開發(fā)商把過往專注到銷售規(guī)模的熱情延伸到長租公寓上，釀成一個個長租公寓的保有規(guī)模。它們絕大多數(shù)從零開始，但又很快且勇氣十足地喊出“十萬間公寓”的目標口號。
萬科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業(yè)等主流開發(fā)商已先后加入長租公寓的新戰(zhàn)場，在一二線城市做弄潮兒。而藍海和紅海只有一線之差。顯然，留給開發(fā)商思考的時間已經(jīng)不多了，2017年7月開始，接二連三的租賃政策出臺，催促更多開發(fā)商上路。
但行業(yè)匆忙，仍需理智。決心于投奔怒海的開發(fā)商必須自我回答關于業(yè)務盈利的關鍵問題：習慣了高周轉、賺快錢的運營模式，能否適應回報周期長、利潤率低的長租公寓行業(yè)?企業(yè)能夠承受多長的微利甚至虧損的過渡期?
搶占長租公寓高地
深圳大芬，因每年生產(chǎn)和銷售的油畫數(shù)量以百萬計，有“中國油畫第一村”之稱。大芬地鐵站C出口繼續(xù)前行，路過新樓盤倚龍華庭，繼續(xù)直行數(shù)百米，路過一個報刊亭，一個賣花姑娘，還有信和購物廣場后，到達茂業(yè)城。
茂業(yè)城是1995年建的老小區(qū)，鏈家二手數(shù)據(jù)顯示，目前茂業(yè)城的成交均價約為30465元/平方米，幾乎是大芬均價最低的二手小區(qū)。而馬路對面的星都豪庭，二手均價已達49567元/平方米，茂業(yè)城斜對面的桂芳園小區(qū)均價也已接近43000元/平方米。
龍湖長租公寓“冠寓”選址于此，在今年3月，以租賃方式簽下茂業(yè)城小區(qū)內一棟1~8層的物業(yè)，改成480個單間公寓出租。第一財經(jīng)了解到，冠寓大芬店將在9月15日正式開業(yè)。換言之，從項目簽約到開業(yè)，龍湖在大芬店上付出的時間約為6個月，與行業(yè)平均水平相當。
天下武功，唯快不破，這個原理安放在長租公寓領域同樣奏效。
關于長租公寓成本的計算，從運營方從原業(yè)主處拿下房源的那一刻開始。過往，業(yè)內對長租公寓成本的計算，主要關注其房源租金以及裝修成本，但時間成本卻往往被忽略。但實際上，縮短開業(yè)時間，相當于減少回報周期。
建筑面積在30~35平方米之間的大開間，精裝，拎包入住，房間里的過道同時充當廚房。房間之外，公寓項目里，留出一定的公共空間，用作配套設施(咖啡廳、健身房或其他社交性場所)，冠寓產(chǎn)品與市場上多數(shù)長租公寓產(chǎn)品相似。
隨著行業(yè)玩家增加，大量復制拓展下，公寓與公寓間的區(qū)別不大。價格差多數(shù)由房間面積和區(qū)位地段拉開。更深刻影響長租公寓的品牌和口碑的是運營方的服務水平，但這個重要的隱性因素要慢慢培養(yǎng)和體現(xiàn)。
龍湖深圳公司總經(jīng)理張智聰曾告訴第一財經(jīng)記者，目前為止，龍湖已在深圳拿下6個長租公寓項目，除了大芬項目外，還有后瑞和平湖等5個項目。張智聰透露，這6個項目一半是重資產(chǎn)項目(自持)，一半是輕資產(chǎn)項目(租賃)。
9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日開業(yè)，此后，龍湖在深圳的長租公寓項目將逐漸進入開業(yè)狀態(tài)。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首個項目正式亮相，是龍湖在北上廣深推出的第一個長租公寓項目。而龍湖正式提出以冠寓為品牌進軍長租公寓，是在2016年8月。
一年鋪墊，多點開花，這是龍湖的速度。但行業(yè)有行業(yè)的節(jié)奏，2017年7月開始，自中央到地方，租賃政策接二連三出臺，原本想“再等等看”的房企們已經(jīng)坐不住了。
2017年8月，多家房企在業(yè)績發(fā)布會上宣布布局長租公寓，如中海、越秀、碧桂園等。部分房企，連戰(zhàn)略、目標城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少顯得行色匆匆。
行業(yè)中，原本主要由如魔方、YOU+等長租公寓運營方參與，如今多了開發(fā)商、中介的加入，熱鬧又擁擠。
碧桂園希望長租公寓業(yè)務可以成為公司業(yè)績發(fā)展的新的增長點。碧桂園深圳公司長租事業(yè)部總經(jīng)理白洋透露，今年4月，碧桂園已成立長租事業(yè)部，在深圳，很快就有公寓項目落地。
魔方副總裁陳雷表示：“開發(fā)商大肆加入這個市場，魔方想要在二級市場上獲得房源，已經(jīng)越來越困難。我們接下來會挖掘更多拓展渠道，未來的方向之一，便是加強與地方政府的聯(lián)系，在公租房等保障性住房上展開合作，獲取城市公租房的運營盈利權。”
盈利是明天的問題
越秀地產(chǎn)董事長張招興告訴第一財經(jīng)，隨著租售并舉模式的推行，行業(yè)邏輯改變在即。
合屋創(chuàng)始人、CEO羅鳳鳴認為，不論是從政策、開發(fā)商紛紛布局，還是行業(yè)資本并購的探索等角度而言，今年都是中國住房供應市場供給側改革最具代表性、轉折性的一年。
問題是，當改變發(fā)生時，誰能決定行業(yè)的進程，誰能為行業(yè)探索出一條可行的盈利路徑?
