財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2017年國內(nèi)一些知名大型房企的業(yè)績?nèi)慷妓⑿職v史紀錄，碧桂園、萬科以及恒大位列前三甲且均突破5000億大關(guān)，增收幅度超過5成。這主要得益于三四線城市的銷售火爆、房價出現(xiàn)大漲。從去年全國銷售面積來看，三四線城市的銷售面積創(chuàng)下歷史新高，占比提高了近10個百分點。
現(xiàn)如今，大家都很關(guān)心，今年是否可以繼續(xù)依托眾多三四線城市的余熱，續(xù)寫大型房企業(yè)績的輝煌?因為一二線城市受到了房地產(chǎn)調(diào)控影響，樓市成交低迷，而唯獨還有眾多的三四線城市，因受益于去庫存的影響，房地產(chǎn)調(diào)控松緊度程度并不一致，這也似乎成為了國內(nèi)房企的最后樂土。
如果要判斷2018年三四線城市房價的走向，那就先讓我分析一下，去年三四線城市房價上漲的主要原因。第一，棚戶簡屋的改造。從2005年首次提出棚戶簡屋改造，從2015年至2017年新開工1800萬套，而在全國棚改方案中，有九成屬于三四線城市，而且是采取貨幣化補償。
也就是說原來棚戶區(qū)住戶是原拆原還，而現(xiàn)在就不再是這樣子的了，而是政府給你一筆錢，你再去買新房子，這就是人為制造了大量的剛需群體，這就導致三四線城市中拿到拆遷補償金的人，成為了房產(chǎn)需求大增的重要推進者。
第二，國內(nèi)外資金流入三四線城市炒房。2015-2016年一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，但是三四線城市因為要“去庫存”的因素，基本上沒進行房地產(chǎn)調(diào)控，而且三四線城市的房價和地價都被視為估值洼地。所以大量境內(nèi)外資金(包括房企)都涌向各特大城市周邊的三四線城市購房，馬上2017年三四線城市房價出現(xiàn)飆升。
第三，除了部分三四線城市火爆，帶動2017年房企銷售業(yè)績大增，我們發(fā)現(xiàn)今年前二個月萬科、碧桂園的銷售業(yè)績突破千億大關(guān)，房企的銷售形勢一直沿續(xù)了去年的趨勢。
這主要得益于春節(jié)前后農(nóng)民工“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮。一些在大城市務工人員，春節(jié)前后回鄉(xiāng)過年，看到家鄉(xiāng)附近的三四線城市房價大漲，生怕如果再不買，沒機會了，所以一大批“返鄉(xiāng)置業(yè)”的購房群體又開始涌出來。
現(xiàn)在問題來了，這輪三四線城市房地產(chǎn)“量價齊漲”的行情還能持續(xù)多久?我們認為這取決于兩個因素：一方面，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造能持續(xù)多久。2017年全年棚改完成了609萬套，國開行光發(fā)錢就發(fā)了1.1萬億，且大部分是三四線城市。最新提出的2018年棚改規(guī)模是580萬套，但是大筆棚改款能否今年及時落實到位就成問題。
另一方面;“因城施策，分類調(diào)控”這幾個字將持續(xù)貫穿三四線城市房地產(chǎn)。這意味著，經(jīng)歷了去年房價大漲之后，多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)將去杠桿，并且將會有更嚴格的調(diào)控政策出臺`。也就是說，未來有些三四線城市會出現(xiàn)嚴厲的調(diào)控政策，各城市自己制定的政策輕與重不同，也將決定城市房價能火爆多久。
現(xiàn)在對于廣大房企來說，三四線城市房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定，恐怕會直接決定今年的業(yè)績好壞，而對于投資者來說，三四線城市房價大漲，所帶來的賺錢效應讓他們趨之若鷸，也想在今年行情中分得一杯羹。那么2018年三四線是否值得投資呢?不過，三四線城市房地產(chǎn)的風險要遠堪于一線城市。
首先，要提醒投資者的是，三四線城市的二手房市場投資風險大，往往是“有價無市”，我們看去年三四線城市房價上漲是指一手房市場，這主要是棚改貨幣化安置的群體都是買的是一手商品房，春節(jié)前后回鄉(xiāng)置業(yè)的人也是買三四線城市的一手房。如果你想在三四線城市買了房產(chǎn)再出租，那肯定是不劃算的。
再者，部分三四線城市一旦受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，投機性購房者退出，三四線城市的房價會跌得更厲害，比如燕郊的廊坊、通州部分樓盤出現(xiàn)大跌，因為這些三四線城市產(chǎn)業(yè)匱乏、交通不便、人口凈流出、同質(zhì)化嚴重，都是對外來務工者缺乏足夠的吸引力。所以一旦利好因素轍退，三四線城市房價就會出現(xiàn)調(diào)整。
最后，三四線城市正受到貨幣政策的大環(huán)境的影響。如今的房地產(chǎn)環(huán)境正受到美聯(lián)儲的影響，由于2月CPI接近3%，短期內(nèi)不排除中國有跟隨美聯(lián)儲有加息的可能。目前部分地區(qū)的銀行房貸已經(jīng)連續(xù)上調(diào)5次了。
與此同時，房地產(chǎn)稅開征的腳步也越來越近，在未來幾年內(nèi)將會執(zhí)行，目前正在準備攻克法律上、技術(shù)上、稅收方面的難關(guān)。而一旦出現(xiàn)大環(huán)境的變故，首當其沖的還是對三四線城市房地產(chǎn)影響最大。
本來中國絕大多數(shù)三四線城市沒有房地產(chǎn)泡沫，只有一二線城市擁有泡沫。但是在經(jīng)歷過去年三四線城市房價大漲之后，會有一部分三四線城市房價還是巨大隱患。而一旦棚改的貨幣化結(jié)束，去杠桿力度增加，投機性需求退潮，那么對于廣大開發(fā)商來說，三四線城市的房價的可能性也是很大的。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！