近日，北京、深圳等地監(jiān)管機構(gòu)發(fā)布通知或風(fēng)險警示，要求轄區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)對個人經(jīng)營性貸款和個人消費性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題進行自查。北京住建委和北京銀監(jiān)局的通知均顯示，購房人以辦理“消費貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付的現(xiàn)象多有存在。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，同比多增7137億，并已遠超去年全年8305億的水平。但這部分消費貸中有多少進入了房地產(chǎn)，目前尚難估算。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些地方，個人經(jīng)營性貸款和個人消費性貸款經(jīng)過層層包裝，違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。在一個樓盤，記者稱湊首付有點難度，中介干脆地說：“只要不超過100萬元，我們來幫你搞定?！?/span>
警示
上半年報消費貸款增速驚人
近期，一組金融數(shù)據(jù)刺激了金融市場。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。
與此同時，上市銀行的半年報紛紛披露，消費貸款增速驚人。如截至6月末，平安銀行(000001,股吧)消費金融貸款余額達2770.90億元，上半年新發(fā)放貸款1294億元，同比增長255.49%；建設(shè)銀行(601939,股吧)消費貸款余額今年上半年激增830.37億元，較去年末增長110.66%；光大銀行(601818,股吧)消費貸款余額為3723.62億元，上半年新增540.91億元，較去年末增長了17%。
短期新增消費貸款大幅增長，這些錢去哪兒了呢？記者注意到，近期，多地監(jiān)管部門發(fā)出通知或風(fēng)險提示，嚴查個人經(jīng)營性貸款和個人消費性貸款等違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
金融監(jiān)管部門：對消費貸款開展自查
9月5日，北京銀監(jiān)局、央行營業(yè)管理部發(fā)布通知，要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。
央行深圳市中心支行近日也發(fā)出金融風(fēng)險提示，明確提出要加強個人其他消費貸款管理，并要求從發(fā)文之日起執(zhí)行。
8月中旬，人民銀行南京（樓盤）分行、江蘇銀監(jiān)局也聯(lián)合下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行在非住房消費貸款用途審查上，既要加強對個人消費貸款貸前交易背景真實性的審查，又要強化貸中資金流向和貸后資金用途管控，謹慎發(fā)放長期、大額、不指明用途的消費貸款、嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付借貸資金的個人消費貸款。
有金融監(jiān)管部門人士對記者表示，早在2010年，中國人民銀行和銀監(jiān)會就曾發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。此后，銀監(jiān)會等部門陸續(xù)多次發(fā)布相關(guān)通知，強調(diào)對消費貸款的管理。
去年下半年央行等七部門出臺新規(guī)明確規(guī)定，中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。今年3月開始的房產(chǎn)調(diào)控重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。
北京住建委：中介機構(gòu)自查
9月8日，北京市住房建設(shè)委員會下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求中介機構(gòu)對近三個月本機構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營活動開展自查。
自查內(nèi)容包括，為購房人辦理“消費貸”、“經(jīng)營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款的行為；違規(guī)發(fā)布、代理小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋的行為；協(xié)助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款的行為等六種違規(guī)行為。
