財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）最近國(guó)土資源部部長(zhǎng)的一番話又讓關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的小伙們高潮了一把:
于是各種房市轟動(dòng)、房市炸裂、房?jī)r(jià)崩潰就又來(lái)了，好像明天房子就要崩盤了似的。就好像崩盤了，房子就真能買的起了似的。
身邊很多朋友也在問我:
1.宅基地的改革出來(lái)后對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響?
說實(shí)話，這個(gè)問題的答案都不用我來(lái)回答了，股票市場(chǎng)已經(jīng)給了大家答案:
2018年開始才半個(gè)月，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)上漲了16.7%。資本市場(chǎng)上用錢投票是最不會(huì)說謊的，他們選擇的是自己的真實(shí)預(yù)期。縱觀房地產(chǎn)板塊歷史上三次轟轟烈烈的暴漲行情，06-07年，09年和14-15年，其背后是基于怎樣的預(yù)期?這個(gè)不用大樹說了吧。
其實(shí)國(guó)土資源部說的這個(gè)宅基地進(jìn)入土地市場(chǎng)這事已經(jīng)不是新鮮事了，早在去年剛剛提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候就有在說有關(guān)部門考慮宅基地合法進(jìn)入租賃市場(chǎng)了，現(xiàn)在不過是之前這事的落實(shí)吧。
至于宅基地入市這個(gè)東西能不能降房?jī)r(jià)，我的觀點(diǎn)是:不但不會(huì)降，甚至有可能會(huì)成為房?jī)r(jià)的有力支撐。
2.房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目的是什么?
這一年來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的討論不可謂不熱鬧，但是討論來(lái)討論去，我想問的是這個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的根本目的是什么?你可能會(huì)說，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制并不是為了大家都能買的起房，而是讓大家都有房子住。
沒錯(cuò)，確實(shí)，從來(lái)沒有哪個(gè)國(guó)家的哪個(gè)政策是為了都能買得起房子的，但是真的是想讓大家都有房子住嗎?
如果目的是讓大家都有房子住，那么前提是得有很多人沒地方住不是，問題是好像我們雖然房子買不起，但也沒有多少人睡在馬路上吧?既然沒有那么多人沒地方住，那這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制自然也不是為了這個(gè)目的。前提不存在，目的就無(wú)從談起。
3.到底這個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目的是什么呢?
其實(shí)說起來(lái)也很簡(jiǎn)單，是為了降低城市居住的邊際成本。為什么要降這個(gè)呢?其實(shí)你看看在這輪房?jī)r(jià)暴漲后發(fā)生的一些現(xiàn)象，什么逃離北上廣、華為搬出深圳等等。隨著房?jī)r(jià)的上漲，推高了租金月供，使城市的生活成本驟然上升，這會(huì)造成人口的逆向流動(dòng)。
其實(shí)這本來(lái)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自然的調(diào)節(jié)，人口自由流動(dòng)，自然是流動(dòng)到一個(gè)成本和收益最優(yōu)的地方。房?jī)r(jià)太高造成居住成本上升，擠出人口，房?jī)r(jià)自然回落，最后形成新的平衡，本來(lái)如果沒有長(zhǎng)效機(jī)制的情況下，房?jī)r(jià)也是不會(huì)漲到天花板上去的。
但問題是，房?jī)r(jià)下跌我們拍手稱快，但是政府和經(jīng)濟(jì)受不了啊!房子跌了財(cái)政怎么辦?銀行的貸款怎么辦?所以，人是不能走的，必須保持人口的凈流入，這個(gè)資金流才能轉(zhuǎn)的下去。
好，既然是大家覺得在城市生活的成本高了，那么咱們就把成本降下來(lái)，于是乎租售并舉出來(lái)了，長(zhǎng)租出來(lái)了，在房租報(bào)酬比如此之低的情況下，大力提高租房供給。就是問問你，一個(gè)月租房8千你跑路，一個(gè)月四千呢?你回不回來(lái)?
