財經(jīng)365訊（編輯 錢多多)一個深水炸彈，把樓市炸狂暴了。傳說中的二手房“三價合一”終于在深圳正式落地，二手房的小確幸也就走到頭了，樓市將面臨什么樣的變化?
對于樓市來說，今年真是不安穩(wěn)。
一份關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知，把深圳樓市，甚至是全國樓市都炸開了鍋。
信息互通查詢機制，也就是傳聞已久的二手房“三價合一”政策。
目前相關(guān)文件已經(jīng)下發(fā)至深圳各大銀行，并且已經(jīng)正式實施。
在消息出來后，房企遭到各路資金追捧，多個房企股價被追至漲停。
都說資本市場是最敏銳的地方，所謂的“三價合一”到底對房企、樓市、房價、購房者會造成什么樣的影響呢?
01、二手房大學(xué)問
“三價合一”政策，其中“三價”指的是二手房交易中三個價格，分別是實際成交價格、貸款評估價格、國土局計稅評估價格。
“合一”就很好理解了，就是把三個價格合并成一個標(biāo)準(zhǔn)，不能再獨立分開計算。
只買過新房的人，可能還不知道買個二手房居然會有這么多不同的價格。
其實，在買二手房的時候，一般會有四個價格。
第一個是實際成交價格，就是你在買二手房時實際支付給賣家的價格。
第二個是網(wǎng)簽備案價格，這個價格是在國土局備案登記網(wǎng)簽時候的合同價格。
第三個是國土局計稅評估價格，這個價格是國土局自己對過戶二手房的評估價格，是他們征稅計稅的參考標(biāo)準(zhǔn)。
第四個是貸款評估價格，這個價格則是銀行對申請貸款的二手房評估價格，是銀行作為貸款額度的參考指標(biāo)。
為什么會出現(xiàn)四個不同的價格?
因為評估方式不一樣，就會出現(xiàn)套利空間，所以價格就不一樣了。
舉一個例子：小明準(zhǔn)備買一套二手房，和業(yè)主小紅談好了，只需要實際成交價格300萬元就可以買下房子。
價格談好，就要去網(wǎng)簽備案和交稅。
但如果按照300萬元的價格，要交不少的稅，為了避稅，小明小紅串通把合同價格降低到270萬元。
輪到房管局做評估，肯定是認(rèn)為房價虛高，所以評估下來的價格會比合同價格低點，比如說250萬元。
這樣雖然可以少交一些稅，但是又出現(xiàn)了一個新問題：按照250萬的話，小明的房貸額度就會少很多。
為了能夠從銀行貸到更多的錢，小明小紅雙方又簽訂了一份陰陽合同，把合同價格提高到了350萬元。
銀行拿到350萬元的合同，同樣考慮到風(fēng)險問題，所以評估價格又會比合同價格低，比如說320萬元，這樣按三成首付七成貸款來算，小明就可以貸到224萬元。
而按照實際成交價格300萬元三成首付來算，小李的首付本應(yīng)該是90萬元，但是由于可以貸到224萬元，所以實際首付只需要76萬元，就可以撬動一套二手房。
這里面的道道你看懂了嗎?買賣二手房，開局一套房，價格全靠編，就是為了加杠桿。
幾個價格，幾份陰陽合同，花更少的成本，就可以高杠桿買房。
02、二手房殺手锏
現(xiàn)在，信息互通查詢機制落地，堵住信息不對稱的漏洞，套利加杠桿的空間就小了。
“三價合一”政策要求，銀行在辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以網(wǎng)簽備案合同價格和房屋評估價格的最低值作為貸款額度的計算依據(jù)。
按照新要求計算，銀行的貸款評估價格取最低的國土局計稅評估價格，在上面的故事中，就是250萬元，最終小明只能貸到175萬元。
比實際成交價格申請的貸款210萬元，還要少35萬元，這就意味著小明想要買小紅這套房，首付就需要再多支付35萬元。
這就很尷尬了：如果想要避稅，你就貸不了更多的錢，就算稅是少交了，但是首付就等于變相提高了很多。
不管是哪種情況，在“三價合一”政策下，買二手房的成本壓力一定會陡增。
想盡辦法占便宜買二手房的人，剛需應(yīng)該占了絕大部分，另一部分就是想著高杠桿炒房的炒房客。
對于剛需而言，原本購房壓力就大，現(xiàn)在二手房的成本壓力變相提高，價格絕對優(yōu)勢就沒有了。
對于炒房客而言，如果沒有高杠桿，誰又愿意去炒二手房。
特別是在樓市調(diào)控下，部分地區(qū)的價格出現(xiàn)倒掛，新房均價低于二手房均價，才會出現(xiàn)去年南京萬人搶房的景象。
大家都不傻，如果二手房價格優(yōu)勢不明顯，誰會花大價錢買舊房子呢?
