挖掘大漲背后邏輯！ 地產(chǎn)股這個被政策嚴(yán)控的行業(yè)何以異軍突起？

　　兩地三市地產(chǎn)股再度聯(lián)袂上揚，讓投資者對該板塊熱情驟增。在經(jīng)歷了“業(yè)績?yōu)橥酢鍓K輪動”大半年后，這個依然被政策嚴(yán)控的行業(yè)何以能異軍突起？是投資邏輯發(fā)生了變化，還是行業(yè)基本面好于預(yù)期？哪些指標(biāo)值得格外關(guān)注？記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，這不僅僅是投資者心動了，風(fēng)也在動——地產(chǎn)公司業(yè)績超預(yù)期疊加行業(yè)集中度提升。

　　觀念轉(zhuǎn)變引發(fā)價值重估
　　上證報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過了近期的上漲，A股房地產(chǎn)板塊較其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價計算，申萬房地產(chǎn)板塊整體滾動市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路、建筑、煤炭等行業(yè)。

　　僅看靜態(tài)估值有些偏頗，申萬房地產(chǎn)板塊今年上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入6227.71億元，同比增長5.06%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤611.64億元，同比增幅則達到了25.35%。

　　具體到個股，A股龍頭房企萬科A上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現(xiàn)凈利潤73億元，同比增長36.47%。在港上市房企中國恒大上半年實現(xiàn)銷售金額2440.9億元，同比增長72.2%；實現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比增長224.4%。

　　“上市房企，尤其是龍頭房企業(yè)績一直比較穩(wěn)健，為何在最近有所表現(xiàn)，除了業(yè)績超出預(yù)期外，還有市場對房地產(chǎn)估值理解有所變化?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析稱。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同于香港傳統(tǒng)房企，在港上市的內(nèi)房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)率來提升投資回報率，但對于經(jīng)歷過金融危機的市場來說，動輒70%、80%的負(fù)債率風(fēng)險太大，即使業(yè)績不錯也沒有辦法給出高估值。

　　“后來，市場逐漸發(fā)現(xiàn)，要觸發(fā)高負(fù)債房企的潛在風(fēng)險，需要房價至少回調(diào)20%，目前業(yè)內(nèi)測算，這種可能性并不大。既然風(fēng)險大概率消除，估值也就可以給得更高。”歐陽捷說。

　　既看市場又看行業(yè)變化
　　對香港上市的內(nèi)房股估值的“醒悟”正是在港資金率先開啟。年初開始，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)就不斷上漲，至今的累計漲幅已達到121.48%。與此同時，香港內(nèi)房股板塊估值已在快速提升，以最新收盤價計算，香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊滾動市盈率為16.46倍，而香港內(nèi)房股板塊的整體估值已經(jīng)達到25.8倍市盈率。

　　高估值的背后是內(nèi)房股業(yè)績的明顯增長。2017年上半年，香港內(nèi)房股板塊整體實現(xiàn)營業(yè)收入8359億元，同比增長29.75%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤1080.67億元，同比增長80.72%。當(dāng)期，香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入、歸屬母公司股東的凈利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。

　　個股的表現(xiàn)更加突出。以上半年頗為激進的融創(chuàng)為例，其上半年實現(xiàn)銷售金額1088.5億元，較上年同期增長94.2%；實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤13億元，同比增長1683.4%。

　　易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從大環(huán)境來看，今年以來全國樓市投資和成交的情況還不錯。具體到個股，龍頭房企領(lǐng)銜的一批個股銷售數(shù)據(jù)、利潤水平均表現(xiàn)良好，這都成為支持相關(guān)公司股價大漲的基礎(chǔ)。

　　而在產(chǎn)業(yè)集中度迅速提升的趨勢下，在政策防止樓市大起大落的背景下，存活下來的優(yōu)勢房企肯定能瓜分被擠壓出去的同行市場份額，從而享受強者恒強厚利。

　　在歐陽捷看來，內(nèi)房股龍頭公司的業(yè)績大漲，令市場資金意識到高杠桿運轉(zhuǎn)也是一種“優(yōu)勢”，這樣可以讓企業(yè)跑得更快，業(yè)績更好。

　　“香港市場內(nèi)房股的估值抬升，又變相增加了A股龍頭房企的吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊短期上揚。”滬上某私募人士表示，在市場資金交流頻繁的情況下，市場更多地是關(guān)注房企的銷售情況、自身估值以及增長潛力，至于在哪上市并不那么重要。

　　土地儲備成為重要競爭力
　　“市場資金觀念轉(zhuǎn)變，除了降低對高杠桿運作風(fēng)險的擔(dān)憂外，對土地儲備等指標(biāo)也有著更深層次的理解?！鄙鲜鏊侥既耸扛嬖V記者。

　　據(jù)介紹，以往市場對上市房企土地儲備的看法較為中性，個別拿地較為激進、拿地價格較高的房企甚至?xí)唤o予偏負(fù)面評價，而隨著房地產(chǎn)市場政策持續(xù)出臺，以及高周轉(zhuǎn)模式的推進，土地儲備較多的房企則在未來發(fā)展中更具優(yōu)勢，僅土地儲備價值變動就不可小覷。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，觀察今年房企的業(yè)績變化，前期的土地儲備已經(jīng)成為重要籌碼?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元，相對于2015年的同比增幅分別為72%、70%和46%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

　　“現(xiàn)在回看2016年的土地儲備變化，也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業(yè)績表現(xiàn)如此強勢。”該業(yè)內(nèi)人士稱。

　　事實上，增加土地儲備已經(jīng)成為上市房企的重要戰(zhàn)略?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，TOP30房企新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除了碧桂園、恒大、萬科外，融創(chuàng)表現(xiàn)頗為突出，其今年以來新增土地價值高達2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲備增加速度也較快。

　　有擅長地產(chǎn)股投資的私募人士表示，對中期變化來說，土地指標(biāo)頗為重要，但并不意味著全部。從更長時間來看，富有激勵性的企業(yè)文化和機制建設(shè)更為重要。