“萬(wàn)科希望未來(lái)能夠抓住市場(chǎng)相對(duì)放慢的機(jī)會(huì)增加項(xiàng)目，也愿意增加杠桿的空間，目前19.6%的凈負(fù)債率相對(duì)較低?！?月5日，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔在萬(wàn)科中報(bào)及8月銷售情況電話會(huì)議紀(jì)要會(huì)上表示。
8月報(bào)顯示，萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)簽約面積274萬(wàn)平方米，合約金額370.4億元，銷售金額環(huán)比微增，同比卻有85%的增幅。1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2391.6萬(wàn)平方米，銷售金額3497.8億元，已經(jīng)接近去年全年3647億元的水平。
值得注意的是，自7月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露至今，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目24個(gè)，而此數(shù)據(jù)也成為今年以來(lái)單月增加項(xiàng)目最高紀(jì)錄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該24個(gè)項(xiàng)目共計(jì)需支付地價(jià)款約為301億元，也是今年新高。
對(duì)于土儲(chǔ)擴(kuò)充速度較此前加快的情況，梁潔稱，隨著政策的收緊、銷售的放慢，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在減弱，萬(wàn)科獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在增加，所以這兩個(gè)月土地規(guī)模的絕對(duì)量有增加。
在電話會(huì)議上，梁潔亦回顧了上半年的部分營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)。他稱，按全部銷售的資源計(jì)算，萬(wàn)科上半年的凈利潤(rùn)率是14.4%，但權(quán)益上只有10.5%。
梁潔解釋道，萬(wàn)科的毛利率表現(xiàn)要比凈利率更好的原因是，上半年實(shí)現(xiàn)了180萬(wàn)平方米的銷售，但結(jié)算量是下降的，而費(fèi)用發(fā)生主要與銷售規(guī)模相關(guān)，所以導(dǎo)致凈利率的表現(xiàn)沒(méi)有毛利率增長(zhǎng)快。但他退一步稱，若只計(jì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用占整體銷售金額比，費(fèi)用率還是有所改善的。上半年的銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用占銷售金額的總比例為1.7%，而去年全年為約3%左右。
擴(kuò)土儲(chǔ)與加杠桿
據(jù)披露，萬(wàn)科月內(nèi)新增加24個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積560萬(wàn)平方米，權(quán)益面積287萬(wàn)平方米，權(quán)益比例接近40%。
梁潔透露，8月份萬(wàn)科獲取土地的均價(jià)逾7000元/平方米，比7月份要高。雖然萬(wàn)科上半年新增土地儲(chǔ)備要比同期銷售規(guī)模要少，但受七、八月的影響，1-8月的新增土儲(chǔ)要?jiǎng)t更多一些。
梁潔稱，前8月萬(wàn)科總支付地價(jià)約1500億，平均地價(jià)比上半年高，接近8000元/平方米。但他也解釋道，目前新增項(xiàng)目按照金額分布來(lái)看，90%以上位于一線、二線城市，從實(shí)際可比的角度來(lái)說(shuō)溢價(jià)率還是比較低的。
截至年中，恒大的土儲(chǔ)為2.76億平方米，碧桂園則為2.1億平方米，均遠(yuǎn)高于萬(wàn)科1.16億平方米的水平。雖然萬(wàn)科的銷售位列行業(yè)前三，但市場(chǎng)對(duì)其土地儲(chǔ)備亦不免擔(dān)憂。
在電話會(huì)議中，梁潔亦為萬(wàn)科近期在擴(kuò)充土地儲(chǔ)備上的改變進(jìn)行表態(tài)，“之前大家擔(dān)心萬(wàn)科現(xiàn)有的資源在行業(yè)中不是很高，與銷售、開(kāi)工規(guī)模比也不是特別高。隨著政策的收緊、銷售的放慢，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在減弱，萬(wàn)科獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在增加，所以這兩個(gè)月土地規(guī)模的絕對(duì)量有增加?！?/span>
梁潔回顧稱，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備在2014年、2015年有所下降，雖然短期銷售不會(huì)受影響，但未來(lái)增長(zhǎng)的能力會(huì)受到影響。所以萬(wàn)科希望未來(lái)能夠抓住市場(chǎng)相對(duì)放慢的機(jī)會(huì)增加項(xiàng)目，也愿意增加杠桿的空間，目前19.6%的凈負(fù)債率相對(duì)較低。
對(duì)項(xiàng)目的要求上，萬(wàn)科希望，基于目前的價(jià)格水平，新增項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率可以超過(guò)20%，“這是最基本的要求?！?/span>