長租公寓運營方一開始進入這個行業(yè)就是打著情懷的旗號：給都市里漂泊的年輕人一個家。但無論再加多少情懷，成本與盈利，始終是商業(yè)世界里逃避不過的關鍵問題。
因為開發(fā)商等新運營方的加入，長租公寓行業(yè)獲取房源的成本大大提升。世聯(lián)行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市獲得房源的成本太高了，即使年輕人多、市場大，也不會重點布局，相反武漢等二線城市的盈利水平就好看很多，是世聯(lián)行重點布局的城市。
世聯(lián)行最新的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，公司資產(chǎn)服務業(yè)務毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%，主要是因為報告期公司積極拓展公寓管理業(yè)務，支付給出租方的租金費用和攤銷的室內裝修配置費用增加所致。
今年上半年，世聯(lián)行公寓管理業(yè)務收入同比增長494.78%至6767.28萬元，但成本也同比增加了11276.57萬元。
世聯(lián)行董事、總經(jīng)理朱敏表示，目前，紅璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但現(xiàn)階段公寓業(yè)務暫時的虧損在公司可控制的范圍內，同時其他盈利業(yè)務會對出現(xiàn)階段性虧損的紅璞公寓業(yè)務進行補充。
萬科的半年度報告也顯示，由于長租業(yè)務的發(fā)展，公司的長期攤銷費用大幅增加近32%至12.67億元。
龍湖索性放棄了在3年內盈利的想法，把冠寓的動態(tài)投資回收期設定為五到六年。
以冠寓大芬店為例，張智聰告訴第一財經(jīng)，“大芬店店址原是茂業(yè)城中獨立的一棟，但獲取成本不便透露?！蹦壳?，大芬店租金約為2850元/間，根據(jù)朝向、樓層的不同，有數(shù)百元的浮動。此外，租金需另繳服務費、水電費等。張智聰表示，目前沒有明確的盈利目標。
龍湖冠寓的整體目標是到今年年底開業(yè)15000間，中期目標是突破5萬間，并在2020年成為業(yè)內前三名，租金收益超過20億。
整體而言，長租公寓的裝修成本多數(shù)為1萬~2萬元/間的水平，而獲取房源的租金成本也跟隨市場行情波動，只有資金成本，每個運營方的水平不同，這將是長租公寓盈利水平的關鍵。
相比單純的長租公寓運營方，開發(fā)商最大的優(yōu)勢在于超低的資金成本，這意味著開發(fā)商能獲得更大的盈利空間。
陳雷表示：“去年年底，魔方發(fā)行了首輪ABS，這是整個公寓行業(yè)里的第一單。我們把200多家門店中的30家未來5年的營業(yè)收入打包成ABS去募集資金。魔方的回報周期在5~6年間，但(為了拓展規(guī)模)每年要開一兩百家門店，我們的錢不夠投資，接下來還會把門店的收入打包，繼續(xù)發(fā)行ABS?！?/span>
但一家同樣布局長租公寓的房企高管則對記者表示：“我們不需要發(fā)行ABS，我們有其他渠道的更低廉的資金?！保ㄔ瓨祟}：長租公寓入紅海：“盈利是明天的問題”）