財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）“三價(jià)合一”是基礎(chǔ)秩序，剛需的界定也是基礎(chǔ)秩序，這需要民政、公安、社保等各部門合作。
近日，深圳出臺(tái)新規(guī)，要求二手住房交易必須“三價(jià)合一”，即實(shí)際成交價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)格、網(wǎng)簽價(jià)格三者要統(tǒng)一。深圳二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”泛濫，桌子下面的合同(陰合同)顯示買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)，而拿去貸款的合同(陽(yáng)合同1)顯示高價(jià)，為的是買方多貸款;到政府網(wǎng)簽的合同(陰合同2)顯示低價(jià)，為的是買家少納稅。
2011年，政府啟動(dòng)計(jì)稅評(píng)估系統(tǒng)以后，網(wǎng)簽價(jià)貼著市場(chǎng)價(jià)“打七折”的政府評(píng)估價(jià)走?，F(xiàn)在，要求銀行評(píng)估價(jià)不能低于網(wǎng)簽價(jià)，三個(gè)價(jià)格差不多統(tǒng)一了。這樣，購(gòu)房者為了多貸款，可以報(bào)較高的網(wǎng)簽價(jià)格，但必須要多繳稅了;或者，購(gòu)房者為了少繳稅，報(bào)較低的網(wǎng)簽價(jià)格，但不能多貸款了。也就是，過去“多貸款、少繳稅”，這一隱性紅利不復(fù)存在了。
如何解讀該政策?吳曉波頻道給出“深圳打響‘兩會(huì)’后調(diào)控第一槍”的定位。調(diào)控談不上，但確是樓市基礎(chǔ)秩序重構(gòu)。很難想象，一直自詡市場(chǎng)化程度高的深圳，占樓市供求60%、涉及上千萬(wàn)居民的二手住房交易，居然縱容如此不透明的“多重價(jià)格亂像”。價(jià)格是資源配置的第一要素，也是宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，80年代“價(jià)格闖關(guān)”，不就是為了市場(chǎng)化改革嗎?
信號(hào)亂了，何談市場(chǎng)化和調(diào)控?2016年9月以來(lái)，深圳樓市調(diào)控穩(wěn)步推進(jìn)，新房?jī)r(jià)格17連降，成交下滑50%以上。乍一看，調(diào)控績(jī)效顯著，但不受政府管制的二手房?jī)r(jià)卻明顯上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至今年2月，深圳二手房?jī)r(jià)指數(shù)連漲5個(gè)月，2月同比漲幅達(dá)4.7%，創(chuàng)1年來(lái)新高。2016年以來(lái)，深圳未供應(yīng)一宗商品住房用地，人口卻連續(xù)2年暴增50萬(wàn)以上。
深圳房?jī)r(jià)再度暴漲不是沒有可能。一個(gè)突出的例子是，規(guī)避限購(gòu)和價(jià)格管制的“類住宅”，在京滬穗是“邊緣住宅”，但2017年深圳“類住宅”成交量超過新建商品住房，價(jià)格也直逼后者。近期，某知名開發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)僅50年的“產(chǎn)業(yè)研發(fā)+宿舍”的項(xiàng)目拿到預(yù)售證，宿舍售價(jià)為每平米10萬(wàn)元，但使用面積只有建筑面積的50%。看來(lái)，水面平靜但水下已波瀾壯闊。
那么，“三價(jià)合一”有什么影響?媒體都說(shuō)，新政導(dǎo)致剛需被錯(cuò)傷，但筆者認(rèn)為，沖擊最大的是投資客。改革開放以來(lái)，深圳一直享受“低稅紅利”，但就當(dāng)前樓市而言，這個(gè)紅利并未有多少雨潤(rùn)到實(shí)體和普通百姓，而異化成為膽大的“二把刀”博傻的“灰色紅利”，而“杠桿+低稅”這劑鴉片更助長(zhǎng)了博傻的勇氣?？粗蟹?jī)r(jià)上漲，以少量自有資本輔以低交易成本，可撬動(dòng)高價(jià)房產(chǎn)。三價(jià)不合，首付可低至20%，配上消費(fèi)貸，首付甚至可以套出來(lái)。
現(xiàn)在，“三價(jià)合一”了，灰色紅利沒有了，想象空間沒有了，“快進(jìn)快出”的收益沒有了，傻膽兒也沒那么大了。這就是為何?政策甫一推出，投資客心慌慌，將板子打到“錯(cuò)傷”剛需上，吃瓜群眾跟著唱喝，寄望于混肴視聽，倒逼政策沿著錯(cuò)誤的道路進(jìn)行所謂修正。對(duì)剛需而言，表面上看，或首付款增加了，或繳稅增加了，“上車”更難了，但支持剛需不以違規(guī)為代價(jià)。
如果剛需購(gòu)房困難，應(yīng)調(diào)低首套房首付和利率。問題是，何為剛需?就連首套房、首次購(gòu)房都可能是投資行為的情況下，實(shí)在分不清楚。另外，“假離婚”、用子女和父母名字購(gòu)房大行其道，甚至中介堂而皇之地兜售“購(gòu)房指標(biāo)”，剛需是個(gè)可意會(huì)但不可量化的寬泛概念。在西方，從來(lái)沒有剛需的概念，只有根據(jù)誠(chéng)信申報(bào)、收入核驗(yàn)，對(duì)住房困難人群的保障。
我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)監(jiān)管框架內(nèi)，也無(wú)“剛需”的概念和衡量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中已異化為占據(jù)道德制高點(diǎn)、大肆抨擊政策的工具。如同“三價(jià)合一”是基礎(chǔ)秩序，剛需的界定也是基礎(chǔ)秩序，這需要民政、公安、社保等各部門合作，統(tǒng)一信用代碼、住房信息聯(lián)網(wǎng)、戶口婚姻登記等，都要統(tǒng)一。這樣，即便以首套房、首次購(gòu)房界定剛需，也就可以操作了，否則別拿剛需說(shuō)事。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！