《通知》要求，對自查發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)紀機構(gòu)要及時進行整改。自查時間為一個月，經(jīng)紀機構(gòu)需要在10月8日前向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提交自查整改報告。
調(diào)查
二手房湊首付缺口
“買房就是個資金杠桿行為，如果真的看好這套房子的升值潛力，不如把杠桿用足?！北本┵彿空咄跸壬f。除了消費貸款，他還考慮過抵押貸款的方式進行湊錢。這些年，他身邊的朋友曾使用過這兩種渠道籌集購房資金，雖然利率較高，但考慮到房價上漲的幅度，仍然有收益。
房產(chǎn)經(jīng)紀人小陳證實了這種現(xiàn)象。他所在的門店位于北京市朝陽區(qū)雙橋區(qū)域，按照他的說法，過去這些年，一直有客戶使用消費貸或抵押貸來湊首付。
小陳表示，今年同樣有這種情況出現(xiàn)，因為“首付比例上調(diào)了，很多購房者面臨資金缺口”。
今年3月17日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控政策，其中將個人購買普通自住房的最低首付款比例提高至60%，購買非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在確定購房套數(shù)時，采用“認房又認貸”的原則。這一條款使得很多購房者的首付款驟增，按照當前北京的房價水平，首付款可增加數(shù)十萬至數(shù)百萬不等。
這輪調(diào)控政策使得很多購房者的購房計劃擱淺，北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時，部分中介機構(gòu)開始向購房者推介首付貸、抵押貸，以及墊資業(yè)務(wù)。
開發(fā)商墊資更加光明正大
與一些房產(chǎn)中介“偷摸”提供“首付貸”類似，北京周邊一些地區(qū)的新盤出現(xiàn)的開發(fā)商“墊資”則顯得有些“光明正大”。
有報道顯示，環(huán)北京區(qū)域一個名為孔雀城的樓盤，售樓人員告訴記者，購房者只支付首付的一部分，由開發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達到銀行的首付規(guī)定后辦理銀行按揭貸款。
據(jù)銷售人員介紹，首付可以分五期付，買兩居大概70多平方米（的房子），首付十多萬就可以。目前北京周邊，可以實施首付分期政策的有八達嶺、涿州兩個區(qū)域。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購的，外地人也可以買一套。正常情況下，兩居30%首付是30多萬，先交一半，大概15萬元左右，剩下15萬-20萬元，到2018年的年末截止，兩次還清，無利息，無手續(xù)費。
不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客戶提供資金支持。
消費貸穿各種“馬甲”流向樓市
記者在多個城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費貸款穿上各種“馬甲”流向樓市。
——房地產(chǎn)中介牽線搭橋，以“房抵貸”和第三方中轉(zhuǎn)的方式，套取貸款用于購房。
在上海（樓盤）市閔行區(qū)的一家大型房產(chǎn)中介的門店，中介人員聽說記者湊首付有點難度后，直接說“只要不超過100萬元，我們來幫你搞定”。
隨后，該中介人員詳細地介紹了操作流程——一種是進征信系統(tǒng)的，需要有房產(chǎn)等做抵押，年化利率6%-7%，這種貸款可以直接打入個人賬戶；另一種是無抵押，現(xiàn)在國家不讓錢直接流入房地產(chǎn)，得找第三方來讓貸款中轉(zhuǎn)一下。但這種要收1-2個點的手續(xù)費，利率也是6%-7%?！拔覀兏y行都是有合作的，以上兩種方式都可以做到30年?！?/span>
——金融中介幫助辦理大額信用卡違規(guī)套現(xiàn)。
記者在位于上海市浦東新區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)金融公司咨詢得知，該公司可以代辦部分銀行信用卡，從而貸款套現(xiàn)?！爸灰猩矸葑C，就可以貸款。你沒工作、沒社保我們也可以幫你包裝。你只要交點中介費?！痹摴竟ぷ魅藛T表示，“找我們能辦大額信用卡，50萬至60萬元都能提現(xiàn)，去干什么，銀行根本不會管?！?/span>
“監(jiān)管要求個人消費貸款必須?？顚Ｓ?，但挪作他用的情況很多。”一家國有銀行個人金融部人士指出，30萬元以上的個貸是銀行將貸款直接付給合同約定用途的借款人交易對象，30萬元以下自主支付。有些中介公司幫忙提供虛假的貸款用途材料，消費貸“挪作他用”很難被銀行察覺。
“個人消費貸款上演‘乾坤大挪移’，違規(guī)進入樓市的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，其實也從側(cè)面反映了部分銀行貸前、貸中和貸后審查不嚴的問題?！蹦硣写笮邢嚓P(guān)人士在接受采訪時坦言。
觀點
推動房價過快上漲的罪魁禍首之一
