財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）回眸一笑百媚生，六宮粉黛無(wú)顏色。如今，海南正傲立船頭，接受著來(lái)自其他各省市的仰視。
從去年年底到今天，中央對(duì)海南態(tài)度可謂是——“打一巴掌，再送你一個(gè)超級(jí)大甜棗”。甜到海南的領(lǐng)導(dǎo)干部出現(xiàn)在《新聞聯(lián)播》，都不禁哽咽道“為了這個(gè)事情，我們期盼了30年”。
今年春節(jié)前，就在海南因?yàn)橹醒攵讲旖M的點(diǎn)名批評(píng)還戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士告知90度地產(chǎn)，過(guò)不了多久，中央就會(huì)獻(xiàn)給海南一份生日大禮，只是沒想到的是這份大禮來(lái)得這么快。
這一次，自由貿(mào)易港的特大禮包砸向海南，不好意思，里面沒有房地產(chǎn)的席位。但是，習(xí)慣了依賴房地產(chǎn)的人們，追隨的熱點(diǎn)依舊撇不開房地產(chǎn)，所以你會(huì)看到海南樓市一種從內(nèi)到外的亢奮。不同的是，相比較圈里人踏實(shí)的亢奮，圈外的人顯然更多了一層焦慮：進(jìn)還是不進(jìn)?不進(jìn)還有沒有機(jī)會(huì)?
01
一項(xiàng)政策的落地、一個(gè)概念的提出，反映最靈敏的永遠(yuǎn)都有地產(chǎn)的影子。當(dāng)初，雄安新區(qū)成立時(shí)如此，如今自由貿(mào)易港身份加持的海南亦如此。只是，雄安是宣告新區(qū)成立在前，樓市調(diào)控政策在后;海南是政策調(diào)控在前，自由貿(mào)易港提出在后。
不過(guò)，不管何時(shí)出調(diào)控，中央用政策、制度鎖住喉嚨的目的都是——?jiǎng)e讓樓市破壞了百年千年大計(jì)。
但是，這依舊擋不住海南樓市的亢奮。從3月31日“房八條”的出臺(tái)，到4月13日自由貿(mào)易港的提出，再到4月18日發(fā)布的59國(guó)人員入境海南旅游免簽名單，海南內(nèi)外的亢奮狀態(tài)就一直直線上升。樓市的反應(yīng)，就是房?jī)r(jià)的攀升、搶房源、開發(fā)商多個(gè)項(xiàng)目集體停盤。
“之前出臺(tái)的房八條中規(guī)定，首付七成，就是為了防止后續(xù)出臺(tái)的政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)失控。但是即便這樣，也抑制不住房?jī)r(jià)每天還在漲。大家都在搶房，你不在本地可能感受不到?！?/span>
據(jù)海南中介王路透露，從4月1日開始，海南的房?jī)r(jià)就開始漲起來(lái)了，自由貿(mào)易港概念提出來(lái)之后幾天漲得最厲害，限購(gòu)和不限購(gòu)區(qū)域都漲。目前，海南省無(wú)論是海口、三亞這種成熟樓市，還是周邊的外圍城市，房?jī)r(jià)普遍上漲了3000元—5000元不等，各地漲幅在10-30%。
(圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò))
代理海南項(xiàng)目的另一家中介李飛則這樣形容海南樓市，“在海南現(xiàn)在不是你在選房子，是房子在選你。半個(gè)月之前還會(huì)有一些房子可選，但是現(xiàn)在能選到自己預(yù)算的房子已經(jīng)不錯(cuò)了，很多人不太糾結(jié)位置和價(jià)格了，現(xiàn)在買到就是賺，以后還會(huì)更貴?！?/span>
海南樓市的亢奮使中介語(yǔ)氣更加急迫：如果想買這幾天就要過(guò)來(lái)?yè)尫浚蛘呖粗泻线m的了直接異地交定金鎖定房號(hào)，因?yàn)榈认乱惠嗛_盤的價(jià)格就不知道漲多少了，購(gòu)買流程是五萬(wàn)鎖定房號(hào)，一周時(shí)間過(guò)去簽合同，補(bǔ)交首付或全款。
