財(cái)經(jīng)365訊(編輯 錢(qián)多多)2017年接近尾聲，這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化非常大。其中，最典型的特點(diǎn)是大部分城市賣(mài)地收入刷新了記錄。目前已經(jīng)有2個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)2000億。其中，成交金額最高的為北京市，有望超過(guò)2800億。
北京供地結(jié)構(gòu)極具典型性。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市年內(nèi)共計(jì)成交70宗住宅用地。其中，共有產(chǎn)權(quán)面積達(dá)到了300萬(wàn)平米，大約能夠提供共有產(chǎn)權(quán)房3.7萬(wàn)套;配建的限價(jià)商品房達(dá)到320萬(wàn)平米，大約可以提供3萬(wàn)套左右;配建的70年持有租賃地塊大約在91萬(wàn)平米，可提供大約1.5萬(wàn)套出租房。
盡管熱點(diǎn)城市在2017年賣(mài)地已經(jīng)刷新了記錄，但隨著樓市調(diào)控深入，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)流標(biāo)跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2017年下半年，二線城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了111宗，是最近2年的最高點(diǎn)，環(huán)比上漲了66%。
1.北京、杭州賣(mài)地最多
2017年，市場(chǎng)在做減法的同時(shí)也在做加法。樓市調(diào)控持續(xù)加碼，而北京等城市的加法供應(yīng)全面加速。這意味著，未來(lái)5年內(nèi)，多個(gè)城市將有大量房源供應(yīng)。這其中，租賃地塊大量出讓。從全國(guó)看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平米。如果按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。
從整體賣(mài)地?cái)?shù)據(jù)看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到12月18日，全國(guó)50大城市賣(mài)地收入刷新歷史同期記錄，累計(jì)50個(gè)城市賣(mài)地金額多達(dá)3.33萬(wàn)億，同比2016年同期的2.38萬(wàn)億上漲幅度達(dá)到了40%。其中有18個(gè)城市賣(mài)地金額上漲幅度超過(guò)100%。已經(jīng)有2個(gè)城市土地出讓金達(dá)到了2000億。北京達(dá)到了2731億，杭州達(dá)到了2123億，南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州也超過(guò)了1000億。超過(guò)500億的城市更是達(dá)到了21個(gè)，均創(chuàng)造了同期歷史最多。2017年全年，超過(guò)11個(gè)城市以上賣(mài)地突破千億。全國(guó)已經(jīng)有52個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。
整體上，2017年土地供應(yīng)均在加速。銀行證券一組數(shù)據(jù)顯示，拿地增速再創(chuàng)新高，新開(kāi)工小幅反彈。前11月土地購(gòu)置面積升16.3%，相比前10月擴(kuò)大3.4 個(gè)百分點(diǎn)，單月購(gòu)置面積同比升43.1%，創(chuàng)年內(nèi)新高。從百城數(shù)據(jù)看，一線城市土地供求增速維持高位，前11月土地供應(yīng)建面同比增63.7%，成交建筑面積同比增85.7%。新開(kāi)工方面，前11月新開(kāi)工面積升6.9%，升幅在連續(xù)收窄4 個(gè)月后出現(xiàn)回升，單月同比增速達(dá)到18.8%，施工面積累計(jì)增速3.1%，全年基本維持平穩(wěn)。
如果從更長(zhǎng)周期來(lái)看，北京是過(guò)去10年賣(mài)地最多的城市，合計(jì)賣(mài)地高達(dá)1.43萬(wàn)億。其次是上海賣(mài)地1.39萬(wàn)億，杭州賣(mài)地1.088萬(wàn)億，重慶賣(mài)地1.0585萬(wàn)億。其他賣(mài)地比較多的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。總體計(jì)算來(lái)看，全國(guó)賣(mài)地最多的20大城市10年賣(mài)地總金額高達(dá)13.58萬(wàn)億。
2.市場(chǎng)將得到平抑
土地市場(chǎng)賣(mài)地創(chuàng)記錄的主要原因是各熱點(diǎn)城市供應(yīng)速度在加快，但隨著調(diào)控深入，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫。
莫尼塔調(diào)研顯示，11月份推地節(jié)奏保持平穩(wěn)，南京、溫州等一些上半年出地較少的熱點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)有所加大。柳州四季度到明年一季度會(huì)推出十幾塊地塊，總計(jì)超過(guò)1000畝，以緩解市場(chǎng)情緒。在限價(jià)的前提下，去年高價(jià)地利潤(rùn)受到嚴(yán)重?cái)D壓，開(kāi)發(fā)商不再哄抬地價(jià)，市場(chǎng)繼續(xù)降溫。
以北京為例。從土地市場(chǎng)成交金額看，北京2017年土地成交金額有望超過(guò)2800億，這將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2015年的2217億，同比2016年全年上漲幅度達(dá)220%以上。住宅土地供應(yīng)面積也創(chuàng)紀(jì)錄。截止到日前，北京住宅土地供應(yīng)為76宗，供應(yīng)面積為1049.99萬(wàn)平米，同比漲幅達(dá)到了318%，這創(chuàng)造了最近4年的最高紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)看，一二線城市在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，房?jī)r(jià)將有望有所降低。
從地價(jià)以及溢價(jià)率表現(xiàn)看，土地市場(chǎng)也在整體降溫。北京全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而11月來(lái)北京土地住宅溢價(jià)率跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價(jià)率19%外，其他地塊基本溢價(jià)率都接近底價(jià)。
華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)也顯示，分城市來(lái)看，一線城市住宅類(lèi)土地成交額環(huán)比實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月增長(zhǎng)，且漲幅擴(kuò)大，但同期一線城市成交溢價(jià)率震蕩下行以及11月成交環(huán)比漲幅收窄。這顯示出近期一線城市地價(jià)上行主要源于土拍底價(jià)提升;三四線城市成交額同比漲幅高于成交面積，環(huán)比降幅略大于成交面積，顯示出三四線城市土地價(jià)格較去年同期雖大幅增長(zhǎng)，但近期成交價(jià)格略有下降。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷近期在接受記者采訪時(shí)表示，今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上整體來(lái)講平穩(wěn)發(fā)展。成交量平穩(wěn)價(jià)格略有增長(zhǎng)，但未來(lái)不會(huì)。因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)投資在下降，土地購(gòu)置面積增速雖然有回升，但仍然低于2013年、2014年的時(shí)候。所以，明年的整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)比今年更好或者更大。他認(rèn)為，未來(lái)5年不要指望調(diào)控會(huì)放松，政府會(huì)通過(guò)調(diào)控平抑房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)有可能會(huì)上漲1%-2%，但不能指望大幅放松。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365!