龍湖是首家將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)定位于主航道業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。在韓石看來(lái)，冠寓的優(yōu)勢(shì)包括能夠依托集團(tuán)相關(guān)資源，尤其是獲得集團(tuán)初步授權(quán)可以直接進(jìn)行決策，這決定了在行業(yè)變化過(guò)程中龍湖的效率。
租賃市場(chǎng)政策利好頻出，令長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)備受關(guān)注，房企也不例外。龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)則是第一家非常重視該項(xiàng)業(yè)務(wù)的房企。
9月2日，“冠寓”在北京正式推出，這是龍湖在京滬穗深推出的第一個(gè)長(zhǎng)租公 寓項(xiàng)目。在產(chǎn)品發(fā)布會(huì)當(dāng)天，龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，冠寓是龍湖集團(tuán)繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，集團(tuán)的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。而龍湖是首家將長(zhǎng)租公 寓業(yè)務(wù)定位于主航道業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。這也是對(duì)國(guó)家租售并舉政策的積極響應(yīng)。
龍湖計(jì)劃將長(zhǎng)租公 寓推廣至16個(gè)城市，在一線城市之外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長(zhǎng)沙、成都、重慶、天津、濟(jì)南。至2017年底，龍湖計(jì)劃將開業(yè)長(zhǎng)租公 寓逾15000間。
中報(bào)顯示，今年上半年，冠寓租金收入占集團(tuán)收入的0.3%。
搶灘長(zhǎng)租公 寓
自2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)宣布正式試水長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)至今一年時(shí)間內(nèi)，龍湖表現(xiàn)出對(duì)這一領(lǐng)域的極大重視。
2017年3月，全國(guó)人大代表、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在兩會(huì)期間專門針對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)表提案稱，目前我國(guó)商品租賃住房市場(chǎng)面臨的首要問(wèn)題就是市場(chǎng)供給不足，租金居高不下。
為此，吳亞軍提出的建議包括增加土地供應(yīng)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房；允許開發(fā)企業(yè)將目前空置的商用住房改建為長(zhǎng)租公 寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)；建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供稅收優(yōu)惠；對(duì)符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼；商品租賃住房租戶進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)與購(gòu)房者均等化享有社會(huì)服務(wù)等。
梳理龍湖在長(zhǎng)租公 寓領(lǐng)域的發(fā)展路徑，也可以看出，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)于長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)極為重視。2017年3月，龍湖冠寓在重慶和成都開業(yè)，隨后布局至西安、杭州、蘇州、南京、廈門。2017年下半年，冠寓開始進(jìn)軍一線城市，8月進(jìn)駐廣州，9月北京店開業(yè)。目前，龍湖冠寓已經(jīng)進(jìn)入9個(gè)城市。
龍湖地產(chǎn)2017年中報(bào)稱，長(zhǎng)租公 寓業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)2017年底開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬(wàn)間以上，分布于北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、杭州等一線及領(lǐng)先二線城市。
韓石強(qiáng)調(diào)的龍湖是首家非常重視長(zhǎng)租公 寓業(yè)務(wù)的房企所言非虛。
比如萬(wàn)科也在積極布局長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)，但是將其列為“拓展業(yè)務(wù)”。2017年中報(bào)描述中，萬(wàn)科將業(yè)務(wù)具體分為“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”和“拓展業(yè)務(wù)”兩類，后者包括物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公 寓等部分。中報(bào)稱：“本集團(tuán)的定位為城市配套服務(wù)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)?！?/span>
韓石稱，集團(tuán)對(duì)于長(zhǎng)租公 寓業(yè)務(wù)十分重視。因此，三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。中期目標(biāo)是希望突破五萬(wàn)間；到2020年，希望在長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)做到前三名，租金收入超過(guò)20億。
龍湖的優(yōu)勢(shì)
長(zhǎng)租公 寓的盈利問(wèn)題是不少企業(yè)的痛點(diǎn)，龍湖也不例外。但作為開發(fā)商，龍湖擁有自身優(yōu)勢(shì)。
9月2日，龍湖在北京推出的“冠寓”采用的是輕資產(chǎn)模式。但在此之前，龍湖推出的長(zhǎng)租公 寓產(chǎn)品多是自持的重資產(chǎn)項(xiàng)目。
韓石解釋稱，“目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，輕重結(jié)合，逐漸加大重資產(chǎn)比例。因?yàn)槲覀儽旧肀晨魁埡?，也拿了一些地塊，有一些股權(quán)，具備地產(chǎn)行業(yè)特有的背景和優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在的冠寓已經(jīng)逐漸形成一定的市場(chǎng)規(guī)模和影響力，所以希望從輕資產(chǎn)入手，快速發(fā)展起來(lái)。輕資產(chǎn)模式，一般是對(duì)簽訂租約在十年以上的物業(yè)進(jìn)行改造，另外還會(huì)采取股權(quán)合作、委托管理的方式?！?/span>
在長(zhǎng)租公 寓這片藍(lán)海中，目前的運(yùn)營(yíng)主體已包括創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商等。龍湖有何優(yōu)勢(shì)可以爭(zhēng)取做到行業(yè)前三名？
韓石認(rèn)為，龍湖在運(yùn)營(yíng)、布局、品牌以及團(tuán)隊(duì)方面都擁有優(yōu)勢(shì)。比如，冠寓團(tuán)隊(duì)可以利用龍湖這個(gè)平臺(tái)做集采，價(jià)格、成本都控制得非常嚴(yán)格。另外，冠寓有著快速的決策體系。韓石透露，“龍湖集團(tuán)給了冠寓初步授權(quán)，冠寓在決策輕資產(chǎn)拿項(xiàng)目時(shí)候非?？臁Ｎ覀兎磸?fù)強(qiáng)調(diào)，爭(zhēng)取在一周之內(nèi)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做出判斷，做不做給予明確的答復(fù)。所以在市場(chǎng)變化非?？斓沫h(huán)境中，我們這方面有很大的優(yōu)勢(shì)。”布局方面，冠寓團(tuán)隊(duì)則可以依托龍湖深耕房地產(chǎn)行業(yè)32個(gè)城市公司的布局體系。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研了解到，由于長(zhǎng)租公 寓高企的成本，盈利成為不少企業(yè)難以解決的問(wèn)題。有研究報(bào)告指出，“55%的拿房成本和65%的入住率是長(zhǎng)租公 寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)，但據(jù)深入調(diào)研，很多公 寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。”
韓石稱，龍湖對(duì)長(zhǎng)租公 寓的設(shè)計(jì)已經(jīng)到了毫米級(jí)尺度，可以從細(xì)節(jié)控制設(shè)計(jì)成本?！俺杀居袔讉€(gè)維度，一個(gè)是輕資產(chǎn)的拿項(xiàng)目成本，二是裝修成本，三是運(yùn)營(yíng)成本，四是管理成本——都控制得非常嚴(yán)格。我們專門有一套成本結(jié)算體系，從最開始的招采、定拿項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，根據(jù)出租率、未來(lái)租金，倒推中間的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，有一個(gè)總額，然后結(jié)合運(yùn)營(yíng)體系?！?/span>
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，龍湖冠寓更強(qiáng)調(diào)時(shí)尚調(diào)性，還提出社群概念。韓石稱，除了工作以外，冠寓提出的社群概念更多是希望租客可以更多接觸社會(huì)機(jī)會(huì)；另外也希望提升租客生活品質(zhì)。（原標(biāo)題：龍湖搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng) 劍指行業(yè)前三)