財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）1月7日上午10點(diǎn)，雖然陽光明媚，但蘭州市氣溫仍保持在零下10℃左右，從中川機(jī)場(chǎng)沿著黃河北岸到達(dá)市區(qū)，滿眼寒冬蕭瑟。進(jìn)入安寧區(qū)之后，新建樓盤漸漸多了起來，從1月8日起，蘭州市新的樓市調(diào)控政策將正式生效。
1月5日晚間，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合蘭州市物價(jià)局、蘭州市不動(dòng)產(chǎn)登記管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，釋放了明確的限購松綁信息：
第一，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。
第二，城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
蘭州市本地房企一位營銷負(fù)責(zé)人分析，這次限購政策調(diào)整，威力最大的是非本地戶籍取消社保或個(gè)稅要求，蘭州每年有20多萬大學(xué)生畢業(yè)，此外還有大量做小買賣的外地人，限購調(diào)整后，這部分群體需求會(huì)釋放出來。此外，從區(qū)域上看，對(duì)九州開發(fā)區(qū)會(huì)產(chǎn)生較大帶動(dòng)作用，“蘭州市區(qū)地形是從西北到東南狹長分布，依次是西固、安寧、七里河和城關(guān)，九州位于城關(guān)的正北，過了黃河不遠(yuǎn)就是九州，碧桂園、恒大等大開發(fā)商都在那邊有項(xiàng)目。”
松綁前夕的蘭州樓市
保利領(lǐng)秀山項(xiàng)目位于安寧區(qū)北部的大青山附近，總占地面積3500畝，計(jì)劃分8年完成開發(fā)，是一個(gè)“平山填溝”而成的項(xiàng)目，房產(chǎn)開發(fā)之外，保利還承擔(dān)附近道路、學(xué)校、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
項(xiàng)目從2015年開盤銷售，目前在售的為第四期。
項(xiàng)目銷售員說，目前精裝修房價(jià)為7000元/平方米左右，“剛開盤時(shí)，價(jià)格是4500元/平方米左右，現(xiàn)在高層均價(jià)是5800元/平方米，這是毛坯的價(jià)格，不過目前全部為精裝修銷售，所以價(jià)格貴了一些。”
上述本地房企營銷負(fù)責(zé)人表示，蘭州市經(jīng)過2017年4月、8月兩次限購，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)備案價(jià)管理較為嚴(yán)格，為了在備案價(jià)的基礎(chǔ)上增加利潤，蘭州很多項(xiàng)目從毛坯房改為精裝房銷售。
其所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目也位于安寧區(qū)，目前還沒正式開盤，處于認(rèn)購狀態(tài)，均價(jià)為8500元/平方米左右，交5萬元就可以獲得認(rèn)購資格，“我們這個(gè)項(xiàng)目，說實(shí)話毛坯利潤也就1000多元/平方米，如果加上精裝修，起碼能賣到11000元-12000元/平方米，其實(shí)裝修成本也就七八百元/平方米。”
毛坯改精裝銷售已是蘭州樓市的普遍操作策略，保利、中海和恒大的多個(gè)項(xiàng)目皆是如此。
上述人士介紹，蘭州房價(jià)最高的是城關(guān)區(qū)，一些別墅項(xiàng)目最高單價(jià)接近3萬元/平方米，大部分項(xiàng)目也超過1萬元/平方米;
其次是七里河區(qū)和安寧區(qū)，處于中心區(qū)域的房價(jià)普遍邁過萬元大關(guān)，一些近郊的項(xiàng)目也達(dá)到8000元/平方米。
九州、榆中、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)房價(jià)普遍在6000元-8000元/平方米;
其他包括蘭州新區(qū)在內(nèi)的遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)普遍在4000元-6000元/平方米。
該人士估算，2016年蘭州房價(jià)整體上漲了1600元/平方米左右，2017年上漲800元/平方米左右，雖然還在上漲，但漲幅收窄。
從成交看，2017年4月限購后成交下滑嚴(yán)重，5月開始回暖并在6月達(dá)到最高點(diǎn)，7月又開始下滑，到10月已經(jīng)下滑至3月份以來最低點(diǎn)，“如果剔除回遷戶的需求，真正商品房成交很差，城關(guān)、七里河和安寧還可以，其他都不行。”
限購松綁背后
1月7日是周末，但蘭州各個(gè)項(xiàng)目售樓處看房的人并不多，記者走訪安寧區(qū)、城關(guān)區(qū)幾個(gè)樓盤時(shí)，每個(gè)樓盤的看房人數(shù)都是個(gè)位，“限購以后一直都比較冷清，很多人即使有工作，但不一定有社保和個(gè)稅?！陛诹^一位銷售人員說。
蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，全市均價(jià)為7374元，5月上漲至8108元，此后一路下滑至7月的6588元，最新的11月銷售均價(jià)為7122元。而二手房均價(jià)已經(jīng)超過萬元。
從蘭州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年前11個(gè)月，蘭州市銷售面積為680.65萬平方米，與2016年全年883.93萬平方米的銷售面積相比仍有不少差距;銷售金額分別為506.58億元和570.31億元;待售面積從2016年12月底的237.23萬平方米降至2017年11月底的217.35萬平方米。
2017年前11個(gè)月，蘭州房地產(chǎn)投資雖然超過2016年全年，施工面積也一直在持續(xù)增長，但新開工面積764.64萬平方米與2016年全年881.52萬平方米相比差距較大，而2017年前11個(gè)月的竣工面積僅為2016年全年的1/3左右。
住房貸款增長更能反映蘭州樓市實(shí)際狀況，2017年前11個(gè)月，蘭州個(gè)人住房貸款總量為1230.02億元，但其中從2017年5月份到10月份只增加了3億元的個(gè)人住房貸款。
更重要的是，開發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?。上述人士介紹，“2017年土地流拍得多，安寧土地是零成交?！?/span>
房天下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年蘭州土地成交面積920萬平方米、成交金額125.24億元;2016年土地成交面積減少至430萬平方米，但成交金額達(dá)到124.89億元，土地單價(jià)飆升。
與前兩年相比，2017年蘭州市土地市場(chǎng)可謂“慘淡”，2017年，蘭州市共成交242.59萬平方米土地，成交金額僅為66.68億元，相比前兩年幾近腰斬。
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