財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2017年，北京市集體土地建設(shè)租賃用地供應(yīng)超額完成，隨著一系列租房利好政策的推出，我國長期以來住房銷售和租賃兩個市場發(fā)展嚴(yán)重不平衡、大中城市流動人口租房困難的問題有望得到進(jìn)一步解決。
1月8日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員公布數(shù)據(jù)稱，截至2017年12月底，北京實現(xiàn)集體土地建設(shè)租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。這是北京市首次將集體土地列入年度土地供應(yīng)計
劃，并超額完成。
作為流動人口超過37%的超大城市，北京進(jìn)入了加快租賃市場發(fā)展的首批試點城市名單之中。對此，北京住建委明確提出，要多渠道增加租賃住房供應(yīng)，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)，完善多層次、多方式住房供應(yīng)體系，促進(jìn)職住平衡。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，供地的超額完成說明北京在供地方面有較好的節(jié)奏，具有較為積極的導(dǎo)向，充分體現(xiàn)了當(dāng)前這一租賃用地市場改革的導(dǎo)向。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，2017年完成了200萬公頃土地的供應(yīng)，將在一年后完成租賃房建設(shè)并開始集中入市，對于平穩(wěn)未來租賃市場有很大影響。
1.高質(zhì)量完成供應(yīng)
北京市規(guī)劃國土委方面指出，去年已供應(yīng)的集體土地租賃房項目主要位于中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，按照毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的選址原則，這些房源具有較明顯的區(qū)位優(yōu)勢，有利于促進(jìn)區(qū)域職住平衡。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京從2011年開始就進(jìn)行這一類型住房的試點工作，目前已經(jīng)建成了3個租賃住房項目，分別是唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351和平房鄉(xiāng)3個試點項目。而新規(guī)劃的地塊中，海淀、朝陽等城市核心區(qū)域也有一定供地，但更多還是集中在石景山、昌平、房山、順義等地域。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一類型住房所針對的專門對象或會更多考慮到當(dāng)?shù)刂苓叺漠a(chǎn)業(yè)和人群，尤其是年輕創(chuàng)業(yè)者和從事科技類工作的人群。當(dāng)然后續(xù)租賃市場的用地政策會持續(xù)放寬，用地政策也會有一些新舉措，比如說加大供應(yīng)量的同時也積極考慮周邊的產(chǎn)業(yè)需要，進(jìn)而促進(jìn)此類住房的供應(yīng)和周邊的租賃需求做匹配。
未來，仍然有更多的土地在路上。2017年11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，指出從2017年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。
張大偉分析認(rèn)為，1000公頃集體土地出租房大約是30萬-40萬套出租房。北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30萬-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能完成，那么北京市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào)。
2.供地制度調(diào)整
集體土地建設(shè)租賃住房也被視為一個對土地財政有所突破的舉措。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究所城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體記者表示，除了豐富租賃市場內(nèi)的供應(yīng)主體和方式外，集體土地建設(shè)租賃住房還體現(xiàn)了供地制度改革的方向。在我國，如果集體建設(shè)用地要合法地轉(zhuǎn)化成為住房，一般都是先由國家征收，轉(zhuǎn)化為國有土地再進(jìn)行拍賣，這樣政府有可能從中獲得一定的收入?，F(xiàn)在取消了這個環(huán)節(jié)，實際上是政府在一定程度上讓了利。
2017年11月出臺的新規(guī)對集體租賃住房的供應(yīng)主體作出了規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織可以用土地使用權(quán)入股，與國有企業(yè)合作開發(fā)集體租賃住房，并且集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。
北京市住建委指出，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，一方面可以擴(kuò)大租賃市場有效供給，增加住房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；另外，有利于推動城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，開辟集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可持續(xù)增收渠道，通過租賃房物業(yè)管理、配套服務(wù)，擴(kuò)大農(nóng)村人口就業(yè)，就地實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。
而放眼全國，各地在租賃市場開啟了一輪加法供應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國多城市累計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。二線城市中，南京也在2018年開年推出了5塊租賃住房用地。據(jù)悉，本年度南京商品住宅用地中的30%將用于建設(shè)租賃住房。
同時，最近1年多時間里，全國超過12個省份及超過50個城市，出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容，著落點主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。
張大偉表示，在所有租賃政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是土地供應(yīng)。租賃土地房源的供應(yīng)，對于穩(wěn)定租賃市場的影響將從2018年開始越來越大。從整體看，建立租購并舉的住房制度和發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說不僅僅是長效調(diào)控的政策之一，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！