東三省上半年需求集中釋放，已經(jīng)基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年，未來樓市的整體基調(diào)仍將是去庫存。
在國內(nèi)多地樓市持續(xù)回暖的背景下，在今年年中多家房企透露的布局戰(zhàn)略中，東北三省由于庫存仍待去化等問題，是大部分房企的“傷心”之地。而在前幾年大規(guī)模布局東北當?shù)氐姆科笾?，資金問題也在逐步暴露。產(chǎn)業(yè)面臨重新定位、人口外流……東北給房企帶來的困局能否得到破解？
東北區(qū)域業(yè)績拖累全局？
不久前，綠地在東北的債務(wù)違約問題成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。
作為已經(jīng)邁入千億規(guī)模的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，綠地近些年在多個城市的綜合體開發(fā)、基建等方面持續(xù)發(fā)力。然而在遼寧本溪，綠地山水城項目的運營成為其多年來的“隱痛”。
在8月份利得資本發(fā)布的一份公告中顯示，利得資本-綠地山水城1號資產(chǎn)管理計劃終止，同時，利得資本-綠城山水城2號資產(chǎn)管理計劃（7000萬元）也同步終止。此外，成立于2016年4月15日的利得資本-綠城山水城3號資產(chǎn)管理計劃原定基金份額期限為24個月，在募集規(guī)模1220萬元后，已于6月22日宣告提前到期。本溪綠地累計逾期債務(wù)規(guī)模2.122億元。
而不僅是本溪一地，自2007年綠地控股開始進入東北市場，經(jīng)歷2010年至2012年的平穩(wěn)銷售業(yè)績后，2013年和2014年綠地控股東北地區(qū)業(yè)績連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅度下滑。2015年，據(jù)多家媒體報道，綠地控股東北地區(qū)房地產(chǎn)項目陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。
根據(jù)綠地控股2016年年報披露，短期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的短期借款總額為0.63億元；長期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的長期借款共4筆，總規(guī)模4.2億元。其中長期借款中2億元已結(jié)清，0.1億元已獲得銀行調(diào)整付款期的通知。2016年，綠地東北地區(qū)的負債總額達488億元，收入為33.8億元，利潤為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區(qū)域。
實際上不僅是綠地，近兩年業(yè)績大幅攀升的恒大，其在東北市場的業(yè)績也一般。在恒大其2016年年報中顯示，全年黑龍江、吉林、遼寧三省銷售額分別占據(jù)總銷售額的2.6%、1.3%和2.5%。
銷售不溫不火，未來難成爆發(fā)點
實際上不僅是上述企業(yè)，融創(chuàng)同樣在沈陽相繼推出了融創(chuàng)沈陽府、融公館、沈陽融創(chuàng)城等項目。不過據(jù)接近項目的機構(gòu)人士介紹，融創(chuàng)項目首次開盤效果較差，整體去化不足20%。
據(jù)記者了解，同樣布局沈陽的五礦、金科等企業(yè)的銷售同樣沒有達到火爆的局勢。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，雖然沈陽土拍市場在長達五個月之后終于破冰推出9幅土地全部成交，未來形勢向好。但市場庫存量仍在2000萬平米以上，去化周期長達18個月。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，經(jīng)過一年多時間的回暖，沈陽樓市的成交價格較一年前平均增加了一成。但相比中東部省會城市來說，回暖態(tài)勢依舊有限。
有業(yè)內(nèi)人士分析，東三省省會城市的熱門區(qū)域經(jīng)過多年開發(fā)，實際上留給后來者的空間有限。上半年的樓市過熱，需求集中釋放，已經(jīng)基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年。同時受信貸政策逐步收緊影響，量價大漲恐難再現(xiàn)。未來樓市的整體基調(diào)仍將是去庫存。
盡管如此，房企仍用實際行動在表示，沈陽等城市仍是值得關(guān)注的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，2016年沈陽經(jīng)營性用地共成交286.6萬平方米，同比漲幅達40.42%。今年1、2月沈陽成交土地平均溢價率達75%和33%。
相比于部分企業(yè)的謹慎看待，旭輝同樣高調(diào)進軍東北，其中沈陽、大連等城市成為目標。就在7月底，旭輝以溢價144%的價碼拿下大連一地塊。（原標題房企的東北“困局”）