財(cái)經(jīng)365訊(編輯 錢多多)政策護(hù)航下，長租公寓再上風(fēng)口。房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)紛紛加入競速跑。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告，當(dāng)前中國房屋租賃市場規(guī)模達(dá)1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2030年將會超過4.6萬億元。
行業(yè)蛋糕足夠大，但據(jù)華菁證券估算，目前國內(nèi)一個(gè)典型公寓運(yùn)營公司的息稅前利潤率在10.2%左右，按息稅前凈現(xiàn)金流測算的投資回收期平均在 4～5 年左右。這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張之后的盈利壓力將十分巨大。
于是我們看到最近一段時(shí)間以來，長租公寓行業(yè)出現(xiàn)了各種不美好事件。比如某知名中介系公寓被曝裝修入住時(shí)間間隔短而甲醛超標(biāo)，多名租客向央廣網(wǎng)爆料“被網(wǎng)貸”，原本通過APP交納給某公寓中介的房租卻變成了消費(fèi)貸款，并被錄入了央行征信，一旦公寓方跑路，租客央行征信記錄就有可能逾期，會帶來很多不便。
目前，我國長租公寓行業(yè)還處在大發(fā)展的前夜，產(chǎn)業(yè)鏈條上存在著各種亂象。盡管十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議為發(fā)展住房租賃市場持續(xù)加持政策，租房大時(shí)代已勢不可擋，但我們離租房的美好時(shí)代還有一段長路要走。
1、搭建住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺
目前，北京、深圳、合肥、徐州、杭州、肇慶、武漢等多個(gè)城市，與銀行及互聯(lián)網(wǎng)公司合作，已經(jīng)搭建了住房租賃服務(wù)監(jiān)管和服務(wù)平臺。
平臺將政府公租房源以及市場上品牌長租公寓、開發(fā)商自持租賃住房、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源納入，提供租賃房源信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約等服務(wù)，解決了傳統(tǒng)房屋中介不靠譜、房東亂漲價(jià)、租房不便利等租房痛點(diǎn)。
但是，對于房源的真實(shí)性以及租賃雙方交易的真實(shí)性，仍存在監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，不排除會出現(xiàn)B端和C端聯(lián)合起來向銀行套現(xiàn)的情況。
目前，市場上第三方租賃住房服務(wù)平臺也已經(jīng)發(fā)展起來。比如平安好房，打造了“品牌公寓嚴(yán)選平臺”，通過綜合考慮公寓體量、品牌知名度、運(yùn)營情況、用戶租住反饋等因素，嚴(yán)選品牌公寓方入駐，提高房源真實(shí)性，并發(fā)揮“科技+金融”優(yōu)勢，為品牌公寓方賦能，提升租客體驗(yàn)。
2、鼓勵(lì)多渠道租賃房源供應(yīng)
租賃住房的供應(yīng)主要有三個(gè)渠道：新建、改建和社會籌集。
新建方面，國家政策已經(jīng)考慮到降低成本。去年以來熱點(diǎn)城市土地出讓配建租賃用地或純租賃住房用地已成常態(tài)，樓面地價(jià)降低，租售比提高，國企帶頭拿，也給金融資本進(jìn)入提供了空間。
但需要注意兩點(diǎn)：一是新增地塊要考慮位置、公共配套及對應(yīng)的租賃需求;二是純租賃用地因?yàn)橛姓恋匾鐑r(jià)，國企包攬無可厚非，但如何帶動(dòng)社會資本進(jìn)入是需要考慮的問題。
改建方面，需要在土地“改性”利用上加快頂層設(shè)計(jì)，明確什么樣的房源可以改建用來做租賃住房，以及稅收政策和消防驗(yàn)收政策等。
社會籌集包括企事業(yè)單位的閑置存量房源和個(gè)人住房房源。前者需要加快頂層設(shè)計(jì)，后者需要制定相應(yīng)鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)個(gè)人房東將房源交給專業(yè)租賃企業(yè)運(yùn)營或者登錄到政府住房租賃監(jiān)管和交易平臺。
3、扶持專業(yè)公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)
