國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比全部下降或持平，三線城市的環(huán)比漲幅也出現(xiàn)回落，只有1個超過1%。
今年以來，三四線城市住宅銷量和房價同比增速均顯著超預期，與一二線房地產市場呈現(xiàn)出歷史少有的明顯分化。三四線的超預期表現(xiàn)是整個房地產市場乃至宏觀經濟保持韌性的重要方面。但從8月房價情況看，這種分化的情況在減弱。
在三四線城市房地產需求超預期之初，有不少觀點將其原因歸結為一二線城市的溢出效應，但這不足以解釋全國普遍的需求旺盛。事實上，幾乎所有三四線城市價格、銷量增速都比較高，這一輪房地產需求的強勁擴張顯然是全國性的現(xiàn)象。此外，還有不少觀點將人口、可支配收入等慢變量作為支撐三四線房地產需求持續(xù)旺盛的核心因素。事實并非如此。以人口為例，通過三四線城鎮(zhèn)常住人口增速與房價進行對比可發(fā)現(xiàn)，二者并無顯著的相關關系。因此，我們可排除一二線城市溢出效應等局部變量以及人口等慢變量對全國房地產需求分化的影響。我們應該著眼于總量性的快變量來找尋此輪需求擴張及分化的根源。
一是三四線城市的房地產需求大都沒有受到限貸限購的“踩剎車”約束。2015年底中央提出“去庫存”，此前央行已連續(xù)5次降息至1989年有數(shù)據(jù)公布以來的最低位，且首套首付比率連續(xù)2次調整降至近年來最低位的20%（非限購城市）。這無疑為此次全國性房地產需求擴張創(chuàng)造了寬松的貨幣條件。2016年10月以來，一二線城市限購限貸政策頻出。截至目前，一二線城市中收緊首付政策的城市占比已近80%，實施限購政策的城市占比也達到60%。而三四線城市中首付政策趨嚴的城市占比仍不到2%，限購的城市占比不足1%?？梢?，因城施策的情形下三四線城市房地產需求整體上并未受到限貸限購的抑制。
二是棚戶區(qū)改造及其貨幣化起到“踩油門”作用，進一步刺激三四線房地產需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國范圍實行的民生工程，但其城市分布并不均勻。具體地，全國棚戶區(qū)改造規(guī)模中三四線城市占比高達87%，而一二線城市僅占13%。并且，2015年后，棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實物安置轉向貨幣化安置，而貨幣化安置本質上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫存。通過測算我們發(fā)現(xiàn)，2017年1-7月，棚戶區(qū)改造貨幣化安置帶動三四線城市36%的商品房銷售，而一二線城市則只有13%?？梢姡锔募捌湄泿呕瘜θ木€城市商品房銷售帶動更強，進一步加劇了此次房地產市場的分化。
未來房地產市場是否繼續(xù)分化呢？
一方面，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車”將顯著抑制三四線城市的房地產需求。從2008年以來的多輪房地產調控來看，總量政策的效果是極其強大的，利率與房價、銷量增速都呈現(xiàn)明顯的反向關系。值得一提的是，利率對于房價與銷量增速的影響并非體現(xiàn)在當期。測算發(fā)現(xiàn)，即期利率與房價增速（6個月后）相關系數(shù)最強，與銷量增速（4個月后）相關系數(shù)最強。因此，當前的利率對于未來房地產的量價走勢有著至關重要的影響。房貸利率自今年2季度以來有明顯的抬升，融360公布的8月份全國首套房平均利率（其與金融機構個人住房貸款加權平均利率趨同，且是更高頻數(shù)據(jù)，前瞻性更強）已超基準利率，達到5.12%。因此，目前房貸利率“踩剎車”將顯著抑制未來三四線城市房地產需求，全國房地產市場難言繼續(xù)分化。
另一方面，棚改貨幣化力度趨弱將使得其對三四線城市的“踩油門”刺激作用遞減。今年與去年棚改規(guī)?；鞠嗤议_工進度也似乎趨同。因此，根據(jù)去年的進度大致預測，今年三季度棚改將幾乎完成全年任務，四季度棚改可能出現(xiàn)乏力。更進一步地，根據(jù)未來三年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，2018-2020年棚改規(guī)模將降至年均500萬套，顯著低于當前。（原標題：當房地產市場不再分化）