所以，“三價合一”政策必然會迫使部分原本打算買二手房的剛需和炒房客，轉(zhuǎn)向買新房，變相提振了新房需求。
03、下一波主力要來了
當(dāng)然了，深圳樓市并不是只有“三價合一”一個炸彈。
最近，深圳出臺了棚改意見稿，新一輪棚改也即將到來了。
棚改，也就是對存在質(zhì)量問題的老舊住宅區(qū)和危房進行改造。
只要是符合使用年限在20年以上，滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區(qū)。
或者是按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，都適用于棚戶區(qū)改造政策。
事實上，深圳的棚改條件其實并不難達到，很容易就會被納入棚改范圍之內(nèi)。
根據(jù)意見稿的內(nèi)容，棚改可以采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者兩者相結(jié)合的方式。相信大部分人還是會選擇貨幣補償?shù)姆绞?，也就是棚改貨幣化?/span>
因為棚改需要時間，回遷前的安置就是一個問題了，還不如把錢拿到手，然后去買自己想要的房子。
而且看到補償?shù)膬r格比原來的評估價格要高，當(dāng)然會樂意采用貨幣補償?shù)姆绞搅恕?/span>
對于政府而言，雖然貨幣補償?shù)某杀靖?，但是有助于消化商品房庫存，刺激需求推高房價，這樣土地才可以賣得出去，賣得起價格。
今年，兩會再次出現(xiàn)“棚改”兩個字。
在2018年的政府報告中，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年棚改的目標(biāo)為580萬套。
早在去年5月，國務(wù)院常委會就決定未來三年需要進行棚改1500萬套，并且要求在商品住房庫存量大的地方，進一步提高貨幣化安置比例。
雖然，新的三年棚改計劃比第一個三年棚改計劃少了300萬戶左右，但是總體棚改數(shù)量依然不少。
過去，棚改貨幣化帶來了房地產(chǎn)的虛火，特別是作為棚改主力地區(qū)的三四線城市，刺激房價走高。
雖然現(xiàn)在樓市處于最嚴(yán)調(diào)控下，但是1500萬套棚改目標(biāo)，會給樓市帶來多大的沖擊真的難以預(yù)料。
但是，可以肯定的是會有一批新的剛需進入樓市。
或許，所謂樓市調(diào)控會導(dǎo)致房價暴跌根本是多余的擔(dān)心，因為監(jiān)管有能力有辦法可以阻止房價暴跌。
只有房價不漲不跌或者溫和漲跌，才是監(jiān)管最樂意看到的穩(wěn)定房價的局面。
從深圳樓市兩個大炸彈可以看出一些端倪：
“三合一”是為了限制套利加杠桿，加大購買二手房成本，也就是提高購買二手房的門檻，產(chǎn)生的效果自然是逐漸凍結(jié)二手房的交易活躍度。
“棚改貨幣化”則是建造了新房子，以貨幣化安置的手段來刺激消費制造需求，引導(dǎo)老百姓的錢流入這些新房子。
一方面凍結(jié)交易去杠桿，另一方面制造需求去庫存，不得不說：
只要有拆不完的房子，樓市就難言崩盤，只要有調(diào)控不完的手段，樓市總能演繹新的故事。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365