財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）在十九大報(bào)告中，明確規(guī)定了加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。所以，按照十九大報(bào)告的精神，最近正在密集召開(kāi)的地方兩會(huì)，傳出都在把這個(gè)精神落實(shí)。增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尤其是加大租賃市場(chǎng)供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的工作重點(diǎn)。
比如，安徽省政府明確提出，2018年要加大住房保障力度。實(shí)行公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼并舉，對(duì)低保、低收入住房困難家庭加快實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員等納入保障范圍，盤(pán)活存量住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。但安徽省政策只是強(qiáng)調(diào)發(fā)展發(fā)展保障性住房及住房長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，不過(guò)，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)供給渠道如何及在未來(lái)房地產(chǎn)投資中所占的比重則沒(méi)有明確。
南京政府也強(qiáng)調(diào)要發(fā)展長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展;同時(shí)，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加大租賃住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。不過(guò)，從2018年要完成住房情況來(lái)看，租賃性住房要達(dá)到30%的比重還會(huì)比遙遠(yuǎn)。比如，完成棚戶區(qū)改造400萬(wàn)平方米。新開(kāi)工建設(shè)保障房400萬(wàn)平方米，竣工300萬(wàn)平方米，籌集租賃房源100萬(wàn)平方米?；I建人才安居房100萬(wàn)平方米。從這個(gè)報(bào)告中，盡管十分強(qiáng)調(diào)住房租賃市場(chǎng)的重要性，也計(jì)劃籌集租賃性住房100萬(wàn)平方米，但是這個(gè)數(shù)字與2017年商品房銷售面積達(dá)1400萬(wàn)平方米來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是太少太少，要由此來(lái)建立起滿足中低收入居民居住要求的住房租賃市場(chǎng)不會(huì)太容易。
還有，杭州市場(chǎng)也制定了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，以此來(lái)確保公租房集中配建地塊和人才專項(xiàng)住房用地具備可開(kāi)發(fā)建設(shè)條件;海南也強(qiáng)調(diào)要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，從2018年起每年下達(dá)租賃型住宅建設(shè)計(jì)劃時(shí)要明確租售比例。但海南堅(jiān)決反對(duì)農(nóng)民用宅基地作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
從上述各地方發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的表態(tài)來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)地方政府不在大力宣揚(yáng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并都在強(qiáng)調(diào)住房長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，但是有幾個(gè)問(wèn)題多數(shù)地方政府沒(méi)有落實(shí)在房地產(chǎn)政策上。一是居民為何愿意租賃住房而不購(gòu)買住房。在住房的可投資及可消費(fèi)的性質(zhì)沒(méi)有嚴(yán)格界定清楚前，如果購(gòu)買住房可用作投資，國(guó)人更是愿意購(gòu)買住房而不是租賃住房。除非租賃的住房租金水平很低，及政府對(duì)租賃住房者比較好住房租賃補(bǔ)貼，及規(guī)定享受這種住房租賃優(yōu)惠的居民不可購(gòu)買住房。否則，更多的居民還是愿意購(gòu)買住房。
二是這種租金水平低、租賃者可以享受優(yōu)惠的條件的租賃性住房誰(shuí)來(lái)供應(yīng)。如果是政府供應(yīng)，政府的這筆財(cái)政支付總是會(huì)有限，就如住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放也是一樣。如果租賃性住房的房源有限，政府對(duì)租賃性住房補(bǔ)貼范圍很小，那么這些地方的租賃性住房市場(chǎng)能夠發(fā)展起來(lái)嗎?也就是說(shuō)，就目前的情況來(lái)看，由于土地財(cái)政的問(wèn)題，由于地方政府對(duì)租賃性住房市場(chǎng)支持力度不會(huì)太強(qiáng)，那么由于由地方政府來(lái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是意愿不足、動(dòng)力不足、財(cái)力不足、能力不足，僅是這些條件中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)不容易，只能是另辟蹊徑。
三是最近國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，中國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，這項(xiàng)政策的重大突破，不僅將解決建設(shè)住房的土地完全由政府控制的問(wèn)題，也讓農(nóng)村不少住房經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地全面盤(pán)活，而且政府提倡大量建筑租賃房市場(chǎng)也大有用武之地。
從國(guó)土資源部部長(zhǎng)的講話來(lái)看，其內(nèi)容至少包括三層次的內(nèi)容。不是房地產(chǎn)企業(yè)也可成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，政府不能再壟斷土地市場(chǎng);研究建設(shè)租賃住房新模式，而非普通住房。
可以說(shuō)，這個(gè)政策的重大突破，將對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。因?yàn)?，傳統(tǒng)的住房市場(chǎng)，政府是唯一的土地供給者。由于這樣的優(yōu)勢(shì)，政府不僅能夠從土地交易中獲得巨額的土地財(cái)政收入，比如2017年政府土地出讓金可達(dá)到四萬(wàn)多億元，而且政府能夠通過(guò)控制土地的交易多少來(lái)控制土地市場(chǎng)的價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一起快速上漲的重要原因。
而農(nóng)村土地交易放開(kāi)，不僅改變了政府對(duì)土地市場(chǎng)完全壟斷，也可讓國(guó)有企業(yè)及農(nóng)村集體持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地全面盤(pán)活，增加土地的供應(yīng)。農(nóng)村集體建設(shè)用地盤(pán)活，盡管把重點(diǎn)放在建設(shè)租賃性住房上，但農(nóng)村集體用地有強(qiáng)烈盤(pán)活增加效率的動(dòng)力。特別是在高房?jī)r(jià)的城市更是如此，而且目前農(nóng)村持有這類量是非常巨大的。當(dāng)大量的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地涌入市場(chǎng)時(shí)，這些城市租金較低的租賃住房供給就會(huì)大量的增加，長(zhǎng)期住房租賃市場(chǎng)就可能迅速發(fā)展起來(lái)。如果這種情況出現(xiàn)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)就能夠得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。中國(guó)一個(gè)新的住房發(fā)展模式就會(huì)出現(xiàn)。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！