財(cái)經(jīng)365訊（編 輯 錢(qián)多多)“連夜排隊(duì)，萬(wàn)人搶房，買(mǎi)到就是賺到!”——近期，這類(lèi)信息反復(fù)激蕩著人們的耳膜，或許已令部分有購(gòu)房計(jì)劃的人心跳加速、手心冒汗。
先別急、先莫慌，讓我們?cè)賮?lái)看看完全不一樣的畫(huà)風(fēng)：8人“瘋搶”456套房、宅地出讓僅1人“競(jìng)購(gòu)”，而且還是發(fā)生在一線城市上海。難道說(shuō)，情況正在發(fā)生變化?
1、宅地出讓僅一人競(jìng)標(biāo)
5月21日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的一則公告引起記者的注意：
這是上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)的一塊宅地，可竟然只有一名有效申請(qǐng)人，您不覺(jué)得奇怪嗎?
再看這里：
這是2018年以來(lái)，上海樓市發(fā)生的實(shí)實(shí)在在的事兒。那么，這究竟釋放出怎樣的信號(hào)呢?讓我們一樁樁道來(lái)。
先說(shuō)說(shuō)嘉定江橋宅地，嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊，出讓面積38844.4平方米，容積率為1.8，起始價(jià)約21.32億元，起始樓板價(jià)30500元/平方米。
根據(jù)地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規(guī)定，通過(guò)資格審核的有效申請(qǐng)人數(shù)不足三人的，地塊直接采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為“競(jìng)買(mǎi)人”。
啥意思?就是說(shuō)按照掛牌出讓的規(guī)則，這塊地已經(jīng)被唯一的有效申請(qǐng)人(雖然咱不知道究竟是誰(shuí))拿下了。
在土拍市場(chǎng)，一個(gè)地塊只有一名申請(qǐng)人的情況也有發(fā)生。如上海在去年8、9月份就有兩個(gè)案例，但分別為自持商地及城中村項(xiàng)目，如圖：
至于上海的宅地出讓?zhuān)晃揭患移髽I(yè)報(bào)名申請(qǐng)參拍的，倒不常見(jiàn)。
價(jià)格或是此次出現(xiàn)一人競(jìng)標(biāo)的最主要的原因。
據(jù)悉，該地塊起始樓板價(jià)達(dá)30500元/平方米。對(duì)比之下，龍湖地產(chǎn)于2015年在上述地塊周邊拿下的地塊樓板價(jià)大約27000元/平方米。
近年來(lái)，上海穿透式審查房企拍地資金來(lái)源，使得地價(jià)基本穩(wěn)定。同時(shí)，時(shí)至今日，龍湖在江橋的地塊項(xiàng)目仍未開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商們自然需要再觀望觀望了。
至于8人“瘋搶”456套房的事，發(fā)生在上海金山區(qū)。據(jù)上海市東方公證處公布的金山某盤(pán)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)結(jié)果，該樓盤(pán)一次推出了456套房源，但總共只有8個(gè)人參與了該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)搖號(hào)(想象一下這尷尬的場(chǎng)面吧)。
2、一個(gè)字：“穩(wěn)”
也許有人會(huì)說(shuō)，這些例子比較極端，項(xiàng)目偏遠(yuǎn)自然熱度不高，那就讓我們來(lái)看看上海新開(kāi)樓盤(pán)的“全貌”吧。
據(jù)上海新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，上海今年總計(jì)已開(kāi)盤(pán)搖號(hào)65次，開(kāi)盤(pán)情況最好的當(dāng)屬中糧前灘海景壹號(hào)，3127人“角力”437套房，情況比較尷尬的就數(shù)上文那個(gè)金山的新盤(pán)。
但綜合來(lái)看，這65個(gè)樓盤(pán)總套數(shù)為20733套，搖號(hào)人數(shù)22992人次(搖號(hào)人還可能存在重復(fù))，比率接近1：1。
數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)居上海市東方公證處
