財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）四年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策、分類(lèi)調(diào)控”的政策格局很有可能將被打破。
這樣的趨勢(shì)從近期中央的一系列表現(xiàn)可以得見(jiàn)。
不久前，住建部又一次喊話樓市，這也是今年以來(lái)住建部第四次喊話樓市。對(duì)于這波熱點(diǎn)樓市出現(xiàn)的反常熱度，住建部對(duì)市場(chǎng)定下了“炒房”的基調(diào)，認(rèn)為部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
為此，從5月初的約談到定下調(diào)控基調(diào)，再到給出具體調(diào)控方向和路線，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果在接下來(lái)的一個(gè)月內(nèi)，地方政府不能祭出行之有效的政策手段，未來(lái)住建部在樓市調(diào)控中的話語(yǔ)權(quán)將會(huì)更多且更具體。
值得注意的是，“炒房”這個(gè)詞已經(jīng)被打入政策“冷宮”多年，可以算是主管部門(mén)最不愿意承認(rèn)的事實(shí)，尤其是在最高層提出了“房住不炒、美好生活”的目標(biāo)之后。
同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一次性約談10幾個(gè)城市的做法，在最近兩三年內(nèi)也是頭一次出現(xiàn)。
這說(shuō)明什么?說(shuō)明中央對(duì)地方樓市目前的狀態(tài)并不滿意，甚至可以說(shuō)是零容忍。
在成都，七萬(wàn)人搶千套房，買(mǎi)房隊(duì)伍綿延幾公里。杭州某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，出現(xiàn)近3000人搶177套房現(xiàn)象，一位98歲的老奶奶竟然成功搖號(hào)拿下一套89㎡的戶(hù)型。這樣的例子如今遍布各地，重慶、西安、武漢、南京等地，處處是搶房人的熱情和失落。
按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)發(fā)布的《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》，2018年一季度城鎮(zhèn)新購(gòu)房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達(dá)69.2%。可以理解為，純剛需購(gòu)房?jī)H僅占了三成。報(bào)告指出，近10年投資購(gòu)房比例上升致使房市風(fēng)險(xiǎn)增大。
多地?fù)尫勘澈?，是樓市?kù)存緊張的現(xiàn)狀，或者說(shuō)是“房荒”。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，4月份以來(lái)，百城住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)33個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象。從去化周期來(lái)看，2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比(庫(kù)存去化周期)為10.3個(gè)月。
如果說(shuō)一二線樓市在十年間，見(jiàn)證了中國(guó)房?jī)r(jià)從底層到登頂?shù)倪^(guò)程，如今卻有更多的城市在更短的時(shí)間內(nèi)見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求爆發(fā)的猛烈程度。
一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)是，目前多個(gè)城市實(shí)行的購(gòu)房搖號(hào)政策，在一定程度上模糊了購(gòu)房群體關(guān)于“房荒”和"房慌"之間的界限，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就像是一場(chǎng)熱風(fēng)暴，迅速席卷開(kāi)來(lái)。
所以，你說(shuō)中央能對(duì)這樣的“因城施策”能滿意么?
要把房?jī)r(jià)這頭不聽(tīng)話的野獸關(guān)進(jìn)籠子里，還得時(shí)時(shí)盯著是否被放水——今年以來(lái)，全國(guó)各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控被指已經(jīng)遠(yuǎn)超百次，然而，政策“打補(bǔ)丁”之路還得在繼續(xù)。
按照住建部的最新提法，要堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主要的目標(biāo)任務(wù)有六條，分別是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期”，并再次強(qiáng)調(diào)要支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。
“穩(wěn)房?jī)r(jià)”在近年來(lái)的高層表態(tài)中已經(jīng)多次出現(xiàn)。穩(wěn)定房?jī)r(jià)就已經(jīng)大費(fèi)周章，所以，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)能下跌，目前恐怕已經(jīng)沒(méi)有多少忠實(shí)信徒。
按照戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，在多輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施之下，一季度全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售面積同比漲幅回落至2.5%;另一個(gè)更為扎眼的數(shù)據(jù)是，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8,275元/平方米，較去年同期上漲8.7%，全國(guó)住宅均價(jià)首破8字頭。
相比“穩(wěn)房?jī)r(jià)”而言，“控租金”則是新提法。在全國(guó)各地發(fā)力租賃住房的大背景下，要提前將“租金暴漲”的星星之火掐滅。實(shí)際上，在此次住建部發(fā)聲之前，人民日?qǐng)?bào)就已經(jīng)喊話“二房東”們，強(qiáng)調(diào)租房市場(chǎng)同樣不容炒。
各地樓市仍在小心翼翼試探。盡管政策層面強(qiáng)調(diào)要支持剛需，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，但在缺乏更為有效、穩(wěn)妥理財(cái)渠道的當(dāng)下，兼具了消費(fèi)和投資雙重屬性的住房目前仍然是民間資金的主要去處之一。
多少年來(lái)，土地財(cái)政、地價(jià)飆升像是一匹匹不知疲倦的野馬，拉動(dòng)樓市價(jià)格上漲。為此，房?jī)r(jià)、地價(jià)被強(qiáng)制套上韁繩。按照住建部最新的說(shuō)法，要建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。
在住建部最新提出的6大具體措施中，關(guān)于提高住房用地比例的條款引人注目。按照最新要求，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額高達(dá)1.32萬(wàn)億元，同比上漲49%，其中，其中46個(gè)城市土地出讓金超過(guò)100億元。
除此之外，從3月開(kāi)始，多地政府為了維穩(wěn)市場(chǎng)，在嚴(yán)控預(yù)售價(jià)格的情況下，開(kāi)始適度加大市場(chǎng)供應(yīng)，長(zhǎng)沙、重慶、上海、武漢等多地房企項(xiàng)目批量入市。
從目前看來(lái)，地方政府正試圖在土地財(cái)政和房?jī)r(jià)上漲之間畫(huà)上一條清晰的界限，哪怕這兩者之間息息相關(guān)。
既不能扔掉土地財(cái)政，又要保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定，在這場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)的拔河中，開(kāi)發(fā)商的選擇權(quán)似乎只剩下了何時(shí)開(kāi)盤(pán)以及開(kāi)盤(pán)多少。
為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，地方政府對(duì)于新樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始限價(jià)，但由于拿地成本高企，開(kāi)發(fā)商如果按照限價(jià)出售無(wú)疑會(huì)重創(chuàng)利潤(rùn)。所以，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推新盤(pán)的積極性受挫。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，盡管今年前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企總體銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到了2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.5%。但在新房限價(jià)令下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性不足，TOP100房企4月份的銷(xiāo)售情況環(huán)比下降5.8%。
可以看到的是，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商入市積極性不高，即便是多地出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，但成交量在有限的供應(yīng)下并不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)也處于橫盤(pán)狀態(tài)。
問(wèn)題是，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷提速，在這場(chǎng)胳膊與大腿之爭(zhēng)中，中國(guó)房?jī)r(jià)究竟會(huì)如何走?
聽(tīng)任志強(qiáng)一句勸，價(jià)格來(lái)自于需求。正如任志強(qiáng)所說(shuō)，如果沒(méi)有需求就沒(méi)有價(jià)格，中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律，但是弱的城市一定不會(huì)漲。想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！