財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多） 有人說，企業(yè)大到一定程度，無形中就擁有了一種可怕的力量。在這種力量之下，他的方向，不得不成為你的目標(biāo);他的想法，不得不改變你的軌跡。
曾經(jīng)的萬達(dá)是這樣的企業(yè)，如今的萬達(dá)是否還具有這樣的力量?
這兩天霸屏的“四巨頭340億戰(zhàn)投萬達(dá)”，表面上看，是自帶IP的大佬之間你來我往、精于算計(jì)的利益之爭，雖有王健林不按常理出牌打出“新消費(fèi)”的概念，但扒開整個故事包裹的華麗外衣，我們發(fā)現(xiàn)：
一直主張剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、馬不停蹄賣賣賣的王健林其實(shí)看好的還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，依靠的也還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
不信?那你且聽分解。
01、關(guān)于“萬達(dá)是否退出房地產(chǎn)”的爭執(zhí)，就起因于這次“萬達(dá)引入四巨頭”事件。
萬達(dá)集團(tuán)發(fā)出的聲明中提到，引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東四家新的戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，并在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。而這也被媒體解讀為“萬達(dá)將徹底退出房地產(chǎn)”。
不過，媒體之所以會這么說，也是基于此前萬達(dá)的態(tài)度和行為。
實(shí)際上，就“萬達(dá)退出房地產(chǎn)”這件事，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在兩年里做出看上去有些矛盾的表態(tài)。2016年8月H股退市之后，萬達(dá)商業(yè)借殼回A失敗，從那時起，萬達(dá)商業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的速度不斷加快，根據(jù)《萬達(dá)集團(tuán)2016年工作報(bào)告》，王健林提出，2020年之后原則上就不再搞重資產(chǎn)項(xiàng)目。
“原則上不搞重資產(chǎn)項(xiàng)目”就意味著“萬達(dá)要徹底退出房地產(chǎn)”嗎?
就在10天前的萬達(dá)集團(tuán)年會上，王健林稱，要將原來的商業(yè)地產(chǎn)更名，變成一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營管理商。另外再成立一個地產(chǎn)集團(tuán)，用以幫助消化商管集團(tuán)此前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
如果2020年之后，萬達(dá)就不再涉足重資產(chǎn)項(xiàng)目了，不再搞地產(chǎn)開發(fā)了，那有必要為了這短短的兩年再成立一個地產(chǎn)集團(tuán)嗎?這顯然有點(diǎn)說不過去。
02、另外一組數(shù)據(jù)顯然更有說服力一些。
公開可查的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，萬達(dá)商業(yè)累計(jì)持有物業(yè)面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%;累計(jì)土地儲備面積7332.6萬平方米。其中持有物業(yè)面積1360.3萬平方米，銷售物業(yè)面積5891.8萬平方米，貨值7924億元。
這說明什么?若按照2017年初的要求，重資產(chǎn)開發(fā)每年減少至5個，就目前萬達(dá)商業(yè)所擁有的土儲面積，那別說兩年，就是10年這些土地也未必能開發(fā)完。因此地產(chǎn)集團(tuán)也是萬達(dá)的“長久之計(jì)”。
從另一個角度來說，業(yè)內(nèi)判斷2018年8月31日前萬達(dá)回A困難重重，一旦回A失敗，萬達(dá)則要回購?fù)顿Y人的股份并支付利息，為此，萬達(dá)將承擔(dān)資金壓力。
然而你知道，公開數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)所儲備的土地價格平均每平米大概在千把塊錢，這意味著萬達(dá)單靠賣地也能收獲不菲。
如果不是看好房地產(chǎn)、未來仍想依靠土地升值在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上拉高業(yè)績，那王健林何必握著這么多土地不動，而是“賤賣”自己的項(xiàng)目，到處拉戰(zhàn)投呢?目前的消息顯示，未來萬達(dá)將成立的地產(chǎn)集團(tuán)，其利潤仍將并表到萬達(dá)商業(yè)。
尤其是，在萬達(dá)商業(yè)持有的銷售物業(yè)面積中，一、二線城市銷售物業(yè)面積3759.6萬平方米，占銷售物業(yè)面積的63.8%;貨值6244.5億元，占銷售物業(yè)貨值的78.8%。而在2016年初，王健林曾公開表示，一線城市房價還要再漲20年。
03、10年開業(yè)1000個萬達(dá)廣場，這樣的宏大目標(biāo)，聽上去有點(diǎn)匪夷所思。
1000個是什么概念?王健林給了一個時限，從2018年起10年之內(nèi)完成，除去現(xiàn)有的，平均一年70多個。
據(jù)此前的萬達(dá)商管預(yù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年，萬達(dá)廣場共開業(yè)237座。其中，一線城市15座，二線城市76座，三四線城市146座。有了1000個萬達(dá)廣場的目標(biāo)之后，王健林要求萬達(dá)廣場開業(yè)提速，2018年，萬達(dá)將開業(yè)52座萬達(dá)廣場，三四線城市占比超73%。
在這1000個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的比重應(yīng)該至少占到80%。如果按照2018年共發(fā)展萬達(dá)廣場57個的計(jì)劃，重資產(chǎn)萬達(dá)廣場7個，只占12.3%;輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場50個，占87.7%。
但在萬達(dá)商業(yè)的整個收入盤子中，萬達(dá)對輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場的盈利目標(biāo)設(shè)置的也并不算高。按計(jì)劃，2018年商業(yè)地產(chǎn)收入為1245.4億元，其中商管公司總收入366.4億元，房地產(chǎn)收入879億元，收入比例三七開。
這意味著，在輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型過程中，萬達(dá)現(xiàn)在追求的仍是規(guī)模，輕資產(chǎn)模式的利潤很難提高，未來也只有在輕資產(chǎn)規(guī)模大幅提升之后，才有望成為核心業(yè)務(wù)。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比重雖在調(diào)減，但收入?yún)s要占到萬達(dá)商業(yè)的70%。
最后，不得不多說一句，萬達(dá)引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東的過程中，人們將更多關(guān)注點(diǎn)放在了萬達(dá)的“救贖”上，殊不知，騰訊、京東也在尋找線下的“自救”之路。
實(shí)際上，隨著線上紅利的消失，用戶流量獲取成本越來越高，線下市場成為各零售巨頭爭奪的重要陣地，比如阿里巴巴入股銀泰商業(yè)集團(tuán)，并先后投資蘇寧、三江、百聯(lián)、高鑫零售。為此，與阿里展開正面競爭的騰訊也不甘落后。
萬達(dá)憑借現(xiàn)有的以及未來要做的1000個萬達(dá)廣場計(jì)劃，早已成為當(dāng)前中國新消費(fèi)或新零售的最大線下入口。因此，深諳商場規(guī)則的王健林知道，總有一天，他會把“小馬哥”們等到的，這才是房地產(chǎn)最大的價值。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請關(guān)注財(cái)經(jīng)365！