海通證券(600837,股吧)宏觀首席分析師姜超認為，短期消費性貸款的爆發(fā)式增長可能與房地產(chǎn)銷售密不可分。他指出，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長。
業(yè)內(nèi)人士認為，在樓市預(yù)期上漲時期，首付款不足的購房人，通過各種渠道貸款用以支付買房的首付，消費貸就是其中之一。“加杠桿”買房是推動房價過快上漲的罪魁禍首之一，易造成金融系統(tǒng)性風(fēng)險。
多措并舉才能堵住樓市“配資”通道
財經(jīng)評論員莫開偉指出，消費貸等非房貸資金變相流入樓市，是把一些支付能力不足的人拉入了房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場的走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，違約風(fēng)險暴露，會造成相當?shù)慕鹑陲L(fēng)險；還有部分消費貸款是由P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司的資金穿透而來的，其間不少游離于現(xiàn)有監(jiān)管體系的視野之外，潛藏并易誘發(fā)較大金融風(fēng)險隱患。
“銀行這幾年受利率市場化沖擊，利差收入減少，而個人消費貸款相對風(fēng)險低、利率高，對銀行有著巨大的吸引力。對消費貸款的真實資金用途存在‘睜一只眼閉一只眼’的問題?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心副主任奚君羊指出。
某民營銀行總行行長告訴記者，消費貸進入樓市確實起到了加杠桿的作用。居民在房價上漲預(yù)期下，急于借錢入市，只有多措并舉扭轉(zhuǎn)居民的單方看漲預(yù)期，才能真正堵住樓市的“配資”通道。
莫開偉表示，遏制消費貸款違規(guī)流入樓市，要靠監(jiān)管機構(gòu)建立靈敏、動態(tài)的監(jiān)管機制，建立信息共享平臺，實現(xiàn)監(jiān)管精準有力。
未來清查消費貸的行為有可能擴大
雖然有客觀原因，但若消費貸過多地進入房地產(chǎn)市場，會有損樓市調(diào)控的效果。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這部分新增的消費貸款，很大比例進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，因為“中國人沒有使用貸款消費的習(xí)慣”。這與大多數(shù)機構(gòu)分析師的觀點相同。
張大偉認為，經(jīng)過去年以來的多輪樓市調(diào)控，信貸、稅收、限購、限價等政策都已出盡，三地嚴查消費貸流向，是對樓市調(diào)控的一個重要補充。
同時，嚴查消費貸，對于防范市場風(fēng)險亦有幫助?！安还苁袌龊玫臅r候還是差的時候，都有加杠桿炒房的人。”某房企人士表示，“一旦房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，炒房客容易遭受損失。若大量資金來源于銀行等金融機構(gòu)，則有引發(fā)金融風(fēng)險之可能。”
按照多位分析人士的看法，一方面，在上輪調(diào)控已過半年后，嚴查消費貸流向房地產(chǎn)，釋放出樓市調(diào)控不會松動的信號；另一方面，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已至，上述動作對市場的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。
張大偉也認為，今年下半年，樓市調(diào)控一直處在零星加碼的過程中，沒有出現(xiàn)明顯的松動跡象，未來清查消費貸的行為有可能擴大，若市場反彈過于激烈，對于個別地區(qū)或領(lǐng)域，不排除調(diào)控進一步升級的可能。
規(guī)范商貸放款或能減少消費貸入市現(xiàn)象
有些購房者無奈用消費貸給首付甚至購房，也有房貸額度緊張、銀行拖著不放款的原因。廣州（樓盤）市房地產(chǎn)中介協(xié)會對部分會員企業(yè)進行了不完全統(tǒng)計，截至9月11日，享受優(yōu)惠利率的二手房交易，在已辦理交易過戶手續(xù)和他項權(quán)利登記后，超過一個月仍未獲銀行放款的二手房交易共有1968宗，涉及貸款金額21.28億元。為此，該協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心日前舉辦沙龍活動，探討銀行延遲放款做法有關(guān)事宜。
合富置業(yè)法務(wù)總監(jiān)趙德民律師表示，現(xiàn)行的貸款合同中多半是約束借款人的條款，銀行何時放款卻沒有明確約定，如能在合同中補充銀行不按時放款的違約條款，或許能促使銀行按時、合理放款。中介企業(yè)代表認為，讓銀行修改合同條款難度極大。律師建議，可呼吁工商局、消委會等部門介入，制定相關(guān)合同示范文本。
與會按揭企業(yè)和中介企業(yè)均希望銀行能夠建立公開、透明、有序的放款機制。（原標題：消費貸違規(guī)流入樓市 中介稱“幫搞定100萬首付”）