當(dāng)然，萬(wàn)科七、八月土地投入增加中一個(gè)不可忽略的因素是551億的廣信資產(chǎn)包。據(jù)梁潔透露，廣信項(xiàng)目預(yù)計(jì)最早于明年下半年進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)。由于項(xiàng)目規(guī)模比較大，一期開(kāi)發(fā)10-20萬(wàn)平方米，整體需要約10年的開(kāi)發(fā)周期。
萬(wàn)科如何提高ROE？
在電話會(huì)議上，在房?jī)r(jià)與地價(jià)之間，梁潔認(rèn)為房?jī)r(jià)的上升空間更小一些，尤其經(jīng)過(guò)前兩年土地價(jià)格的快速上漲，地價(jià)已經(jīng)難以下跌，所以房企毛利率空間是被壓縮的。在此情況下，梁潔詳細(xì)地對(duì)投資者分析了萬(wàn)科在提高ROE上的想法，包括加杠桿、小股操盤(pán)等方式。
據(jù)梁潔介紹，過(guò)去萬(wàn)科提高ROE的主要途徑是加快周轉(zhuǎn)，一是加快大眾住宅的周轉(zhuǎn)，二是通過(guò)增加裝修房的比例來(lái)提高周轉(zhuǎn)。
他稱，雖然裝修房本身的毛利并不高，甚至?xí)兔?，但能夠提高整體的資金周轉(zhuǎn)和ROE水平。但目前，萬(wàn)科的精裝修比例已經(jīng)超過(guò)了90%，進(jìn)一步增加的空間已經(jīng)不多了，所以通過(guò)這種途徑來(lái)提高周轉(zhuǎn)的可能性不大。
所以，目前萬(wàn)科更多是探索通過(guò)“小股操盤(pán)”的模式，降低項(xiàng)目中萬(wàn)科所占的權(quán)益，提供管理服務(wù)給投資者，獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的收益及為投資者提供管理服務(wù)的收益。如此，在凈資產(chǎn)投入并不高的情況下，ROE還是能夠獲得提升。
據(jù)稱，萬(wàn)科的輕資產(chǎn)“小股操盤(pán)”不僅運(yùn)用于重資產(chǎn)的持有性物業(yè)上，未來(lái)也會(huì)運(yùn)用于輕資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)物業(yè)上。不過(guò)，梁潔稱，目前這種模式的效果并不是很大，因?yàn)槿f(wàn)科今年的權(quán)益占比接近70%，今比去年年底的結(jié)構(gòu)略微低一點(diǎn)，但變化并不明顯。
當(dāng)然，除了提高周轉(zhuǎn)率，在提高ROE上，房企的杠桿水平或許能夠起到推波助瀾的作用。
梁潔稱，目前萬(wàn)科的總負(fù)債率在80%左右，并不算低，所以未來(lái)將更多地使用經(jīng)營(yíng)性杠桿。目前萬(wàn)科的有息負(fù)債杠桿存在提升的空間，但預(yù)計(jì)不會(huì)放大到40%以上。他總結(jié)道，杠桿提高有利于抵御一定程度上的毛利率收縮的影響，但更多的還是依賴于未來(lái)的輕資產(chǎn)的模式。
TOD、商業(yè)與泊寓
在電話會(huì)議中，梁潔還透露，由于深圳地鐵已從深圳市政府獲得安托山項(xiàng)目與前海國(guó)際項(xiàng)目的注資。所以，這兩個(gè)項(xiàng)目將成為萬(wàn)科與深圳地鐵首先合作的項(xiàng)目。
不過(guò)，鑒于深圳地鐵是萬(wàn)科的股東，項(xiàng)目合作將構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，具體的合作模式還未敲定。
梁潔還透露，目前萬(wàn)科成立的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)基金，一個(gè)基金用于持有購(gòu)物中心，一個(gè)用于持有社區(qū)商業(yè)?！拔覀?cè)诨甬?dāng)中的持股比例大概是30%多，這樣完成了對(duì)商業(yè)持有型物業(yè)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的過(guò)度?！贝送?，萬(wàn)科還希望基金的IRR能夠達(dá)到6%以上。
梁潔稱，持有型物業(yè)占據(jù)很多的資金資源，放慢周轉(zhuǎn)速度，而降低權(quán)益占比可以相對(duì)減少萬(wàn)科在這方面的風(fēng)險(xiǎn)。
在提及長(zhǎng)租公寓回報(bào)率方面，梁潔稱，雖然作為持有性物業(yè)，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)水平?jīng)]有物流，或者一些商業(yè)項(xiàng)目高，但是萬(wàn)科如果能夠?qū)崿F(xiàn)NOI （凈經(jīng)營(yíng)收益）5%的回報(bào)，這個(gè)生意就可以做。
由于回報(bào)低，所以萬(wàn)科更多是從運(yùn)營(yíng)效率上去解決問(wèn)題。梁潔稱，在對(duì)待長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科更多的是追求更低的費(fèi)用率，把CE（運(yùn)營(yíng)成本及費(fèi)用/EBITDA）控制在0.15以內(nèi)，即1元的租金中費(fèi)用控制在0.15元以下，萬(wàn)科還是可以做到的。
他表示，萬(wàn)科相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而方來(lái)說(shuō)，應(yīng)該沒(méi)有什么特別明顯的差異，但從量上來(lái)是絕對(duì)領(lǐng)先的。（原標(biāo)題：萬(wàn)科的白銀選擇：擴(kuò)土儲(chǔ)、加杠桿與小股操盤(pán))