財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）和去年限購(gòu)前比，目前朝陽區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)跌了15%左右吧!”3月13日下午，在北京市朝陽區(qū)一家鏈家門店內(nèi)，一位中介表示，經(jīng)過一年多的回調(diào)，目前該區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一萬元左右?！?/span>
2017年3月17日，北京市住建委、人民銀行營(yíng)管部、銀監(jiān)局、北京市公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在實(shí)施認(rèn)房認(rèn)貸的同時(shí)，大幅度提高二套首付比例和按揭利率。隨后，多數(shù)一二線城市及周邊城市也跟進(jìn)加碼調(diào)控，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市普遍進(jìn)入調(diào)控序列。
與此同時(shí)，從中央到地方，從預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)到租賃政策出臺(tái)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期。這種調(diào)整不僅僅局限于市場(chǎng)層面，也帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪洗牌。
在市場(chǎng)層面，在一系列調(diào)控政策影響下，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，成交量持續(xù)走低，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度的下滑;而三四線城市在繼續(xù)實(shí)施去庫(kù)存政策的帶動(dòng)下，閃現(xiàn)回春跡象，也使得2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持增長(zhǎng)趨勢(shì)。
一
劉梅一家從2017年春節(jié)后就開始張羅著換房，但2018年春節(jié)過完了，她仍沒有完成心愿。
她于2010年結(jié)婚，丈夫是北京人，兒子在第二年出生，位于朝陽區(qū)青年路附近的小兩居由婆家在結(jié)婚前購(gòu)買。2012年前后，她又在河北燕郊購(gòu)買了一套住房，目前名下共有兩套住房，“燕郊的那套有貸款。”
2016年9月份，劉梅丈夫的工作地?fù)Q到了順義，他們一家搬到了燕郊居住，此時(shí)，她的小女兒已經(jīng)兩歲，“我也不上班，住哪都一樣，孩子他爸上班時(shí)間節(jié)省了半個(gè)多小時(shí)?！卑驯本┑姆孔幼獬鋈?，住到燕郊，本來是一件兩全其美的事，但新問題很快又來了。
2018年秋季，劉梅的兒子到了上小學(xué)的年齡，這意味著他們必須回到北京。“北京的房子是個(gè)小兩居，原來一家三口住著還行，現(xiàn)在四口人，家里來個(gè)親戚都沒地方住，所以就想到了換房。”劉梅說。
2017年過完春節(jié)后就開始計(jì)劃賣掉青年路的小兩居，但很快317調(diào)控政策不期而至，“房子戶型純南向的，雖然小點(diǎn)，但很方正，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)是七萬三，掛了幾個(gè)月，有過一些看房的，但一直賣不出去。”劉梅說。
同時(shí)，利用周末的時(shí)間，劉梅和丈夫不時(shí)地去望京、東壩附近看一些新盤和二手房，出于限購(gòu)政策和資金兩方面的因素，她必須先賣掉一套再買入一套，或者兩者同步進(jìn)行，但這似乎并不容易。
從賣家的角度來說，劉梅希望青年路房子的價(jià)格賣得高一些，但從買家的角度而言，她又希望能遇到性價(jià)比相對(duì)高一點(diǎn)的房源，這一年的換房經(jīng)歷對(duì)于她而言更多的是煎熬?！爸薪橐恢焙臀艺f，想要快點(diǎn)賣出去，就要一次性降到位。”但她又不愿賣得太低，從而影響后續(xù)購(gòu)房，“每次都是十萬十萬的降，現(xiàn)在降到六萬五了，還是賣不出去，如果當(dāng)時(shí)一次性降到現(xiàn)在價(jià)格，估計(jì)早賣出去了。”劉梅笑稱錯(cuò)過了最好的賣房時(shí)機(jī)。
這邊賣不出去，那邊看房也是走馬觀花，“看上了也沒錢，所以積極性就不大。”
鏈家數(shù)據(jù)顯示，從2017年3月份至今年2月份，劉梅的小區(qū)二手均價(jià)下跌了16.67%，所處的朝青板塊二手房成交均價(jià)從71483元/平方米降至63901元/平方米，降幅為10%左右。同期，朝陽區(qū)降幅約為11.93%。
朝陽大悅城一位鏈家中介工作人員介紹，由于市場(chǎng)反應(yīng)滯后，2017年4月份開始，附近二手房成交量就開始下跌，同年5月份開始價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，“和2017年高點(diǎn)的時(shí)候比，目前大約下跌了15%左右?！?/span>
二
與劉梅不同，李榮的換房經(jīng)歷多少有些“欲哭無淚”。李榮于2013年畢業(yè)后進(jìn)入一家證券類企業(yè)工作，2016年11月份，手里有了一些積蓄，但由于北京市社保未繳納滿五年，他在河北永清購(gòu)買了一套住宅?！百I的時(shí)候房?jī)r(jià)是1.5萬元左右，也是貸款買的。”李榮表示，他當(dāng)時(shí)計(jì)劃等北京市社保繳滿五年具備購(gòu)房資格后，“永清房子也升值了，正好賣了永清的房子作為北京的首付。”但計(jì)劃似乎永遠(yuǎn)趕不上變化。
