財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）隨著碧萬(wàn)恒相繼跨過(guò)5000億規(guī)模，房企集中程度不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的趨勢(shì)下，地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了轉(zhuǎn)型潮。
無(wú)論是龍頭房企如萬(wàn)科，還是地產(chǎn)狂奔中的融創(chuàng)，都在逐漸淡化地產(chǎn)的概念。然而將轉(zhuǎn)型升級(jí)上升到企業(yè)改名的戰(zhàn)略位置，朗詩(shī)或許是內(nèi)地房地產(chǎn)上市企業(yè)中第一家。
2018年1月16日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)(00106-HK)公布，建議將公司之英文名稱(chēng)由“Landsea Green Properties Co. Ltd.”更改為“Landsea Green Group Co. Ltd.”并采納“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”為公司的中文第二名稱(chēng)，以取代其現(xiàn)有中文第二名稱(chēng)“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司”。
將“地產(chǎn)”二字從公司名稱(chēng)中去除，對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)而言意味著什么，足以引發(fā)多種猜想。同樣在2017年，李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)”更名為“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)”，一時(shí)間業(yè)內(nèi)對(duì)長(zhǎng)實(shí)去地產(chǎn)化，李嘉誠(chéng)撤出中國(guó)市場(chǎng)的輿論喧囂塵上。
對(duì)此，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪時(shí)表示，更名并不代表“去地產(chǎn)化”，只是單一的“地產(chǎn)”已經(jīng)裝不下朗詩(shī)縱向多元化的業(yè)務(wù)了，我們現(xiàn)在發(fā)展了包括長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、地產(chǎn)金融等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)，不過(guò)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍會(huì)堅(jiān)持綠色差異化戰(zhàn)略繼續(xù)發(fā)展。
此外，據(jù)其介紹，2017年朗詩(shī)新進(jìn)入的10多個(gè)城市，新獲得的三十幾個(gè)項(xiàng)目，都是通過(guò)小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)、委托代建等方式拿下的，資產(chǎn)輕型化模式令公司受到資金的約束更少，從而能更好地發(fā)揮朗詩(shī)的操盤(pán)能力。
1.長(zhǎng)租與養(yǎng)老漸成體系
田明描述中的業(yè)務(wù)大盤(pán)中，除了主業(yè)房地產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老業(yè)務(wù)成為多元化的重要組成，此外，還包括地產(chǎn)金融、建筑設(shè)計(jì)、裝飾、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，為此，朗詩(shī)在內(nèi)部推出了“榕樹(shù)林”計(jì)劃。
2017年下半年起，長(zhǎng)租公寓成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的新風(fēng)口。而在2017年初，朗詩(shī)就成立了獨(dú)立的長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，進(jìn)行“朗詩(shī)寓”品牌的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，并推出了青年公寓、白領(lǐng)公寓、商務(wù)公寓及服務(wù)式公寓四條產(chǎn)品線。
據(jù)田明透露，第一階段朗詩(shī)選擇了11個(gè)城市進(jìn)行布局，分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、寧波、西安、成都、無(wú)錫。其中，在一線城市，朗詩(shī)的戰(zhàn)略是全產(chǎn)品線鋪開(kāi)，不同的二線城市則是選擇性或機(jī)會(huì)性地推出產(chǎn)品類(lèi)別。
事實(shí)上，從近來(lái)在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的積極布局可以看出，朗詩(shī)早有做好長(zhǎng)租公寓的決心。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年12月，朗詩(shī)以2.6億元收購(gòu)廣州市建昭置業(yè)有限公司全部股權(quán)，并計(jì)劃將其改造升級(jí)成長(zhǎng)租公寓，這也是朗詩(shī)首次進(jìn)入廣州。更早前的11月底，朗詩(shī)宣布與平安不動(dòng)產(chǎn)合作成立合營(yíng)公司，收購(gòu)上海浦東不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)將打造成700余間中高端長(zhǎng)租公寓。
在規(guī)模拓展上，朗詩(shī)則將延續(xù)輕資產(chǎn)模式，即采用“二房東”模式，將房源整租進(jìn)來(lái)，再散租出去，但也不排除會(huì)繼續(xù)收購(gòu)合適的存量資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)展。
事實(shí)上，自去年底政府陸續(xù)推出住房租賃政策后，無(wú)論是房企、中介機(jī)構(gòu)還是國(guó)企，都在搶食長(zhǎng)租公寓這一杯羹。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中走到最后，田明對(duì)此并未擔(dān)憂(yōu)。
在其看來(lái)，長(zhǎng)租公寓將經(jīng)歷一番“今天是風(fēng)口，明天洗牌、后天賺錢(qián)”的局面，而對(duì)于朗詩(shī)而言，一方面輕資產(chǎn)戰(zhàn)略減輕了公司的資金壓力，分散了風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，朗詩(shī)則會(huì)堅(jiān)持做好運(yùn)營(yíng)，成為行業(yè)里最終可以留存下來(lái)的優(yōu)秀企業(yè)。
截至目前，朗詩(shī)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模約為15000余間，首批開(kāi)業(yè)的門(mén)店出租率達(dá)95%。而在田明的規(guī)劃中，未來(lái)朗詩(shī)的長(zhǎng)租公寓目標(biāo)是進(jìn)入行業(yè)前三。