還不回來(lái)?好，再給你各種優(yōu)惠條件，今年各種引進(jìn)人才的計(jì)劃，干的就是除了給你降低成本外，直接再給你公共福利，提高你來(lái)城市的性價(jià)比，目的只有一個(gè)--吸引人口流入，這是地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)的命根子，只能不遺余力。
4.羊毛出在誰(shuí)的身上
看了上面大樹的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目的分析，你可能會(huì)有疑問，為什么政府不能用降低房?jī)r(jià)的方式來(lái)吸引人口流入呢?答案很簡(jiǎn)單，羊毛哪里出的問題。
大家都知道，大城市的公共資源好，教育、醫(yī)療、交通等等，都是小城鎮(zhèn)或是鄉(xiāng)村沒法比擬的。但是這些東西都不是大風(fēng)刮來(lái)的，這都需要政府付出巨大的財(cái)務(wù)成本。
提供這些公共服務(wù)的錢從哪出呢?主要有三個(gè)途徑，收稅、通脹和賣資產(chǎn)，不過你不管選擇哪一個(gè)，他都是從民間收來(lái)的，不同的是向誰(shuí)收，收多少的問題。
通脹就是無(wú)差別的向所有人收錢，稅收就是按照規(guī)則向應(yīng)稅的公民收錢，而賣資產(chǎn)就是向資產(chǎn)的買方收錢，在現(xiàn)階段主要就表現(xiàn)在賣地上，也就是向買房子的收錢。在很多地方政府中，這三項(xiàng)賣地收入已經(jīng)占到了一半。
那么好了，現(xiàn)在放開宅基地進(jìn)入租賃市場(chǎng)大搞租售并舉，隨著租賃價(jià)格的下降，會(huì)吸引更多的人向城市聚集，人多了公共服務(wù)需求就多了，再加上租售同權(quán)，使新流入的人口同樣享有公共服務(wù)權(quán)力，這就需要政府提供更多的公共服務(wù)，而更多公共服務(wù)需要更多的開支，這錢從哪里出呢?
稅收、通脹和房?jī)r(jià)，你選一個(gè)漲吧，一個(gè)都不漲這事是玩不轉(zhuǎn)的。在這三個(gè)途徑中，選擇漲房?jī)r(jià)無(wú)疑是害處最小的一個(gè)。稅收和通脹的上漲會(huì)引起更大范圍的穩(wěn)定問題。
所以，宅基地最多只能替代政府提供租賃用地，幫助降低租賃成本，從而支撐人口的流入，進(jìn)而間接為房?jī)r(jià)提供支撐。而商品房的用地依然是壟斷的，沒辦法，羊毛還是要出在買房者身上。
5.從供需上再看房?jī)r(jià)
說完政策取向，我們?cè)購(gòu)墓┬枭峡纯捶績(jī)r(jià)，畢竟最終市場(chǎng)是要在房?jī)r(jià)中發(fā)揮作用的，并不是總是政府想怎樣就能怎樣的。
先說需求
降低租房成本會(huì)吸引更多的人流入城市，這些人會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐，要理解這個(gè)還要搞清楚一件事情，就是租和買的需求并不相同，不能簡(jiǎn)單的理解為大家租房有地方住就不會(huì)買房了。
房子是用來(lái)住的不假，但是房子從古至今從中到外都是財(cái)富的重要儲(chǔ)存手段，這個(gè)屬性不是誰(shuí)說不是就不是的，租是無(wú)論如何都代替不了房子這個(gè)屬性的。所以，靠租房來(lái)分流購(gòu)房需求是靠不住的，其實(shí)這事你問問自己，如果你有足夠的錢，你是買還是租?大部分人都不會(huì)選租吧。
再說供給
房子上漲是因?yàn)槌鞘型恋厥窍∪钡?，只要加大土地供給就能使房?jī)r(jià)下降。這并沒有錯(cuò)，但是城市的土地是有限的，或者換句話說，我們中國(guó)人雖然多，但是稀缺的就從來(lái)不是土地。
新疆西藏的地多了，你去嗎?真正稀缺的是位置，這個(gè)買房子的應(yīng)該很有體會(huì)吧。珠江新城買個(gè)房子10幾萬(wàn)一平米，隔條馬路到五羊新村價(jià)格就差一半了吧。所以，稀缺的位置并不是你想提高供給就有的，而在有限的位置里為了降低租賃成本，再把本來(lái)用于商品房建設(shè)的切出一塊出來(lái)搞租賃，那商品房呢?所以說到這，知道為啥房地產(chǎn)股票這個(gè)漲法了吧，手上的地變稀缺了!長(zhǎng)效機(jī)制帶來(lái)了房地產(chǎn)股的重估罷了。
最后，說回這個(gè)宅基地入市的事
寄希望于這事能降低房?jī)r(jià)大家就別多想了，不過還是不得不說，這個(gè)政策出來(lái)后，確實(shí)能夠降低城市的生活成本，對(duì)大家還是有利的。
成本的下降帶來(lái)更多的人口，更多的人口帶來(lái)更細(xì)的分工，更細(xì)的分工帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效率和效益。收益提高了，成本下降了，好事一樁，只是所有的好事都有代價(jià)罷了
這個(gè)代價(jià)可能就是大部分人再也買不起房了。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！