財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）限競(jìng)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策已成定局。
對(duì)照20天前的征求意見(jiàn)稿，最終發(fā)布的文件內(nèi)容上變化不大，主要就是增加了“未收購(gòu)項(xiàng)目不得搭售、捆綁精裝修，不得拒絕公積金貸款”這一項(xiàng)。
與此同時(shí)，大興備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目瑞福園在5月29日拿到了預(yù)售證，單價(jià)29000元/平米，與旁邊限價(jià)房項(xiàng)目瀛海府的52000元/平米形成鮮明對(duì)比。
這或許讓屌絲剛需們覺(jué)得，未來(lái)買共有產(chǎn)權(quán)房似乎也是一條出路，終于盼到了買便宜房的機(jī)會(huì)，接著就是靜等“上車”。
不過(guò)，還是得說(shuō)一句，你還是別高興得太早了!
01、限轉(zhuǎn)共的房子，剛需應(yīng)該上車嗎?
根據(jù)規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)規(guī)定的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比如果高于85%，這類房子還是按照商品房的銷售規(guī)則進(jìn)行銷售;如果比值低于85%，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。
根據(jù)機(jī)構(gòu)給出的數(shù)字，大概有20%的項(xiàng)目最終會(huì)被收做共有產(chǎn)權(quán)房。雖然體量不大，但卻極有標(biāo)志性的意義。
按照共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)規(guī)則，北京市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，北京市保障房中心可向具備北京市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備北京市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售(二套也可以，只要具有購(gòu)房資格就行)。
從銷售對(duì)象和準(zhǔn)入門檻來(lái)說(shuō)，這比之前的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)則已經(jīng)很寬松了。按道理來(lái)說(shuō)，剛需的機(jī)會(huì)也將大大增加。但實(shí)際情況真的如此嗎?
“共有產(chǎn)權(quán)房，我主要看中兩點(diǎn)，一是價(jià)格，二是區(qū)位。畢竟不是完整產(chǎn)權(quán)?！币晃粶?zhǔn)備申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者說(shuō)。想必，這是大多數(shù)剛需族的心聲。但限轉(zhuǎn)共的房子能夠滿足剛需族的需求嗎?
目前已有證券機(jī)構(gòu)做出了一份數(shù)據(jù)表，或許可以作為剛需族的參考。比如，中信建設(shè)證券研究發(fā)展部根據(jù)對(duì)所成交的59個(gè)“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”地塊的統(tǒng)計(jì)，以銷售限價(jià)與周邊可比房屋售價(jià)的比值為參考，該比值低于85%的為10個(gè)，占比限競(jìng)房總體數(shù)量的17%。
從該類項(xiàng)目分布來(lái)看，其多位于五環(huán)內(nèi)的海淀、朝陽(yáng)、東城、豐臺(tái)等熱點(diǎn)區(qū)域，但是梳理下價(jià)格，這10個(gè)項(xiàng)目的銷售限價(jià)在每平米5萬(wàn)+到8萬(wàn)+不等。如此高價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小挑戰(zhàn)，更何況你高價(jià)買的房子還只是擁有部分產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于普通剛需族來(lái)說(shuō)不是一樁“好買賣”。
北京地產(chǎn)圈資深土地評(píng)論人士澤龍?zhí)岬?，此次“限轉(zhuǎn)共”的房子可能是真假剛需的分水嶺，在目前保持商品房性質(zhì)的二手房越發(fā)珍貴的趨勢(shì)下，什么樣的剛需會(huì)買這類“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目仍需觀察。
“6萬(wàn)+、7萬(wàn)+、8萬(wàn)+的共產(chǎn)房還不知道哪些人會(huì)買，如果嚴(yán)格按照共產(chǎn)房管理的話，目前北京市場(chǎng)上8萬(wàn)+的純商品房可選擇的余地很大?！睗升堈f(shuō)，這意味著高價(jià)“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目銷售出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷的風(fēng)險(xiǎn)很大。
02
