要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制、吸引更多人才流入，已經(jīng)房價高企的一線城市，必須在房地產(chǎn)租賃市場上“下苦工”。
記者了解到，隨著上海在9月15日發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，北上廣深四個一線城市，均發(fā)布了各自發(fā)展其住房租賃市場改革試點的綱領(lǐng)性文件。
其中，規(guī)范租賃市場行為，采取多種方式增加租賃市場供給，推動房地產(chǎn)行業(yè)從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，被認(rèn)為是此輪改革的焦點所在。
而近日，廣州市發(fā)布的《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》，因為涉及租賃市場管理的具體領(lǐng)域，而被認(rèn)為是試點城市從租賃住房供給，到租賃市場管理的一整套政策思路正在成形的標(biāo)志。
無疑，一線城市在房地產(chǎn)租賃市場上的政策探索，仍然“在路上”。
存量管理：保護(hù)承租人權(quán)益為核心
相關(guān)專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，實際上，對于租房市場而言，存量市場規(guī)模遠(yuǎn)大于各地可能供應(yīng)的增量市場規(guī)模。因此，以規(guī)范租賃市場行為，發(fā)展租賃行業(yè)等為核心內(nèi)容的存量市場改革，成為各地改革試點中，首要考慮的問題。
而鑒于住房租賃市場現(xiàn)狀中承租人的弱勢地位，如何保護(hù)承租人權(quán)益，成為此輪從中央到地方，各級政策制定的重中之重。
一線城市中最早發(fā)布租賃市場工作方案的廣州，因明確提出“保障租購?fù)瑱?quán)”而備受關(guān)注。而最近發(fā)布的上海，同樣強(qiáng)調(diào)要更加旗幟鮮明地強(qiáng)調(diào)保障承租人合法權(quán)益，主要通過完善公共服務(wù)、依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實稅收優(yōu)惠、優(yōu)化公積金提取流程、完善人才租房補(bǔ)貼、提升租賃住房生活配套等6條政策措施，著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活。
易居研究院副院長楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前來看，保護(hù)承租人權(quán)益是此次租賃市場存量管理方面的首要亮點。一是各個城市口徑、程度略有差異的“租購?fù)瑱?quán)”；其次，是針對租賃市場現(xiàn)有的一些問題，包括出租人隨意漲價、“二房東”現(xiàn)象等，提出了一些針對性的解決方案。
而隨著試點城市紛紛推出試點的綱領(lǐng)性文件，廣州在近日又先行一步，推出了試點工作鋪開以來，一線城市中針對租房備案細(xì)分領(lǐng)域的首個文件——《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》。
《征求意見稿》明確，出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將用于出租的房屋信息如實錄入廣州市房屋租賃政府信息服務(wù)平臺，如果是租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同，須由出租人登錄該服務(wù)平臺辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。
其中，廣州預(yù)備建立市、區(qū)、街道及鎮(zhèn)三級的租賃備案管理系統(tǒng)，辦理租房業(yè)務(wù)需實名認(rèn)證等內(nèi)容，成為文件的關(guān)注焦點。
廣州市社會科學(xué)院研究員、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員會副主任委員談錦釗，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，完善租賃備案制度，加強(qiáng)房屋租賃信息采集，是實現(xiàn)租賃市場管理信息化、系統(tǒng)化的第一步。這也是為何廣州此次先行推出備案規(guī)則的原因。
不過，第一步并不意味著簡單。談錦釗指出，當(dāng)前廣州等一線城市的房租相對房價偏低，房屋租賃稅率相對較高，潛在出租人的房屋出租興趣不高，更不用說備案。因此，還需要進(jìn)一步降低房屋租賃稅率，引導(dǎo)和鼓勵房屋業(yè)主對外放租，同時應(yīng)將租房按長短租劃分類型，制定不同的備案配套辦法和管理細(xì)則，為后續(xù)租賃市場的規(guī)范化管理打好基礎(chǔ)。
增量難題：租賃用地供給模式
存量市場以外，如何有效增加租賃住房有效供給，同樣是各一線城市在政策制定過程中的一大關(guān)注焦點。
分城市來看，北京提出在今后五年，供應(yīng)達(dá)50萬套租賃住房，廣州則計劃推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計供應(yīng)租賃住房15萬套。上海提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。
深圳則更加細(xì)致。“十三五”期間，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房。此外，還要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。
為了實現(xiàn)這些目標(biāo)，通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種增加途徑，在各地政策中均有提及。
不過，具體來看，各地采取的供地策略有所不同。
其中，已實現(xiàn)土地全部國有化、一線城市中土地開發(fā)強(qiáng)度最高、且在整個2017年沒有出讓任何住宅用地的深圳，提供專門的租賃建設(shè)用地的難度最大。
為了提供低價租賃住房，深圳恢復(fù)了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應(yīng)管理若干意見，明確指出，對于只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產(chǎn)權(quán)歸國家機(jī)關(guān)所有。
而上海則選擇了推出專門用于租賃住宅的國有建設(shè)用地，來源中既有過去的商品住宅用地，也有商業(yè)用地改為租賃住宅用地。9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，其周邊房價均超過10萬元/平方米，但這些用地的起始樓面均價僅為7725元/平方米。
楊紅旭指出，上海為這些地塊設(shè)置了部分競拍門檻，以地方國企為主，最終的溢價率接近于0，與普通招拍掛形式還是有所不同。
北京方面，截至目前，北京已累計成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計租賃土地面積高達(dá)131萬平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京的推出形式主要以在招拍掛過程中，宗地配建企業(yè)自持租賃住房用地為主。在上述20宗土地中，只有4宗是100%由企業(yè)自持。相比而言，北京模式更加市場化，更像“長租公寓”模式，而上海模式目前則更像偏重保障性質(zhì)的“人才公寓”。
目前，地方國企運(yùn)營長租項目的能力和水平還需實踐檢驗。但北京在未來集體建設(shè)用地成為租賃住房供應(yīng)主力后，其模式可能還會發(fā)生變化。（原標(biāo)題：一線城市探路租賃市場 增量供應(yīng)模式“因城施策”）