財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）環(huán)滬是這兩年上海樓市最大的熱點(diǎn)。有人看好環(huán)滬，不僅自己買房，還拉了一堆親朋去買;有人覺得市場坑太多，特地寫了“防被割韭菜指南”;也有人為養(yǎng)老、度假甚至日常的居住需要，買在環(huán)滬。
在上海已經(jīng)工作了五六年，但是一直沒有考慮過買房的小云說，這一年，她特別心焦，因?yàn)橹車睦相l(xiāng)都已經(jīng)在昆山、嘉興等環(huán)滬城市買了房，而在這些城市都沒房的她，莫名有一種不安全感，害怕年紀(jì)大了后會被上海拋棄。
那么，環(huán)滬樓市的水究竟有多深?買環(huán)滬城市的房子，究竟意味著即將成為樓市泡沫破滅前的“炮灰”?還是一項(xiàng)很有前景的潛力投資?
環(huán)滬城市哪些是眼下最受關(guān)注的熱門，哪些暫時并不在多數(shù)人的考慮范圍內(nèi)?
艾普大數(shù)據(jù)的調(diào)研結(jié)論是目前在環(huán)滬買房的投資風(fēng)險不大，但是升值空間也有限。選擇在環(huán)滬買房的，他們中的多數(shù)人月可支配收入僅在6000元以內(nèi)，約有一半以上的人只能接受總價100萬以內(nèi)的房子，購房預(yù)算在500萬以上的，只有極為零星的一部分人。
01
這份大數(shù)據(jù)調(diào)研的參與者，主要工作在陸家嘴、南京西路、淮海中路、古北、虹橋、四川北路等上海主要 CBD，年齡段則是目前住房市場的消費(fèi)主力的年齡段。受訪者年齡集中在25-36歲和36-45歲兩個黃金購房年齡段。這兩個年齡段占到了所有參與調(diào)研者的66.57%。
他們中，12.37%的人月可支配收入不到2000元，有33.13%的人可支配收入在2000-4000元，月可支配收入超過6000元的僅有10.28%。42.87%的被調(diào)研者有子嗣，高達(dá)接近6成的被調(diào)研者，目前還沒有孩子。高達(dá)八成的人考慮新房，也有38.64%的購房者愿意接受新房。
在買新房時，單價5001—10000元/平米、10000—15000元/平米的環(huán)滬新房，是他們重點(diǎn)考察的范圍。62.15%的購房者想買單價5001—10000元/平米的新房，另外有51.38%的購房者想買10001—15000元/平米的新房。這兩個價位段的新房，是所有價格段中關(guān)注度最高的。
而且所購買的房子多是小戶型，57.71%的被調(diào)查者選擇一房，另外有50.82%的被調(diào)查者選擇二居室，僅有2.46%的人選擇四房以上的大戶型。
較低的單價和相對較小的購房戶型，勾勒出白領(lǐng)環(huán)滬買房的第一個特點(diǎn)——低總價。在詢問上述受訪者二手房價格接受段時發(fā)現(xiàn)，100萬以下和100—300萬的總價段，是接受程度最高的。有58.2%的受訪者愿意接受100萬以下的二手房，選擇100-300萬總價的購房者則超過了67.36%。
和購買新房一樣，小戶型的二手房是他們的最愛。約有68.61%的購房者選擇一居室，另有79.97%選擇的是兩房。
02
有人認(rèn)為，環(huán)滬目前仍然是投資需求為主，自住需求其實(shí)不高。這話有一定的合理性。因?yàn)椋瑥?a href="http://www.lai935.com/tags/%E7%A7%9F%E8%B5%81-1.html" target="_blank">租賃和購買的比例看，主要商圈的白領(lǐng)對環(huán)滬地區(qū)的真實(shí)自住需求應(yīng)該不算強(qiáng)烈。只有45.03%的白領(lǐng)選擇在環(huán)滬租房，卻有71.27%的受訪者選擇購房。
選擇租房的白領(lǐng)有七成選擇兩居，另外也有43.89%的受訪者選擇一居。他們在環(huán)滬租房的花費(fèi)倒不低，51%選擇月租金2000—2500元，有41.25%的受訪者選擇2500—3000的月租，選擇3000—5000月租的也有26.3%，而選擇1000元以下租房的，只有10.76%。
和在上海租房多數(shù)人只能選擇合租不同。在環(huán)滬城市，大多數(shù)人都是整租住房。數(shù)據(jù)顯示，有超過81%的受訪者更希望獨(dú)立租房，而不是和他人合租房屋。