各大開發(fā)商也做出迅捷反映，陸續(xù)封盤停售，不接受任何方式轉(zhuǎn)款，具體恢復(fù)時(shí)間待定。停售時(shí)間就在自由貿(mào)易港概念提出之后。開發(fā)商并未透露停售原因，但中介說(shuō)，之前備案價(jià)格太低了，開發(fā)商意識(shí)到房?jī)r(jià)還會(huì)漲，所以封盤不賣了，等著重新備案調(diào)價(jià)。而“房八條”中規(guī)定，商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格，調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。
不過(guò)，從以往海南樓市數(shù)據(jù)看，海南房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步攀升已是大概率事件，每一次上漲的規(guī)律是調(diào)控政策發(fā)布后緊跟的月份環(huán)比下跌，但過(guò)兩三個(gè)月價(jià)格又會(huì)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年三亞發(fā)布調(diào)控措施后，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降1.2%，領(lǐng)跌全國(guó)，至7月份已經(jīng)恢復(fù)上漲。海口在全省限購(gòu)下，5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，隨后也恢復(fù)上漲，今年3月，?？谛路?jī)r(jià)格以2.1%的環(huán)比增速領(lǐng)漲全國(guó)。
北京房展組委會(huì)秘書長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為，每一次出來(lái)利好政策，都會(huì)出現(xiàn)這種捂盤坐等價(jià)格上漲的情況。海南是根據(jù)每個(gè)區(qū)域情況整體供應(yīng)土地，沒賣出去有庫(kù)存就不給你地，供應(yīng)一塊放點(diǎn)銷售證。這是政府管控和市場(chǎng)兩方面影響的結(jié)果。
02
海南的樓市，很多人自問(wèn)，我要不要進(jìn)場(chǎng)?這個(gè)問(wèn)題答案取決于兩方面：第一，你能不能進(jìn)場(chǎng);第二，進(jìn)場(chǎng)的成本有多大。
在自由貿(mào)易港概念提出之前的3月31日，海南省發(fā)布了 “房八條”。這次購(gòu)房門檻再次提高：非海南省戶籍家庭只能買1套住房，首付不得低于七成，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，在限購(gòu)區(qū)域買房須提供5年以上的社?；騻€(gè)稅繳納證明等。
其實(shí)，上述幾方面就決定了你能不能進(jìn)以及進(jìn)的成本。
如果要進(jìn)，那么以家庭為單位你能進(jìn)1套，但進(jìn)場(chǎng)的區(qū)域有限制，因?yàn)檎咭?guī)定非本省戶籍居民家庭在實(shí)行限購(gòu)政策的區(qū)域購(gòu)買住房，需提供至少1名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
海南目前實(shí)行限購(gòu)政策的區(qū)域指已出臺(tái)限購(gòu)政策的海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個(gè)市縣劃定的限購(gòu)區(qū)域。這些區(qū)域中大部分也都是國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的“生態(tài)地區(qū)”，而且土地鎖緊庫(kù)存減少的情況下，必然要加大進(jìn)場(chǎng)的難度，控制進(jìn)場(chǎng)的人數(shù)。
但是，如果你納稅或繳納社保不夠5年，你可以在上述限購(gòu)區(qū)域之外的地方進(jìn)場(chǎng)。而且這些不限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)未來(lái)還可能會(huì)上漲，因?yàn)檫@些地方還有GDP考核。既要生態(tài)又要GDP，如此一來(lái)，只有通過(guò)“漲地價(jià)”這種見效方式來(lái)切入，地價(jià)漲了房?jī)r(jià)必然也會(huì)漲。
