財經365 十九大期間，住建部部長王蒙徽在介紹住建部近期主要工作時提到，大力整頓和規(guī)范房地產市場的秩序，始終保持高壓嚴懲的態(tài)勢，加大對違法違規(guī)企業(yè)的查詢和曝光力度，進一步凈化市場環(huán)境，切實維護群眾的切實利益。
在2016年樓市火爆之時，便有地方住建部門向購房者發(fā)出“溫馨提示”，應要求開發(fā)商以合同方式確定口頭承諾。但對于不少購房者來說，將口頭承諾落實到紙上又何其困難，因為他們面對的是一份不能協(xié)商的購房合同。這樣的購房合同，是簽還是不簽？
案例
合景泰富每平方米近10萬元的“學區(qū)房”，竟成學區(qū)“黑戶”
合景映月臺項目位于北京市海淀區(qū)，由合景泰富地產控股有限公司（1813.HK，下稱“合景泰富”）旗下的北京富愉房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設。因附近的實驗二小和上地實驗小學教學質量較高，合景映月臺在許多學齡兒童的父母們心中頗有地位。
業(yè)主朱女士說：“合景映月臺房價多在每平方米6.5萬元到近10萬元，均價高出周邊一處同為‘學區(qū)房’的樓盤約5000到10000元。買房之前我們了解到，附近小區(qū)的孩子就在實驗二小上學，但當時已無現房出售，如果購買5期的新房要到2018年交房，孩子就得推遲一年入學。合景映月臺的銷售人員說，該小區(qū)的孩子也將入讀實驗二小或上地實驗小學，我們就決定購買了。”
另一位于2015年12月以每平方米9萬多元的單價購買合景映月臺房子的業(yè)主徐女士告訴記者，“當時售樓處、工地周圍的廣告牌上有‘中華核心學府區(qū)’字樣的宣傳語。銷售人員稱該項目與實驗二小已有戰(zhàn)略合作協(xié)議?！?/span>
合景映月臺于2016年3月交房，業(yè)主正式入住多在2016年12月以后。2017年5月8日，北京市幼升小信息采集系統(tǒng)（下稱“采集系統(tǒng)”）正式開放。業(yè)主登錄采集系統(tǒng)后發(fā)現，合景映月臺并未納入海淀區(qū)教委2017年度小學招生劃片范圍。
據業(yè)主介紹，他們咨詢了海淀區(qū)小招辦、海淀區(qū)教委、清河學區(qū)，得到答復稱合景映月臺尚未辦理教委備案手續(xù)，無法納入小學劃片。合景泰富5月14日答復業(yè)主稱，問題已經處理，在采集系統(tǒng)中“居住小區(qū)”欄目選填“其他”即可正常辦理入學，就讀學校為海淀實驗二小橡樹校區(qū)。
據業(yè)主介紹，直到6月15日，他們接到清河學區(qū)管理中心電話，稱因小區(qū)未納入劃片，今年入學的子女被安置到距合景映月臺較遠的一所小學入學。當日下午合景泰富稱，協(xié)調工作未成功，公司放棄努力。
合景泰富是否在教委辦理了備案手續(xù)，辦理過程是否出了問題，還是學區(qū)劃片的相關政策出現了變化？《中國經濟周刊》記者曾多次聯系采訪海淀區(qū)教委，但對方均表示不方便接受采訪。
合景映月臺業(yè)主手里的購房合同上，并未出現與“學區(qū)房”相關的內容。徐女士說：“在簽訂購房合同時，合景泰富以合同不能修改為由，拒絕將之前有關‘學區(qū)房’的承諾添加進去。面對合同，我們唯有簽與不簽兩種選擇，沒有任何修改余地。開發(fā)商對‘學區(qū)房’的宣傳力度很大，除售樓處及工地旁的大型廣告牌，還有其官方微博、微信、官網等發(fā)布的內容均有學區(qū)房的宣傳，抱著對開發(fā)商的信任，在合同上簽了字。”
業(yè)主們告訴記者，自6月15日接到學區(qū)安置通知后，他們已通過多種方式維權，但合景泰富未采取實質行動解決入學及小區(qū)劃片問題。業(yè)主們認為，現在對他們有利的是相關聊天記錄及開發(fā)商的宣傳記錄。記者查閱了合景映月臺的官方微博，的確發(fā)現多條與“學區(qū)房”有關的內容推送。