自2014年小米雷軍投資YOU+國際青年社區(qū)后，品牌長租公寓就如雨后春筍般發(fā)展壯大起來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年市場上長租公寓企業(yè)已經(jīng)多達(dá)1100家，絕大多數(shù)均扎根于北上廣深一線城市。
無論是開發(fā)商系、中介系、酒店系還是創(chuàng)業(yè)系，面對政策紅利下的租房市場大蛋糕，都在加速跑馬圈地?cái)U(kuò)規(guī)模，把盈利擺在了第二位。某知名公寓運(yùn)營商預(yù)判，2018年長租公寓行業(yè)會進(jìn)入新一輪燒錢的大時(shí)代。
在這場狂歡中，很多非專業(yè)玩家迅速加入，導(dǎo)致長租公寓市場魚龍混雜，泥沙俱下。長租公寓是細(xì)水長流的行業(yè)，對于玩家運(yùn)營能力要求高，租客們會用腳投票，市場自會有一輪淘汰的過程。
而政府部門除了在土地、消防、稅收等政策法規(guī)上要制定鼓勵(lì)性政策外，在政府租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺納入公寓房源時(shí)，也要對公寓方進(jìn)行背景調(diào)查，鼓勵(lì)扶持專業(yè)公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，助推住房租賃市場健康發(fā)展。
4、規(guī)范租賃行為 禁止租金亂漲價(jià)
業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓野蠻生長的時(shí)期依然沒有過去。某公寓圈內(nèi)人士透露，品牌長租公寓盈利能力弱的一個(gè)主要原因就是拿房價(jià)太高，中介存在被套利空間，尤其是分散式公寓。
一般情況下，公寓方對片區(qū)拿房會有個(gè)最高限價(jià)，前端業(yè)務(wù)員和房東可能談妥一個(gè)明顯低于片區(qū)最高價(jià)的拿房價(jià)，然后和個(gè)人房東聯(lián)合起來，上報(bào)公司時(shí)將拿房價(jià)提升至最高限價(jià)，虛報(bào)的部分業(yè)務(wù)員和房東雙方平分。
公寓方為了迅速拓展房源規(guī)模占領(lǐng)市場，默認(rèn)這種潛規(guī)則的存在，只要業(yè)務(wù)員能和房東簽下一兩個(gè)月的免租期，這部分被侵蝕掉的利潤空間就會賺回來。但是在面向租客時(shí)，公寓方普遍租約一年簽，第二年隨時(shí)可上漲租金。羊毛出在羊身上，買單的卻是租客，這并不利于長期美好租賃關(guān)系的構(gòu)建。
另外，今年11月18日北京大興某公寓發(fā)生火災(zāi)，政府隨即對公寓大力整頓，好多住在違規(guī)公寓里的租戶被趕出，北京多個(gè)地段房租一夜瘋長了三分之一，質(zhì)疑聲四起。
這一方面要求政府在制定租房相關(guān)限制性政策時(shí)要更為人性化，同時(shí)在制定鼓勵(lì)性政策時(shí)，也要注意規(guī)范各類公寓企業(yè)的不良經(jīng)營行為。
5、加快租購?fù)瑱?quán)的制度建設(shè)
大部分人八仙過海籌錢買房、千辛萬苦屈服于當(dāng)房奴的深層原因，是與房子有關(guān)的其他權(quán)利，比如落戶口，比如子女教育。只有這些因素徹底和買房斷舍離，才能讓租房市場理性繁榮。
也就是說，住房人能否享有與產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民近日表示，這個(gè)問題和戶籍制度相關(guān)，是一個(gè)基礎(chǔ)性制度問題，不是簡單的調(diào)控問題。
這意味著，租購?fù)瑱?quán)雖是政策導(dǎo)向，但大部分城市優(yōu)質(zhì)公共資源比如教育資源的供給能力還明顯不足，現(xiàn)階段完全做到租購?fù)瑱?quán)還不現(xiàn)實(shí)，制度需要一步步建立健全，政策需要一步步走向落實(shí)。
總之，我們離租房的美好時(shí)代還有很長一段路要走。站在2018年的起點(diǎn)，作為90后的你，面對國家嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控和鼓勵(lì)租房的大政方針，在買房還是租房問題上可能還在糾結(jié)。
但不管是買房還是租房，想要少走彎路選到心儀的房子，都可以借助一些專業(yè)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺，比如平安好房，能夠減少時(shí)間成本，減少過程當(dāng)中可能出現(xiàn)的各種糟心事。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請關(guān)注財(cái)經(jīng)365！