而在上海白領(lǐng)的眼里，蘇州、昆山、無錫、嘉興是最佳的買房和租房城市。其中，選擇在蘇州和昆山買房的人分別達(dá)到33.15%和31.77%，無錫和嘉興的接受比例也超過了兩成以上。而距離上海和杭州較遠(yuǎn)的浙江城市湖州，卻不夠幸運(yùn)。選擇在湖州租賃和購房的受訪者只有5.13%和3.18%。
此外，盡管環(huán)杭州灣的概念，去年很火。但是選擇在杭州灣重要城市寧波和舟山租房及買房的人卻不多。選擇在舟山租房的只有8.97%，買房的只有5.87%，某種意義上，可以看出上海白領(lǐng)對舟山地區(qū)并不認(rèn)可。
相對而言，因?yàn)楹贾轂掣拍畹耐茝V，寧波被購房者認(rèn)可的比例較高，有10.73%;但只有7.23%的受訪者愿意租房，說明寧波還沒有被多數(shù)白領(lǐng)當(dāng)作可以自住的環(huán)滬城市。
假設(shè)選擇租房的白領(lǐng)，同時想在當(dāng)?shù)刭I房，并且租購意愿經(jīng)過證實(shí)，可以用來了解地區(qū)的實(shí)際自住需求。那么，環(huán)滬城市的投資比重應(yīng)該是比較小的。因?yàn)?，選擇在蘇州、昆山、無錫、南通、舟山租房的比例，超過了在這些城市購房的比例。嘉興和寧波的購買比例雖然高過租賃，但高出的比例也不高。
03
而決定新上海人在環(huán)滬城市置業(yè)意愿的，可能是交通距離。百度地圖顯示，從陸家嘴開車到昆山，只需要1小時28分，而到嘉興，卻需要1小時52分。所以，在昆山和嘉興的比較后，昆山更受他們喜愛。對虹橋地區(qū)的白領(lǐng)們來說，去嘉興只要1小時19分，而到昆山只需要50分鐘。
雖然，從虹橋到達(dá)昆山，會比到嘉興早半個小時，但嘉興的房價比昆山還是便宜太多。截止3月底，嘉興的房價也就在12000/平米左右，昆山的新房則已經(jīng)達(dá)到了17000元/平米。
值得指出的是，高鐵正在擴(kuò)大上海人的自住買房的選擇面。高鐵的修建讓虹橋的白領(lǐng)，對離上海較遠(yuǎn)的城市產(chǎn)生濃厚了興趣。和其他商圈的白領(lǐng)相比，虹橋的白領(lǐng)對無錫、嘉興、湖州的購房意愿明顯比其他商圈更強(qiáng)烈。而南通、舟山、寧波這些目前還沒有從虹橋直達(dá)的高鐵線路的城市，虹橋白領(lǐng)的購房意愿可以說是所有商圈中最低的。
相比之下，其他商圈的白領(lǐng)則更看重城市的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
比如，徐家匯地區(qū)有接近兩成的受訪者向在蘇州購房，但只有10%出頭的人選擇嘉興。吊詭的是，從地理位置上，嘉興其實(shí)比蘇州更近，房價也更低。但在整個中國，蘇州是目前排名第七的城市。它在全國的經(jīng)濟(jì)影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了嘉興。同時，蘇州有六條地鐵，并且還在大規(guī)模規(guī)劃新建地鐵。而嘉興目前還沒有自己的城市軌道交通。徐家匯的白領(lǐng)選擇蘇州購房，顯然和蘇州的經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展得更好有關(guān)。
因此，從環(huán)滬城市的主要購房人群、收入情況、購房預(yù)算看，目前的環(huán)滬城市所面對的還只是有小額不動產(chǎn)投資需要，或沒有能力在上海買房的剛需白領(lǐng)，對單價及總價更為敏感，一旦某個環(huán)滬城市房價快速上漲，購房者就可能轉(zhuǎn)而購買其他低單價城市。
這些城市的樓市發(fā)展前景，一方面固然和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市生活水平有關(guān);另一方面，則需要上海和這些城市進(jìn)一步的融合，加強(qiáng)高鐵、城市軌交、城市道路、優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源等對接。這樣才能把上海疏離的部分人口，有效地安置到環(huán)滬城市，不傷害上海的城市基本競爭力。想了解更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！