2017年317樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，按照新政要求，由于李榮在永清的房子有貸款，未來無論是否賣出永清的房子，在北京購(gòu)房都將視作二套房待遇，這意味著首付提高了一倍。
對(duì)于李榮而言，317限購(gòu)只是開始，更讓他難過的是，不僅北京購(gòu)房門檻提高了，他在永清的房子市值也在縮水，“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候一萬五，現(xiàn)在那個(gè)小區(qū)二手房報(bào)價(jià)才一萬元，關(guān)鍵是二手房根本賣不出去。”李榮說。
這意味著從買房至今一年半的時(shí)間里，他永清房子的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)縮水三分之一，“算下來，不僅沒賺錢，現(xiàn)在買的話，還賠錢?！?018年9月底，他將正式獲得在北京的購(gòu)房資格，但“共有產(chǎn)權(quán)房買不到，商品房買不起?！?/span>
劉梅在北京的房子購(gòu)買時(shí)只有4000多元，現(xiàn)在雖然每平方米降價(jià)接近一萬元，但對(duì)她來說只是少賺了六七十萬元，十年間仍有近10倍的增值幅度，而李榮則不同，其購(gòu)買永清的房子時(shí)正值環(huán)京樓市的一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌則意味著資產(chǎn)蒸發(fā)。
目前，李榮在北京租住的兩居室月租金接近5000元，每月還需要支付近6000元的月供，他算過一筆賬，北京的房租和永清的月供加起來，足以應(yīng)付北京六環(huán)附近一套70平方米小兩居的月供。
對(duì)于即將獲得的北京購(gòu)房資格，李榮似乎進(jìn)退兩難，一方面永清的房子賣不動(dòng)，只能等市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，意味著這套房子仍在吞噬他未來的收入;另一方面如果在北京購(gòu)房，60%的首付對(duì)于當(dāng)下的他來說，仍是一道難以逾越的鴻溝。
李榮現(xiàn)在租住在大興五環(huán)外，原本計(jì)劃在地鐵四號(hào)線沿線購(gòu)房。據(jù)我愛我家大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近一家門店的工作人員介紹，目前附近區(qū)域二手房?jī)r(jià)格普遍在4萬元到5萬元之間，“和去年高峰期比降了8000元到10000元左右。”該名工作人員表示。
中介們最大的感受是看房的客戶少了，二手房成交量銳減，上述鏈家中介告訴記者，在317調(diào)控政策之前，由于看房人數(shù)較多，每個(gè)中介門店都感到人手不夠用，而現(xiàn)在“來一個(gè)誠(chéng)心買房的客戶，我們都是三四個(gè)人一起服務(wù)?！?/span>
上述鏈家和我愛我家的中介人員都表示，317以后撤銷了不少門店，“原來每個(gè)人每月基本都有成交，有的還不止一套，現(xiàn)在一個(gè)店每月成交一套就算不錯(cuò)的成績(jī)了。”
三
從2017年317限購(gòu)政策發(fā)布至今，北京市的一二手房的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一，其中一手房去年3月份成交量為2259套，成交均價(jià)為44503元/平方米，從成交量來看，限購(gòu)后逐步小幅下跌，但2017年12月至今年1月份，月成交量均超過2017年3月份，月成交均價(jià)則均高于2017年3月。
但二手房的變化較為劇烈，2017年3月份北京市二手房成交量為30737套，評(píng)估均價(jià)為63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2萬套大關(guān)。2018年2月份北京市二手房成交量為7914套，評(píng)估均價(jià)為58319元/平方米。
而鏈家通過自身二手房成交系統(tǒng)得出的參考均價(jià)顯示，317樓市調(diào)控政策實(shí)施后，除了2017年4月二手房?jī)r(jià)格有所回升外，此后均呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)，到今年2月份，整體下跌幅度接近13%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年前兩個(gè)月商品住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，銷售金額增長(zhǎng)15.7%。從全國(guó)范圍來看，除了東部地區(qū)銷售面積出現(xiàn)同比下降外，其他區(qū)域均出現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，增幅普遍超過10%。
這意味著作為調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的東部地區(qū)，一系列房地產(chǎn)及金融方面的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。
從住房不炒到租售并舉，尤其是2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃后，建設(shè)銀行等銀行機(jī)構(gòu)開始介入長(zhǎng)租市場(chǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局正在發(fā)生改變。想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！