因口頭約定引發(fā)合同糾紛，相關部門如何看待？《中國經濟周刊》記者聯系了北京市住建委并發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿仍未得到回復。
開發(fā)商如何解釋相關情況？11月3日，記者來到合景泰富在北京的辦公點。合景泰富相關負責人以不了解情況為由拒絕了采訪。在多次溝通之 后，11月7日下午合景泰富回復稱：8日下午“在項目客服辦公室與街道主任共同接待業(yè)主，因為我們確實是向相關部門備案了學區(qū)，但是現在不知為什么沒有辦下來，所以我們也聯合街道一起為業(yè)主解決問題”。
專家點評
開發(fā)商的口頭承諾有效嗎？賣方市場中合同只能簽不能改？
在中國購買新房，期房占有很大比例。消費者對于商品的了解，很大程度上依賴銷售者的口頭描述及宣傳資料。而在上述這起購房糾紛中，便涉及曾經口頭描述過的內容難以被寫進購房合同的情況。
中央財經大學法學院副教授艾茜告訴《中國經濟周刊》記者：“根據《合同法》，合同的形式既可以是書面，也可以是口頭的，所以口頭協(xié)議不存在無效的問題。但出現合同糾紛時，尤其是消費者進行維權，他們的難點往往在于舉證。為了保護購房者權益，住建委等監(jiān)管部門其實并不主張達成口頭協(xié)議。”
艾茜說：“如果合景映月臺的開發(fā)商曾進行大量廣告宣傳，包括微博、微信、售樓書、傳單等，都可能留下一些有利于購房者的證據。相關司法解釋指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。從這點看，消費者購房之后也要有保存宣傳資料、樓書的意識。
合景映月臺的一位業(yè)主本身是律師，他說：“作為律師，我并非法律意識淺薄，也深知學區(qū)房對我的重要性，但提出修改合同時，開發(fā)商告訴我，可以不簽合同，但不能修改。當所有樓盤都這么操作時，我只有簽或不簽的選擇，而實際喪失了對合同進行協(xié)商的權利。”
艾茜也介紹了自己陪同朋友買房的經歷：“朋友錢也要交了、字也要簽了，但被告知不能當場拿到合同，因為開發(fā)商要拿回去簽字蓋章，過幾天才返還。當時合同內還有空白處沒有填寫，開發(fā)商拿走合同甚至不愿提供收條。朋友問我怎么辦，我只能告訴他可以選擇不簽。”
當市場為賣方市場時，消費者甚至會主動放棄一些權利。胡曉明說：“我明知在合同上吃了虧，但之所以簽約，除了自己看房時間太長，還有一個原因是擔心房價繼續(xù)上漲。”
艾茜也分析說：“作為格式合同的擬定者，開發(fā)商如果有削減消費者法定權利、增加其法定義務之嫌，再加上形勢變更等因素，即使購房者簽了字，他仍有申訴和退房的可能。但購房者考慮到房價問題，可能選擇繼續(xù)購買，其實也是某種主動選擇，這就是市場對他的影響?！?/span>
艾茜說：“反過來看，市場的影響同樣成立。在東北一些小城市，房子賣得不好，處于買方市場，消費者可以議價，還可以對房屋裝修之類提出要求等。這些地方的購房合同就不是不可以修改了。”
他認為，“保護消費者權益，政府的介入很有必要，比如加強監(jiān)管，這些本身也是構建法治社會的內容。從市場角度說，房地產不是唯一特殊的，像銀行業(yè)、電信行業(yè)也有相似性。政府有作為，這其中就有成功的案例：在工信部的介入和指導下，電信行業(yè)的漫游費、計時方式現在都得到了優(yōu)化。那么在房地產市場，住建委、工商局、消協(xié)等部門都是可以發(fā)揮作用的?！?/span>
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