其次，如果你能進(jìn)，你也要看看你進(jìn)場(chǎng)的成本有多大?首付不得低于七成的規(guī)定必然會(huì)增大很多人的購(gòu)房成本，這相當(dāng)于70%沒有杠桿可撬。更何況，90度地產(chǎn)多次調(diào)查的海南樓市結(jié)果是：很多項(xiàng)目的付款方式都是全款購(gòu)買或者先緊著全款購(gòu)房者。這就是現(xiàn)金流為王的時(shí)代。
90度地產(chǎn)曾從北京某房產(chǎn)代理商得到的一份房源信息匯總表上顯示，海南現(xiàn)在的房子幾乎都是期房，開盤時(shí)間集中在2018年和2019年。這意味著即便是提前進(jìn)去的人，也多數(shù)是拿不到產(chǎn)權(quán)證的，從購(gòu)房到拿到不動(dòng)產(chǎn)證期限至少需要2、3年的時(shí)間。
從投資心態(tài)來(lái)看，如果你買房純粹為投資變現(xiàn)，對(duì)不起，海南不歡迎你，你也沒有這個(gè)機(jī)會(huì)。因?yàn)椤胺堪藯l”鎖定了房子的流轉(zhuǎn)，5年禁止轉(zhuǎn)讓+3年左右時(shí)間拿到產(chǎn)權(quán)證，你買的房子至少有8年時(shí)間不能賣。兩點(diǎn)相加，房子“冰封”，也徹底將你的變現(xiàn)投資預(yù)期打壓下去。
所以，投資若是賭博心態(tài)的話，與其賭房，還不如將來(lái)去海南“賭馬”。
03
有人調(diào)侃海南就是扶不起來(lái)的“阿斗”，而每一次都是敗給了房地產(chǎn)。
海南經(jīng)歷過(guò)三次炒房，第一次炒房是建省時(shí)期，泡沫過(guò)后剩下一堆爛尾樓;第二次炒房是2010年的國(guó)際旅游島概念，其后又陷入長(zhǎng)期疲軟無(wú)力。第三次就是如今自貿(mào)港獲批，海南樓市熱度依舊不減。
業(yè)內(nèi)有些大咖認(rèn)為，海南沒發(fā)展起來(lái)有其自身原因。可以說(shuō)，海南是直接從農(nóng)業(yè)社會(huì)跨到了現(xiàn)在以旅游和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為標(biāo)志的發(fā)展階段，沒有經(jīng)歷工業(yè)化，底子相對(duì)薄弱?？偨Y(jié)起來(lái)一句話，就是越跑越慢。
“僅僅旅游業(yè)不足以支撐海南全方位的發(fā)展，如果說(shuō)山西、東北經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是過(guò)重造成的，海南則是過(guò)輕造成的，沒有工業(yè)化，沒有一產(chǎn)，各地都在發(fā)展的時(shí)候，又受到生態(tài)保護(hù)的限制，不能發(fā)展這些?！编嵪驏|說(shuō)，未來(lái)海南走的是彎道超車的道路，這一點(diǎn)和香港一樣，香港靠自由貿(mào)易成為東方明珠，貿(mào)易帶來(lái)金融、物流、能源、旅游，拉動(dòng)人們?nèi)ツ沁呄M(fèi)。
未來(lái)，海南的樓市還有沒有空間呢?其實(shí)可以從海南的任務(wù)清單中來(lái)尋找答案。4月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了設(shè)立國(guó)際能源、航運(yùn)、碳排放權(quán)等交易場(chǎng)所，重點(diǎn)發(fā)展旅游、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等一系列任務(wù)清單，明確到2025年，海南將初步建立自由貿(mào)易港制度，營(yíng)商環(huán)境達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水平。
旅游休閑、娛樂健康、高科技企業(yè)、金融業(yè)以及阿里巴巴、京東、騰訊在海南的“落戶”，帶來(lái)的將是物理空間場(chǎng)所需求的加大，而當(dāng)產(chǎn)業(yè)、資本、人口都聚集在一起的時(shí)候，就有商業(yè)的升級(jí)，這時(shí)候，或許才是海南樓市擴(kuò)展空間的機(jī)會(huì)。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！