業(yè)內(nèi)分析，按照北京未來(lái)5年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，新政雖然從供給端增加了房源，但相應(yīng)地，這也意味著商品房性質(zhì)的項(xiàng)目也將減少，也使得具備商品房性質(zhì)項(xiàng)目更加稀缺，從而影響整體市場(chǎng)。
同時(shí)，限價(jià)商品房的轉(zhuǎn)化也意味著具備本市購(gòu)房資格但不符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買資格的居民家庭可購(gòu)買的房屋數(shù)量減少，可能會(huì)使得需求進(jìn)一步向二手房轉(zhuǎn)移。
“從今年4月份開始，二手房市場(chǎng)重新有所回溫，5月份以來(lái)二手房日均成交規(guī)模較3月及4月分別提升72.5%和35.5%?！揶D(zhuǎn)共’新政的出臺(tái)意味著具備商品房性質(zhì)的項(xiàng)目更加稀缺，也可能助推二手房市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。”中信建設(shè)證券研究發(fā)展部分析。
一位房地產(chǎn)人士認(rèn)為，具備商品房性質(zhì)的項(xiàng)目稀缺是一方面，從另一方面來(lái)講，限轉(zhuǎn)共的房子雖然比周邊的二手房?jī)r(jià)格便宜，但是從共產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)來(lái)綜合考慮，單價(jià)算下來(lái)并不便宜，共產(chǎn)房?jī)r(jià)格都飆升至好幾萬(wàn)了，那周邊的二手房將來(lái)會(huì)不會(huì)也動(dòng)漲價(jià)的念頭呢?如果這樣，可能也將刺激購(gòu)房者在二手房市場(chǎng)提前做出上車的舉動(dòng)。
此外，丁祖昱提到了這樣一個(gè)數(shù)字，以北京住宅銷售均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，目前只有30%限價(jià)房地塊低于城市均價(jià)，大部分普通客戶其實(shí)是買不起限價(jià)房的。如此一來(lái)，在看到限房?jī)r(jià)項(xiàng)目買不起、限轉(zhuǎn)共的連帶作用下，剛需們的購(gòu)房路或許還是要回到二手房市場(chǎng)和便宜的共有產(chǎn)權(quán)房上。
03
不過(guò)，剛需到底能不能上車共產(chǎn)房，歸根到底，我們還是要探究一下它的價(jià)格邏輯。
盡管限競(jìng)房項(xiàng)目在地塊出讓之初早已由政府限定了未來(lái)的銷售價(jià)格，但開發(fā)商實(shí)際上還能通過(guò)搭售停車位、捆綁精裝等方式獲取一部分利潤(rùn)。
在這樣的環(huán)境下，其實(shí)中小型企業(yè)已經(jīng)無(wú)法參與這場(chǎng)限競(jìng)房的游戲。從目前已經(jīng)拿下限競(jìng)房項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)看，無(wú)一例外都是大企業(yè)。
根據(jù)中信建投證券研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，截至2018年5月，共有42家限競(jìng)房拿地企業(yè)以獨(dú)立拿地或合作拿地的方式參與，其中上市房企26家。拿地?cái)?shù)量最多的首開股份獲取9宗該類地塊，萬(wàn)科、保利、龍湖分別為8宗、8宗、7宗位列其后。
這是由于大企業(yè)為了做規(guī)模，即使利潤(rùn)被擠壓，也愿意做這類項(xiàng)目進(jìn)行快周轉(zhuǎn)，同時(shí)能夠承擔(dān)資金面的風(fēng)險(xiǎn)。持有貨值最大的兩家企業(yè)為中海和萬(wàn)科，分別擁有潛在貨值341億元和315億元，其他企業(yè)中首開、中鐵建、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)潛在貨值均超過(guò)150億元。
如今，新政一出，開發(fā)商的心里肯定是不爽的，本來(lái)拍地的時(shí)候利潤(rùn)空間就有限，這么一整，某些項(xiàng)目不但面臨可能被收走的命運(yùn)。未收購(gòu)的項(xiàng)目也因?yàn)椤安坏么钍郛a(chǎn)品和服務(wù)、不得捆綁精裝修”條款的增加，“生財(cái)之道”徹底被拍死在沙灘上。
但對(duì)于政府部門來(lái)說(shuō)，既然推出了這種住房類型，就需要房企“捧場(chǎng)”， 畢竟土地流拍是政府最不愿看到的一幕。而一個(gè)明顯的信號(hào)是，數(shù)據(jù)顯示，北京今年土地流拍數(shù)量達(dá)到了6宗，而這幾塊地都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，北京相關(guān)主管部門一方面不會(huì)完全不給企業(yè)留余地，另一方面，如果限轉(zhuǎn)共政策效果不理想，政府部門仍會(huì)通過(guò)“打補(bǔ)丁”的方式對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。因此，“限轉(zhuǎn)共”的政策需要等待更多細(xì)節(jié)，想上車的剛需們購(gòu)房仍需謹(jǐn)慎。
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