進入9月，深圳(樓盤)樓市傳來兩大信號：一是銀行繼續(xù)收緊首套房貸，首套房貸利率全面上浮，平均利率達到5.04%。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在此前的基礎(chǔ)上，招行、廣發(fā)、渣打等銀行都在基準上上浮5%，民生、興業(yè)、東亞等銀行在基準上上浮10%，執(zhí)行基準利率的有平安、中信等銀行。
另一大信號是監(jiān)管層對房貸的監(jiān)控步步趨緊。深圳人行在上周五針對轄內(nèi)的商業(yè)銀行發(fā)布了一份風(fēng)險提示，對個人消費貸款的貸款期限要求最長不超過5年，而且不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押(二次抵押)發(fā)放個人消費貸款。
信號一 利率收緊
首套利率多為基準上浮5%—10%
融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：8月全國252家銀行首套利率執(zhí)行基準上浮，較上月數(shù)量翻一倍。全國首套房平均利率為5.12%，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在深圳的26家銀行中，8月共有13家銀行執(zhí)行首套利率基準，5家銀行執(zhí)行基準上浮5%，5家銀行執(zhí)行基準上浮10%。首套房首付方面，26家銀行均執(zhí)行三成。
首套房方面，招行、廣發(fā)、渣打等銀行都在基準上上浮5%，民生、興業(yè)、東亞等銀行在基準上上浮10%，執(zhí)行基準利率的有平安、中信等銀行。
二套房方面，21家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%，1家銀行執(zhí)行基準利率上浮15%，3家銀行執(zhí)行基準利率上浮20%，首付比例均為七成。8月深圳市場僅華潤銀行一家銀行暫停受理房貸業(yè)務(wù)，較上月減少2家。
融360分析師湯傳堯認為，深圳首套利率目前主要集中在基準上浮5%—10%的水平，若在無明確指導(dǎo)政策規(guī)定的情況下，首套利率過度上浮亦是不合理的，將會在一定程度上破壞市場平衡，引發(fā)市場新的不良反應(yīng)。
銀行半年報整體數(shù)據(jù)顯示，各大商業(yè)銀行的個人房貸占總貸款的比例基本平穩(wěn)，但個人住房貸款增速同比上年有所放緩。以農(nóng)行為例：該行的房貸貸款余額28559億元，占總貸款金額77.60%，增速同比下降21.20%。其它商業(yè)銀行的個人住房貸款增速也有不同程度的下降。
“受市場調(diào)節(jié)以及供求關(guān)系的變化，我們預(yù)估深圳房貸利率暫時不會再度出現(xiàn)大幅上升的情況?！睖珎鲌蚍治?，“今后銀行或推出新的對應(yīng)策略來緩解資金成本、額度總量限制帶來的困境，并不是要一味上浮房貸利率。而且，隨著政府相關(guān)租賃政策的出臺，或許會為銀行帶來新的轉(zhuǎn)機，銀行或?qū)⒅匦轮朴喓侠淼馁Y源配置，以帶來更好的盈收?！?/span>
信號二 監(jiān)管加強
防范消費貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場
記者從銀監(jiān)局官網(wǎng)上了解到，銀監(jiān)局和人民銀行對房貸市場的監(jiān)管正在進一步收緊。央行近日發(fā)布文件，鑒于個人其他消費貸款大幅增長，且存在部分資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，近日將對消費貸作出整頓。
9月8日，記者從人民銀行深圳市中心支行針對轄內(nèi)的商業(yè)銀行發(fā)布了一份風(fēng)險提示獲悉，為了落實監(jiān)管要求，切實防控貸款風(fēng)險，除個人住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等)，貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押(二次抵押)發(fā)放個人消費貸款。其次，該通知要求各商業(yè)銀行加強對其他消費貸款資金流向的監(jiān)管，防范消費貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。貸前應(yīng)履行盡職調(diào)查責(zé)任，加強交易背景真實性的審核，了解借款人在其它銀行所獲授信額度。
目前，深圳已有一家國有大行開始執(zhí)行個人消費貸最長5年的規(guī)定，而此前個人消費貸最長期限為30年，不排除更多的銀行會跟進。
延伸
消費貸為什么
會流入房地產(chǎn)市場？
消費貸款也叫消費者貸款，主要指的是用于留學(xué)貸款、房屋裝修、購買耐用品乃至買車等方面的個人貸款。從種類上看，消費貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。具有消費用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限較長等特點。
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年末有所下降。但2017年前7個月，消費貸增速較快，居民新增消費短期貸款1.06萬億元，而2016年全年新增消費短期貸款的數(shù)值為8305億元。
今年消費貸增幅明顯過快，有跡象表明不少消費貸正在被用來買房。
個人消費貸款為什么會流入房地產(chǎn)市場用于購房？一線城市上半年房地產(chǎn)調(diào)控效果比較明顯，北京(樓盤)和深圳的房價持續(xù)下跌，這使得部分購房者希望進場買房，但受限于房貸額度。以深圳為例，首套房貸利率不斷提升，加大了購房成本，二套房首付基本上都是七成，購房者在這種情況下比較被動。尤其是二套房的購房者，如果貸不到款，“抵押貸”很容易成為其不二選擇。而對于銀行來說，在房貸收縮后，需要新的業(yè)務(wù)來沖量和盈利，這個時候消費貸就成了不錯的選擇。
解析
利率上調(diào)+監(jiān)管加強 樓市降溫不可避免
北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部9月5日發(fā)出通知，要求北京轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)按季度就本機構(gòu)個人非住房類信貸資金用途開展自查。據(jù)悉，該次自查范圍包括個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款以及信用卡透支，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)按季度就本機構(gòu)個人非住房類信貸資金用途開展自查。值得注意的是，該通知從房抵貸、貸款受托對象、借款頻率、借款用途、資金流向、收入證明、借款人等多個特征，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)自查。
對此，深圳銀監(jiān)局相關(guān)負責(zé)人表示，盡管深圳還未出臺類似的文件，但深圳人行的風(fēng)險提示已落地，消費貸違規(guī)進入房貸將遭到嚴查。
“為進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，規(guī)范個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款用途，監(jiān)管或?qū)⑦M一步趨嚴，深圳人行剛發(fā)布的個人消費貸風(fēng)險提示只是一個開始?！鄙钲谝患覈写笮械男刨J人士這樣告訴記者。
一方面房貸利率不斷上調(diào)，另一方面將嚴查消費貸——兩大信號同時襲來，對深圳樓市影響幾何？湯傳堯認為，各家銀行對新增消費貸款的審批會更加嚴格，已經(jīng)發(fā)放的個人消費貸款如果被發(fā)現(xiàn)用于購房，可能會有懲罰措施跟進。利率上調(diào)和監(jiān)管加強兩大信號同時來襲，流入房地產(chǎn)的資金會進一步減少，樓市降溫不可避免。
