財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）我最近在讀美國統(tǒng)計學家哈夫的《統(tǒng)計數(shù)據(jù)會說謊》，這是一本在美國暢銷了50多年的小冊子，這個小冊子的主要任務就是告訴你，如何不上統(tǒng)計數(shù)據(jù)的當。在哈夫看來，“一個精心包裝過的統(tǒng)計結(jié)果比希特勒的彌天大謊還要厲害?！惫蛟谶@本書的序言的末尾寫道：在教人如何用統(tǒng)計行騙的同類書籍中，這本書只能算是初級讀本。它看起來像是一本騙子指南。也許我可以為這本書做辯解：這就好比一個洗手不干的竊賊出了一本回憶錄，書中描述了如何能不動聲色地撬開門鎖，其水平之高讓研究生都佩服。既然騙子都已經(jīng)熟練掌握了這些詭計，老實人又怎能不學來用于自衛(wèi)呢。
每一個對中國經(jīng)濟和投資感興趣的人，都應該像哈夫所言學會如何讀懂統(tǒng)計數(shù)據(jù)，特別是各種假數(shù)據(jù)。比如，中國房地產(chǎn)市場有很多數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)真真假假，讓你很難去判斷，但這些數(shù)據(jù)并非沒有任何價值。比如，國家統(tǒng)計局前幾天發(fā)布的2018年1月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)就是一個典型的案例。如何解讀這個數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)有沒有參考價值，完全取決于你是否有能力發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)背后的秘密。
在我過去的文章中，我多次提到70個大中城市房價數(shù)據(jù)的真假，以及他的價值和作用。毫無疑問，70個大中城市房價數(shù)據(jù)，是所有統(tǒng)計數(shù)據(jù)中最假的數(shù)據(jù)之一。每次數(shù)據(jù)出來之后，很多人糾結(jié)于環(huán)比跌幅0.01這樣的數(shù)字，事實上，如果糾結(jié)于數(shù)據(jù)的細枝末節(jié)，這個數(shù)據(jù)不僅對你毫無意義，反而會因為這些數(shù)據(jù)給你帶來的困惑而痛苦不堪“讓我們陷入困境的并非我們不知道的東西，而是我們知道但并不正確的東西?！钡绻銓W會了像哈夫一樣去分析各種騙術(shù)，了解一些數(shù)據(jù)的炮制過程，假的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的價值和帶來的樂趣有時甚至比真實數(shù)據(jù)還要大。
回到國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年1月份70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這個數(shù)據(jù)發(fā)布之后，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉從三個方面進行了解讀：
第一，70個大中城市中15個熱點城市中，有7個城市新房價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間;深圳、杭州和福州3個城市持平。從同比看，有11個城市新房價格下降，降幅在0.1至3.4個百分點之間;
第二，70個大中城市中，4個一線城市新房價格同比下降，1月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手房漲幅連續(xù)16個月回落;二線城市新房和二手房價格同比漲幅回落，三線城市同比漲幅也在回落;
第三、70個大中城市中，四個一線城市新房和二手房環(huán)比都下降;二線城市和三線城市新房和二手房環(huán)比漲幅回落?？偨Y(jié)劉建偉的解讀，可以總結(jié)一句話：無論是從環(huán)比還是同比數(shù)據(jù)看，一線城市新建商品住宅銷售價格都出現(xiàn)了下降，二三線城市的房價漲幅回落。
當然，這是官方的解讀，而且很多人一看到0.1%的跌幅就嘲弄，一些人也不相信房價真的跌了(有沒有真的跌，其實你應該去周圍樓盤和二手房多看幾次差不多就能感受到。)。那么，70個大中城市房價數(shù)據(jù)的真正價值和意義在哪里呢?
我之前講過，對于70個大中城市房價數(shù)據(jù)，千萬不要糾纏具體的數(shù)據(jù)，這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)最大的價值是能告訴你未來房價走勢的基本趨勢。比如，一線城市的房價，按照目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新房同比和環(huán)比都下跌，深圳以3.4%的同比降幅領(lǐng)跌70大中城市，北京同比降幅超過1%，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月位于下降通道。
這是32個月以來，一線城市新房同比第一次出現(xiàn)下跌。我之前給大家講過，在一線城市新房實行嚴格限價的情況下，統(tǒng)計房價下降沒有意義，但如果把二手房結(jié)合起來看，意義就比較明確了。一線城市二手房同比連續(xù)16個月漲幅下滑。
大家記住，一旦二手房漲幅連續(xù)下滑超過12個月，真實的情況是，二手房的價格其實也下降了，這是我的一個經(jīng)驗觀察數(shù)據(jù)。也就是說，盡管目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計的二手房仍然在上漲，只是漲幅下滑，但實際上，一線城市的二手房的價格調(diào)整的很明顯，北京目前二手房的降幅普遍在15%到20%。這和我在2017年初的判斷是一致的，就一線城市而言，房地產(chǎn)已經(jīng)變天，房價的預期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，我當時呼吁高凈值人士減持熱點城市的房產(chǎn)的觀點得到了市場的印證。
除了一線，二三線城市整體而言，無論是新房，還是二手房，統(tǒng)計數(shù)據(jù)都是漲幅回落。由于二三線城市房價本身的走勢復雜，高低差距比較大。我一直不愿意用“一二三線”來對城市進行分類。二線城市，有一些房價和一線相似，比如合肥、廈門等城市，我認為漲過頭了，會和一線城市一樣調(diào)整;一些城市，盡管很火爆，但房價絕對值并不高，比如武漢、長沙、西安甚至杭州，這些城市房價明跌暗漲的可能性更大。至于三線城市，分化則更為明顯。
東北的一些城市，包括大連，和我去年的預測一致，屬于價格明顯被低估的城市，目前大連以1.6%的環(huán)比漲幅位居70城市之首，貴陽、昆明等價格依然比較地的城市環(huán)比漲幅也在1%以上，這些城市房價調(diào)整的幅度不會太大，一些城市的房價仍然具有上漲空間，比如西安，貴陽，長春，太原等。
這是對數(shù)據(jù)的分析，最后說一下我的觀點，盡管我的很多觀點在過去一再強調(diào)：
第一、2018年是本輪房地產(chǎn)最困難的一年，我的這個判斷沒有改變，除了20個左右的房價明顯過低的城市仍然看漲，其他城市總體會進入調(diào)整的趨勢未變;
第二、今年房地產(chǎn)的風險集中在一線城市和四五線城市兩個極端，一線以及幾個類一線的城市是價格泡沫，而四五線是數(shù)量泡沫，我強烈的呼吁，不管四五線的房價怎么漲，一定謹慎追風，四五線那么多的房子，價格上漲本身就是個笑話;
第三、房地產(chǎn)調(diào)控政策會延續(xù)至今年三季度，三季度之后放松的概率大，今年政策會出現(xiàn)“超調(diào)”的風險，一旦房地產(chǎn)投資大幅度下滑，政策一定會被迫再次放松，三季度以后可以觀察房地產(chǎn)新的上漲周期是否會到來;
第四、千萬不要問我2018年要不要買房這種錯誤的問題，每個城市，每個人，每個區(qū)域，新舊樓盤，都不一樣，這個問題無法回答。即使今年一線城市房價看跌的情況下，如果一些城市新房限價很厲害，和二手房比有明顯價格優(yōu)勢，仍然是毫不猶豫的出手，但二手房還得等三季度之后政策的變化判斷;
第五、中國90%以上的城市房價整體不高，沒有太大的泡沫，對于房價的高低，千萬不要一廂情愿。我很痛恨高房價，我更痛恨利用高房價煽動出來的極端情緒。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！