租房子還是買房子，看似兩個截然不同的選擇，實際上影響著國人的居住理念。記者采訪了克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波、高力國際華東區(qū)研究部董事陳鐵東、上海（樓盤）釋捷投資資深策略研究員石磊、安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波，共同為我們解讀“租購?fù)瑱?quán)”。
“租購?fù)瑱?quán)”引起市場熱議，您是如何理解“租購?fù)瑱?quán)”的？租購?fù)瑱?quán)的目的是為了什么？
林波：“租購?fù)瑱?quán)”是為了配合租賃市場，削減商品房的比重，提升租賃房的比重，從目前國家對房地產(chǎn)的態(tài)度來看，租賃房未來是非常重要的一塊。
陳鐵東：租購?fù)瑱?quán)的主要目的是為了完善住房租賃支持政策，使非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，平等地享受基本公共服務(wù)的具體制度安排。
石磊：租售同權(quán)是中國城鎮(zhèn)住房市場進入到總量基本平衡、區(qū)域出現(xiàn)分化的新階段后，解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應(yīng)外，更加重要的方向在于存量改革，即構(gòu)建多層次供給體系——租售同權(quán)政策體現(xiàn)了公共資源的均等化?，F(xiàn)階段各地的方案都是對中央政府2017年《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》和2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》兩大租賃市場頂層設(shè)計的首次地方具體落實。
“租購?fù)瑱?quán)”，對住房買賣市場和租賃市場會造成怎樣影響？是否會出現(xiàn)“一邊倒”的局面？
林波：影響是肯定有的。上海，北京（樓盤）這種城市，首先它們有非常嚴苛的戶籍制度，第一次實施“租購?fù)瑱?quán)”，但是戶籍制度沒有取消，其實意義都不是特別大。按照上海的規(guī)劃，到2020年上海有70萬套的租賃房，對租賃市場的影響會比較大。
陳鐵東：目前上海還沒有實行“租購?fù)瑱?quán)”的政策，如果實行該政策，預(yù)計會一定程度上促進租賃市場的進一步擴大和發(fā)展，使居民更愿意選擇租賃住房的形式，租賃住房的承租方也更有保障。租賃住房具有方便靈活、低成本、選擇較多等優(yōu)勢，如果進一步實施了租賃保障，子女入學(xué)等“租購?fù)瑱?quán)”后優(yōu)勢將更為明顯。
石磊：“一邊倒”的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，因為我們是想建立購租并舉的住房體系，肯定是會讓市場更加的嚴格規(guī)范。
張波：目前來看，一邊倒的局面很難出現(xiàn)，雖然上海也在不斷推出租賃地塊，例如近期的浦東以及張江和嘉定新城的兩處只租不售的開發(fā)商自持地塊，以及靜安區(qū)市北高新(600604,股吧)板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住宅用地，但從覆蓋面來看，更側(cè)重于向園區(qū)定向，并不會對上海整體買賣和租賃市場形成直接沖擊。
“租購?fù)瑱?quán)”會否推動租金的進一步上漲？尤其是“學(xué)區(qū)房”，是否會導(dǎo)致“一房難求”？
林波：這個政策對“學(xué)區(qū)房”的租金是有提升的作用。
陳鐵東：主要是取決于“租購?fù)瑱?quán)”政策實施的細則?！白赓?fù)瑱?quán)”政策會是有一定的條件和“門檻”的，完全符合政策要求的人群較為有限，估計短期內(nèi)不會對租賃市場產(chǎn)生巨大影響，但是長期來看，隨著政策執(zhí)行的深入，未來租賃市場會逐漸受到政策影響，發(fā)生相應(yīng)的變化。
石磊：是否會導(dǎo)致更加激烈的“一房難求”的現(xiàn)象，還存在很大不確定性。從目前出臺的內(nèi)容看，并不是租學(xué)區(qū)房就能在學(xué)區(qū)上學(xué)，也不一定是租房就能上學(xué)，都需要滿足一定的條件。
張波：“十三五”期間，上海預(yù)計新增租賃住房用地1700公頃、新增供應(yīng)租賃住房約70萬套，供應(yīng)量來看似乎很大，但相比整個上海約760萬套住宅的體量來看，還是不足以形成重大沖擊。當然租賃房集中的板塊周邊商品房租金或受較大影響。從目前現(xiàn)狀來看，外地人口滿足了一定條件，其子女上學(xué)上個一般的學(xué)校并不是很難，但是期待租房者和購房者子女享有同樣的待遇，這比較難。
“租購?fù)瑱?quán)”在落實的過程中，最大的難點是什么？在具體執(zhí)行中，哪些方面應(yīng)加以規(guī)范？
林波：最大的難點可能還是在于細則的制定上。能夠體現(xiàn)細則的本意和加強租賃市場的培育和發(fā)展，又不至于對現(xiàn)有的教育、醫(yī)療、戶籍管理這些遭受太大的沖擊。
陳鐵東：最大的難點是如何保障租賃承租方利益，對于人才降低其居住生活成本，使其安居樂業(yè)的同時，兼顧經(jīng)濟規(guī)律和市場供求規(guī)律，保持整體租賃市場的穩(wěn)定和有序發(fā)展。
石磊：“租購?fù)瑱?quán)”政策在落實的過程中，各方都存在很多難點。租客端面臨租賃房源的需求錯配問題：租期長短不同、租約穩(wěn)定性不同、租住戶型偏好不同等。房東端面臨住宅被損壞的風險。政府端面臨公租房承建壓力大、流動人口管理困難等的問題。
張波：“租購?fù)瑱?quán)”政策在落實的過程中，最大的難點是保障租戶的基本權(quán)益，尤其是商品房出租過程中租戶基本權(quán)益的保障，這方面北京的租賃政策上著墨較多，例如鼓勵長租、不得暴力驅(qū)趕租戶等。在具體執(zhí)行中，應(yīng)該更注重對于承租人權(quán)益的保障，不然租購?fù)瑱?quán)將大打折扣。
租購?fù)瑱?quán)同的應(yīng)該是哪些“權(quán)”？如何能保證租購?fù)皺?quán)”？
林波：戶籍和教育權(quán)。我覺得如果從培育租賃的這個市場的角度來說也要保障租戶的利益。因為業(yè)主有產(chǎn)權(quán)，但是租戶有使用權(quán)、居住權(quán)。
陳鐵東：租購?fù)瑱?quán)主要應(yīng)該保障的是使非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，平等地享受基本公共服務(wù)，包括租賃的穩(wěn)定性、租賃行為和租賃合同的受保護程度，業(yè)主對于提前解除合約需要的相關(guān)賠償、以及承租者子女就近入學(xué)的問題等。主要需通過法律法規(guī)和政策實施細則對于租賃者的權(quán)利和義務(wù)進行保障和規(guī)范來保證“租購?fù)瑱?quán)”。
張波：從《物權(quán)法》角度來看，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)利，對于承租人來說，除了處分權(quán)以外，其他三項權(quán)利都應(yīng)該得到充分保障。目前的租房入學(xué)、租房落戶都屬于收益權(quán)利，從同權(quán)角度，不但包括教育還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、公共交通等社會公共資源的同權(quán)，但無疑教育是最為重要的。（原標題：長租制度建設(shè)進行時租購?fù)瑱?quán)：山雨欲來風滿樓）