財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）房?jī)r(jià)只要再上漲16%的幅度，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)就開(kāi)始進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。
一個(gè)因工作原因移居韶關(guān)的朋友，最近開(kāi)啟了苦逼模式。
原本計(jì)劃要買(mǎi)房就此長(zhǎng)居，因?yàn)橐恢睕](méi)能下定決心，結(jié)果拖著拖著，買(mǎi)房的事就開(kāi)始變得無(wú)解。
一個(gè)四線城市韶關(guān)，今年的房?jī)r(jià)也跟著默默漲了20%。按6000元一平方米的均價(jià)來(lái)算，100平方的新房總價(jià)是60萬(wàn)元，比1年前購(gòu)買(mǎi)需要多支付15萬(wàn)元。
當(dāng)?shù)氐氖杖胨绞?000元，假如每個(gè)月不花一分錢(qián)，也需要50個(gè)月的工資才能湊齊15萬(wàn)元。
花4年左右的工資，才能抵上當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)1年的漲幅。
1、瘋狂的三四線房?jī)r(jià)
當(dāng)所有人的目光都聚集在丹東這個(gè)東北小縣城時(shí)，卻沒(méi)有意識(shí)到一場(chǎng)縣城房?jī)r(jià)暴漲潮正在來(lái)臨。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)8585元/平方米，同比上漲8.7%。
這意味著什么?全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)只要再上漲16%的幅度，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)就開(kāi)始進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。
說(shuō)好的史上最嚴(yán)五限樓市調(diào)控，為何房?jī)r(jià)還能噌噌地漲?
北上廣深四城在調(diào)控下，確實(shí)房?jī)r(jià)都在回落，但是沒(méi)有被調(diào)控的三四線城市都在漲。
現(xiàn)在的樓市調(diào)控只是因城施策，并不是一棍子打死，沒(méi)人管的地方房?jī)r(jià)漲得比誰(shuí)都厲害，只有漲幅太過(guò)分了才會(huì)引起住建部的關(guān)注。
在五一節(jié)前后就有12個(gè)城市遭到密集約談，密談對(duì)象之一的哈爾濱，4月房?jī)r(jià)同比漲幅甚至高達(dá)12%。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的4月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)兩位數(shù)的有9個(gè)。
三四線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)保持在兩位數(shù)水平，而且漲幅還在擴(kuò)大。
房?jī)r(jià)太高，并不是一二線城市的人才會(huì)感慨，三四線城市的人同樣在感慨這個(gè)問(wèn)題，只要是中心地區(qū)，房?jī)r(jià)也有不少已經(jīng)破萬(wàn)。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)200個(gè)縣城新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)超9000元/平方米。
一個(gè)月到手工資也就兩三千元的地方，不吃不喝買(mǎi)套房子也要花上小半輩子，大部分人算上吃喝住，則要花大半輩子。
2、房?jī)r(jià)的背后推手
為什么三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)如此不理智的上漲?這里要說(shuō)到一個(gè)知識(shí)點(diǎn)：PSL。
截至5月24日，2018年新增抵押補(bǔ)充貸款PSL投放4371億元，累計(jì)同比增加48.32%，抵押補(bǔ)充貸款余額為30978億元，同比增長(zhǎng)32%。
首先來(lái)看一看什么是抵押補(bǔ)充貸款。
抵押補(bǔ)充貸款其實(shí)就是央媽的一種放水形式，與一般放水不同的地方，是抵押補(bǔ)充貸款只能用在特定的項(xiàng)目貸款。
什么地方會(huì)用到抵押補(bǔ)充貸款?抵押補(bǔ)充貸款其實(shí)就是棚改貨幣化的主要金主，占了棚改貨幣化80%的資金來(lái)源。
棚改指的是棚戶(hù)區(qū)改造，也就是對(duì)危房進(jìn)行拆除重建。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，在棚改安置過(guò)程中，如果選擇拿錢(qián)走人的話，這些錢(qián)就是地方從抵押補(bǔ)充貸款那里借來(lái)的。
為什么要用棚改貨幣化的方式進(jìn)行危房改造?
