較大。所以在種種因素之下，現(xiàn)在不少村集體、村民及合作開發(fā)商等對于這類業(yè)務都處于觀望態(tài)勢?！崩钣罴握f，畢竟建租賃房不像直接蓋房子往外賣來得快，村集體和村民的內(nèi)生動力還不是很夠。
李宇嘉認為，這種大型且?guī)в泄残缘墓こ?，解決了資金問題，才能持續(xù)，不會異化為“數(shù)字工程”或“面子工程”。
至于如何才能解決資金問題？李宇嘉有兩個建議：第一是在相關項目沒有很高的利潤吸引力的情況下，需要發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭作用；第二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的作用
“去年國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》與近期九部委發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，都提出要“積極支持并推動發(fā)展REITs?！崩钣罴窝a充道。
REITs是否會愿意介入這樣的項目？
李宇嘉認為，如果集體建設用地上建的租賃房的最大優(yōu)勢是土地成本比較低，主要是建安成本，經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)的運營，投資回報率還是可以比較高的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾經(jīng)做過測算，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率很低，大部分年收益只有1%至2%。集體建設用地因為土地價格相對較低，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲
得穩(wěn)定回報，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。
李宇嘉也曾到杭州市調(diào)研，在當?shù)?，房地產(chǎn)服務機構(gòu)世聯(lián)行（002285,股吧）負責運營村集體建設的租賃用房后，可以得到的回報率就可以達到5%至6%。
“5%至6%的租金回報率，已接近甚至超過國際大城市的租賃收益率，這使得此類項目成為REITs可介入的優(yōu)質(zhì)基礎資產(chǎn)。”李宇嘉表示。
讓新市民愿意到試點地居住
三個問題需平衡
方案中在談及試點的基本原則時提到，試點以滿足新市民合理住房需求為主。
法治周末記者在采訪中也隨機詢問了部分有租房需求的人，他們是否愿意到這些集體建設用地上蓋的租賃房居??？
有些人的回答是，會有顧慮，一是擔心房子太偏遠，二是擔心房子會建在村子里，房屋管理不好導致環(huán)境特別亂。
如果是這樣，試點建的租賃房屋沒有足夠吸引力，試點的效果也很難到達。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領告訴法治周末記者，集體建設用地建設租賃住房是解決人口凈流
入城市租賃供給不足的有效途徑之一。但該政策在實施過程中需要平衡三個問題。
其一是職住平衡，如何讓居住地和工作地保持在一定的通勤范圍內(nèi)，這需要更多地盤活城區(qū)內(nèi)工作集聚區(qū)內(nèi)的集體用地；其二是前瞻性關注租賃人口集中分布帶來的社會問題。例如，如何讓這些集中居住的年輕人與其他社會群體，其他社區(qū)融合？如何避免貧困的集中和社會問題的集中？其三是要統(tǒng)籌考慮租賃建設和租賃配套設施的安排。
“租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現(xiàn)為居住的空間，更體現(xiàn)為一系列的公共基礎服務和市場化的商業(yè)服務，因此可以說，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值?！睏瞵F(xiàn)領表示。（原標題：租賃市場引入集體建設用地錢從何來）