由上表不難發(fā)現(xiàn)，整體看，上海市場(chǎng)不同區(qū)域的得房率(即“房屋套數(shù)”/“開(kāi)盤(pán)搖號(hào)人數(shù)”)分化較明顯，越是核心區(qū)域，得房率相對(duì)越低(越搶手)。
但也不是絕對(duì)的，比如位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安某樓盤(pán)的得房率為78.85%，位于內(nèi)中環(huán)間的普陀某樓盤(pán)得房率為172.63%，位于中外環(huán)間的寶山某樓盤(pán)得房率為102.24%。因此，地段不是唯一要素，學(xué)區(qū)、交通、一二手房?jī)r(jià)差，乃至銷(xiāo)售策略都會(huì)影響得房率。
再看更宏觀一點(diǎn)的數(shù)據(jù)。
記者查詢(xún)上海市東方公證處官網(wǎng)，梳理今年以來(lái)上海新盤(pán)搖號(hào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，若撇除2月(春節(jié)假期影響)數(shù)據(jù)，今年1、3、4月的新開(kāi)搖號(hào)樓盤(pán)得房率超過(guò)100%(即未獲全數(shù)認(rèn)購(gòu))的數(shù)量分別為9個(gè)、10個(gè)、12個(gè)，呈遞增之勢(shì)。截至5月24日，5月份的10個(gè)新開(kāi)搖號(hào)樓盤(pán)中，有9個(gè)樓盤(pán)的得房率超過(guò)100%(都不搶手啊)。
盡管這個(gè)數(shù)據(jù)只反映樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)當(dāng)天購(gòu)房者的認(rèn)籌情況(不包含后續(xù)銷(xiāo)售)，但至少也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明現(xiàn)在一線城市(比如上海)的樓市預(yù)期比較穩(wěn)定，市場(chǎng)供需是相對(duì)均衡的。
3、二手房交易不如往年
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，雖然樓市熱點(diǎn)向部分二三線城市轉(zhuǎn)移，但其實(shí)，整體市場(chǎng)并沒(méi)有想象中那么熱。
以上海為例，一些高端項(xiàng)目確實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)，但大部分中低端項(xiàng)目的熱度還是有限的。其中，中糧前灘海景壹號(hào)這個(gè)項(xiàng)目要搶手一些，那是因?yàn)樵擁?xiàng)目本身地段較好，總價(jià)也相對(duì)較低，周邊還有教育資源配套。但這也只是特例，目前，上海樓市總體上還是比較理性的。
二手房交易又是怎樣一番情形呢?
上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，今年上海二手房成交總量約5萬(wàn)套，較去年同期減少約4%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，成交量同比微降主要是由于市場(chǎng)交易意愿不強(qiáng)，前期由于新房入市少，所以二手房吸引了一部分買(mǎi)家，4月后新房開(kāi)始集中入市，分流了部分買(mǎi)家。由于二手房掛牌量也比較充分，所以?xún)r(jià)格進(jìn)一步承壓，松動(dòng)(可談)空間大了，反而使得買(mǎi)家轉(zhuǎn)入觀望，期待更低價(jià)格出現(xiàn)。
“一手房的優(yōu)勢(shì)在于品質(zhì)相對(duì)高，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便，二手房算上稅費(fèi)的話，成交價(jià)格基本要高于一手房，而且二手房在增值空間上比不上一手房?！北R文曦指出，今年上海二手房成交繼續(xù)維持低位震蕩格局，盡管3、4月份掛牌量有所增加，成交有所反彈，但高度有限，還沒(méi)有到往年平均水平。
由于新房入市價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，多為板塊平均水平，甚至出現(xiàn)和周邊次新二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，因此對(duì)二手房賣(mài)家而言，價(jià)格承壓更厲害。目前，上海二手房的議價(jià)空間已從年初的5個(gè)點(diǎn)逐步擴(kuò)大到7個(gè)點(diǎn)左右。
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