答案很簡(jiǎn)單，就是為了樓市去庫(kù)存，拆了你的房子，然后把錢(qián)給你，你沒(méi)地方住肯定要去買(mǎi)新的房子。
去年住建部就明確指出，在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市，棚改區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。
一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，棚改后安置的房子更好，房?jī)r(jià)自然更高。一來(lái)二去，房?jī)r(jià)就越推越高，棚改貨幣化的錢(qián)也就越用越多。
2018年前五個(gè)月的抵押補(bǔ)充貸款4371億元，比去年前五個(gè)月新增了將近一半。
很明顯，央媽今年加大力度投放抵押補(bǔ)充貸款，但是今年的棚改目標(biāo)是580萬(wàn)套，不及2017年棚改的609萬(wàn)套危房。
花了更多的錢(qián)，做了更少的事。
3、多地庫(kù)存告急
棚改貨幣化除了對(duì)房?jī)r(jià)起到溢出效應(yīng)，棚改本身就會(huì)助推房?jī)r(jià)。
最近，多地樓市銷(xiāo)售火爆的消息不少，西安、成都、杭州等地都出現(xiàn)了“萬(wàn)人搶房”的可怕畫(huà)面。
需求旺盛的背面，則是供應(yīng)不足，樓市庫(kù)存急劇降低。
根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量是4182萬(wàn)平方米，成交量是4508萬(wàn)平方米，連續(xù)5個(gè)月供小于求。
從去化周期來(lái)看，有55個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，三四線城市的存銷(xiāo)比只有10.4個(gè)月，下跌得比較明顯。
去化周期指的就是銷(xiāo)售周期，也就是說(shuō)房子的庫(kù)存還能賣(mài)多久，一般警戒線是12個(gè)月，低于12個(gè)月就要開(kāi)始增加供地。
比如說(shuō)最近瘋狂的丹東樓市，目前的庫(kù)存只夠賣(mài)13個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月庫(kù)存減少，庫(kù)存最高的時(shí)候是63個(gè)月。
為什么突然之間就說(shuō)三四線的樓市庫(kù)存告急?
炒房團(tuán)就可以帶來(lái)萬(wàn)人空巷的景象，就可以把這么多三四線城市的庫(kù)存買(mǎi)到告急?答案肯定是不可以的。
三四線城市的供需不平衡，一部分原因是炒房客，但是大部分原因其實(shí)是棚改。
棚改貨幣化后，你就會(huì)拿著錢(qián)去買(mǎi)房，這樣一來(lái)就增加了大量的剛性需求，而且還是有一定能力買(mǎi)房的剛需。
今年580萬(wàn)的棚改目標(biāo)，按照去年棚改貨幣化率60%來(lái)算，也就是今年至少會(huì)有348萬(wàn)的棚改剛需出現(xiàn)。
棚改是需要時(shí)間的，短時(shí)間內(nèi)又不會(huì)增加當(dāng)?shù)氐?a href="http://www.lai935.com/tags/%E6%A5%BC%E5%B8%82-1.html" target="_blank">樓市庫(kù)存，一般安置房的建設(shè)周期都需要兩三年的時(shí)間。
需求增加了，不但推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，也沖擊了存庫(kù)數(shù)據(jù)。
四線城市主要都是人口流出的地方，如果沒(méi)有了棚改的支撐，不斷推高的房?jī)r(jià)還有多少人買(mǎi)得起?
要人沒(méi)人，要經(jīng)濟(jì)沒(méi)經(jīng)濟(jì)，要房?jī)r(jià)卻有房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在，三四線城市的房?jī)r(jià)其實(shí)都是在透支棚改的紅利，但是當(dāng)?shù)貏傂璧哪芰Χ际怯邢薜摹?/span>
除非有源源不斷的棚改計(jì)劃，否則三四線城市的火爆還能持續(xù)多久?
問(wèn)題是，土地是有限的，棚改是有盡頭的，如今三四線城市庫(kù)存告急，也就表明這一輪去庫(kù)存已經(jīng)要見(jiàn)底了。
音樂(lè)正在逐漸停止，擊鼓傳花的游戲接近尾聲。進(jìn)入今年下半年，三四線城市和縣城很可能會(huì)逐漸進(jìn)入盤(pán)整期，等到年底甚至是明年年初，待去庫(kù)存逐漸收尾后，大概率會(huì)進(jìn)入較長(zhǎng)期的陰跌期。
這個(gè)時(shí)候，還不管不顧轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線追高的韭菜們，很可能成為站在山頂上的接盤(pán)俠。
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