財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）瑞穗證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光26 日在FX 中文網(wǎng)發(fā)表，中國(guó)2018 年巨變前夜的中國(guó)房地產(chǎn)文章，他表示，去年「930」以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策越加嚴(yán)厲，地方政府限購(gòu)、房地產(chǎn)貸款緊縮、加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸，現(xiàn)金貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策由鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為抑制交易等措施接連出臺(tái)，帶領(lǐng)中國(guó)進(jìn)入了又一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策周期。
沈建光指出，這次房地產(chǎn)調(diào)控有六大不同點(diǎn)，或使得中國(guó)房地產(chǎn)面臨一次巨變。
他說(shuō)明這六大不同主要體現(xiàn)在：第一，與以往調(diào)控不同，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是中央領(lǐng)導(dǎo)核心意志的體現(xiàn)。十九大提出的「房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位」，明確了房地產(chǎn)的居住屬性。
第二，本屆政府政策已擴(kuò)展了曾經(jīng)的想像邊界。十八大以來(lái)，本屆政府諸多措施的推動(dòng)超出預(yù)期。例如，反腐與八項(xiàng)規(guī)定推行之初，認(rèn)為這些改革難以持續(xù)的觀點(diǎn)是占據(jù)上風(fēng)的，如今看來(lái)，情況大不相同。
反觀房地產(chǎn)政策也可能如此，雖然目前擔(dān)憂房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制并不看好的觀點(diǎn)十分普遍，但從去年以來(lái)，地方房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)環(huán)比上漲便接連加強(qiáng)調(diào)控的態(tài)勢(shì)來(lái)看，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的執(zhí)行力也要高于以往。
第三，房?jī)r(jià)- 收入螺旋式上漲模式已難以為繼。與以往不同的是，中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)世界頂端，而且已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來(lái)收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。
而如果并未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房?jī)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠其獨(dú)特性、以及相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是十分危險(xiǎn)的。
第四，房地產(chǎn)國(guó)家牛市透支信任成本。當(dāng)下供給側(cè)改革已到了攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已涉及到財(cái)稅改革、土地改革、公共服務(wù)均等化等方面，也關(guān)乎縮小貧富差距這一社會(huì)問(wèn)題的解決。
如果最終仍難以走出房?jī)r(jià)屢控屢漲的怪圈，再次坐實(shí)了房地產(chǎn)國(guó)家背書的判斷，則有可能損傷各界對(duì)改革的預(yù)期，透支對(duì)改革的信任成本。
第五，新動(dòng)能為擺脫房地產(chǎn)過(guò)度依賴創(chuàng)造條件。與以往不同的是，本輪經(jīng)濟(jì)反彈既有房地產(chǎn)、基建等傳統(tǒng)模式的帶動(dòng)，也有經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的支持。
今年在傳統(tǒng)領(lǐng)域受到去杠桿政策的影響出現(xiàn)回落之時(shí)，高端制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、行動(dòng)支付、新能源等經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能仍發(fā)揮著對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，對(duì)投資放緩提供了對(duì)沖，降低了經(jīng)濟(jì)的負(fù)面下行壓力。
而考慮到未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)的出口提升，消費(fèi)保持穩(wěn)健，他認(rèn)為，推出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，走出經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴面臨最好的改革窗口。
第六，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)呼之欲出。相比于以往的進(jìn)展緩慢，十九大后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在加快推動(dòng)，有望破冰。
發(fā)改委副主任寧吉喆表示，「房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)」。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷近日發(fā)文《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》稱，按照「立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)」的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，亦是房地產(chǎn)稅加速的信號(hào)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控為明年房地產(chǎn)定調(diào)。而從實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)下圍繞房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)、支持住房租賃等相關(guān)政策亦在加速落地，長(zhǎng)效機(jī)制已初現(xiàn)輪廓。
綜上，僅管當(dāng)下仍有不少觀點(diǎn)堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)難以走出屢控屢漲的怪圈，但從本輪調(diào)控的六大不同來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來(lái)新時(shí)代，特別是房地產(chǎn)稅的加快落地以及地方與中央財(cái)權(quán)與事權(quán)的理順，將從根本上擺脫土地財(cái)政的頑疾;而更加注重增長(zhǎng)質(zhì)量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要降低對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，通過(guò)改革與創(chuàng)新尋找中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！