相比于發(fā)展勢(shì)頭正猛的長(zhǎng)租公寓，在另外一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域--養(yǎng)老，朗詩(shī)則布局了五年之久。
據(jù)介紹，目前朗詩(shī)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要集中在大本營(yíng)南京，產(chǎn)品的打造上則可概括為兩個(gè)關(guān)鍵詞，“就近養(yǎng)老”及“適度規(guī)?！?。
具體而言，朗詩(shī)將覆蓋的城市劃分成網(wǎng)格狀，根據(jù)不同區(qū)域的需求在社區(qū)內(nèi)部或附近租賃合適的存量物業(yè)，并植入服務(wù)。根據(jù)規(guī)劃，每一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模在80-120張床左右，以服務(wù)附近的居民為主，收費(fèi)則包括中高端和高端兩個(gè)層次。
由此看來(lái)，朗詩(shī)的養(yǎng)老產(chǎn)品并非房地產(chǎn)化的養(yǎng)老，而更偏向于康養(yǎng)機(jī)構(gòu)，考驗(yàn)的則是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)此，田明表示，朗詩(shī)常青藤的目標(biāo)是“做中國(guó)最優(yōu)秀的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。
經(jīng)過(guò)五年的摸索，朗詩(shī)已形成了一個(gè)相對(duì)成熟的養(yǎng)老模式體系，在接下來(lái)的2018年，朗詩(shī)就將在南京以外的城市鋪開(kāi)其養(yǎng)老業(yè)務(wù)，包括在北京、上海、廣州、蘇州、杭州、南京六座城市布局5000間，其中北京、上海兩座城市不少于2000間。
2.輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的金融野望
隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中程度不斷提高，2017年，房企逐漸形成兩種模式，一種是沖刺規(guī)模，另一類(lèi)則迎來(lái)轉(zhuǎn)型潮。在田明看來(lái)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展日益成熟后，不轉(zhuǎn)型的規(guī)?？癖紝⑹俏ｋU(xiǎn)的。
對(duì)朗詩(shī)而言，自2014年開(kāi)啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來(lái)，該模式為公司打開(kāi)了更多業(yè)務(wù)，進(jìn)入更多城市的大門(mén)。截至2017年底，朗詩(shī)新進(jìn)入的10個(gè)城市，新增的30余個(gè)項(xiàng)目，均以合作開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)、委托代建等輕資產(chǎn)方式獲得，而朗詩(shī)在其中股權(quán)占比則進(jìn)一步降低至30%以?xún)?nèi)。
另一方面，體現(xiàn)在收入上，朗詩(shī)目前的利潤(rùn)有接近一半是來(lái)自于開(kāi)發(fā)服務(wù)方面的收費(fèi)，包括操盤(pán)費(fèi)、產(chǎn)品整合費(fèi)和超業(yè)績(jī)的提成等。
值得一提的是，作為對(duì)標(biāo)鐵獅門(mén)的中國(guó)房企，朗詩(shī)的業(yè)務(wù)拓展中總不乏金融機(jī)構(gòu)的身影。而房地產(chǎn)行業(yè)的重金融性質(zhì)，也促使朗詩(shī)加強(qiáng)在金融領(lǐng)域的探索。
據(jù)了解，繼11月底與平安不動(dòng)產(chǎn)的合作上海浦東長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目后，雙方還于1月10日正式簽署了更為全面的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，未來(lái)三年內(nèi)，雙方將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市共同投資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元，其中朗詩(shī)和平安不動(dòng)產(chǎn)為聯(lián)合GP，雙方各自出資10億，并將委托朗詩(shī)旗下長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)品牌朗詩(shī)寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理及設(shè)計(jì)、改造等，基金將在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后尋求資產(chǎn)證券化的方式退出。
而在存量資產(chǎn)領(lǐng)域，2016年，朗詩(shī)與中信資本成立了200億元的城市更新基金用以挖掘存量資產(chǎn)，并于2017年初朗詩(shī)收購(gòu)華東多個(gè)城市商業(yè)項(xiàng)目。
2017年底，朗詩(shī)再與信達(dá)投資簽訂有限合伙協(xié)議，共同設(shè)立嘉興朗達(dá)合伙企業(yè)，雙方將分別認(rèn)繳嘉興朗達(dá)合伙企業(yè)資本金人民幣18.01億的30%及70%。同時(shí)，嘉興朗達(dá)以代價(jià)人民幣6.6億元收購(gòu)湖北供銷(xiāo)徐東民生廣場(chǎng)置業(yè)有限公司99.9%股權(quán)以發(fā)展湖北武漢洪山區(qū)徐東村項(xiàng)目。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，嘉興朗達(dá)合伙企業(yè)主要投資于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售項(xiàng)目等，即收購(gòu)不良資產(chǎn)后進(jìn)行改造及銷(xiāo)售。
從最初的舊改，到不良資產(chǎn)的改造，再到如今的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，朗詩(shī)都不約而同選擇借助金融手段，除了資金壓力小的因素，成為中國(guó)的鐵獅門(mén)或許是田明最終的目的。
據(jù)其介紹，目前，朗詩(shī)內(nèi)部除了地產(chǎn)、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，金融基金也是獨(dú)立的一個(gè)部門(mén)，且不同于單純做財(cái)務(wù)投資定位的房企，朗詩(shī)在與金融機(jī)構(gòu)的合作中，更多會(huì)嘗試做GP和LP兩種角色。
最后，田明強(qiáng)調(diào)，朗詩(shī)作為戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)，無(wú)論是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還是多元化發(fā)展，都進(jìn)行地非常堅(jiān)決。他希望，通過(guò)繼續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，朗詩(shī)可以成為房地產(chǎn)行業(yè)里存活下來(lái)的企業(yè)之一。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！