租房，是大學(xué)生適應(yīng)社會(huì)的必修課?！皼]在北上廣租過(guò)房，不足以談人生；租房沒被騙被坑，不足以談人生”——這不僅是坊間流傳的段子，更是青春真實(shí)的殘酷物語(yǔ)。
教育部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)高校應(yīng)屆畢業(yè)生約820萬(wàn)人。其中相當(dāng)一部分人選擇在一線和新一線城市就業(yè)。本次大數(shù)據(jù)報(bào)告以北京高校畢業(yè)生為樣本，力求真實(shí)、準(zhǔn)確地展現(xiàn)出畢業(yè)生的租房意愿和市場(chǎng)生態(tài)。
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圖1-北京高校畢業(yè)生租房意愿熱力圖
超80%片區(qū)租金上漲 90后租客占比近3成
統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)北京市住宅平均租金持續(xù)上漲。2018年5月，全市普通住宅平均租金已突破90元/㎡/月，同比上漲8.57%。
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圖2-北京租賃市場(chǎng)普通住宅租金走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：云房數(shù)據(jù)研究中心
云房數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，在北京有代表性的190個(gè)片區(qū)中，5月租金環(huán)比上漲的商圈占比高達(dá)82.1%。其中，朝陽(yáng)區(qū)的豆各莊，通州區(qū)的雙橋、喬莊、中倉(cāng)，豐臺(tái)區(qū)的五里店，昌平區(qū)的昌平縣城、小湯山，門頭溝區(qū)的西山，房山區(qū)的良鄉(xiāng)，西城區(qū)的金融街位列漲幅前十，最高漲幅超26%！只有少數(shù)片區(qū)租金環(huán)比下跌，且幅度較小。
其中，租金排名TOP20的片區(qū)主要集中在朝陽(yáng)、東城和西城。而在畢業(yè)生租房最關(guān)注的5個(gè)行政區(qū)里，有3個(gè)恰好落在貴房子扎堆的區(qū)域。理想與現(xiàn)實(shí)，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生博弈。
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圖3-大學(xué)生租房關(guān)注區(qū)域圖
從價(jià)格漲跌情況來(lái)看，5月租金同比漲幅最大的是通州，上漲40.36%；大興、門頭溝、房山、石景山、昌平，漲幅都達(dá)到了20%以上；16個(gè)行政區(qū)里，僅最遠(yuǎn)的郊區(qū)平谷租金下降，降幅為8.27%。
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圖4-北京行政區(qū)價(jià)格漲跌排名數(shù)據(jù)來(lái)源：云房數(shù)據(jù)研究中心
我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示，和房屋買賣相比，房屋租賃市場(chǎng)化的特征更為顯著，供求關(guān)系對(duì)租金價(jià)格的影響很大。隨著大學(xué)生畢業(yè)季的到來(lái)，租房市場(chǎng)熱度攀升，5月開始向暑期租賃旺季過(guò)渡，預(yù)計(jì)6月、7月的交易量會(huì)繼續(xù)上升，甚至超過(guò)3月的高點(diǎn)。
租房市場(chǎng)不同年齡客群占比的變化，也開啟了畢業(yè)租賃旺季到來(lái)的前奏。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，5月90后租房客群在全部租客中的占比為29.3%，是2017年6月以來(lái)，90后占比最高的月份。環(huán)比今年4月，90后也是各年齡段占比中增幅最大的一個(gè)群體。
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圖5-2018年北京租客年齡段分布圖
90后畢業(yè)生在6、7月扎堆涌入租房市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)增加這段時(shí)間的租房難度。加之今年租金漲幅本就不低，租住換房率上升，預(yù)計(jì)今年的畢業(yè)季租房形勢(shì)會(huì)更嚴(yán)峻。業(yè)內(nèi)人士建議，想要畢業(yè)留京的大學(xué)生們最好提早找房，在經(jīng)濟(jì)條件有限情況下，可以選擇合租，通過(guò)中介租房時(shí)，最好選品牌知名、實(shí)力強(qiáng)的中介。
90后大學(xué)生租客畫像：
追求品質(zhì) 不吝價(jià)格
艾普英捷大數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生租房人群中男女比例相當(dāng)，男性占比為54.36%，略高于女性。從年齡構(gòu)成來(lái)看，盡管大學(xué)生租房一直是社會(huì)熱議的話題，但實(shí)際上大四以下的大學(xué)生有租房意愿的占比均不足3%，到了畢業(yè)前期，租房意愿急劇飆升，22、23歲的大學(xué)生，租房意愿疊加后高達(dá)90%以上。
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圖6-大學(xué)生租房性別占比
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圖7-大學(xué)生租房年齡占比
從找房途徑來(lái)看，大學(xué)生最常用的是58、趕集、百姓網(wǎng)等綜合信息平臺(tái)APP，其次是鏈家、安居客、房天下等垂直房產(chǎn)類APP。螞蟻短租、自如等個(gè)性化租房APP，也在考慮之列。
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圖8-大學(xué)生找房途徑TOP10
從關(guān)注戶型來(lái)看，有高達(dá)66.07%的人搜索過(guò)一居，近半數(shù)的人搜索過(guò)兩居，關(guān)注三居及以上戶型的，總占比不超過(guò)10%。這組畫像，符合艾普大數(shù)據(jù)過(guò)去對(duì)90后消費(fèi)特征的畫像：想獨(dú)立、要品質(zhì)、不敷衍。
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圖9-大學(xué)生租房關(guān)注戶型
從租住方式來(lái)看，關(guān)注整租的比例高達(dá)68.74%，其次是合租，占比為41.26%。大學(xué)生有實(shí)習(xí)期、試用期等實(shí)際需求，11.36%的人選擇了短租?？總€(gè)性化方案解決的，占比3.25%。關(guān)注戶型和租住方式的人群占比，基本是對(duì)應(yīng)的。
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圖10-大學(xué)生關(guān)注的租房方式
從關(guān)注租金來(lái)看，1500-3000元是關(guān)注度最高的價(jià)格區(qū)間。其中，搜索過(guò)2500-3000元房源的人，占比高達(dá)63.7%！麥可思研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2017屆大學(xué)生畢業(yè)半年后月收入為4774元。這意味著在北京租房的大學(xué)生，有相當(dāng)一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租，離開家庭的支持是很難實(shí)現(xiàn)的。
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圖11-大學(xué)生租房關(guān)注價(jià)格段分布圖
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圖12-大學(xué)生租房關(guān)注熱門小區(qū)TOP10
整體來(lái)看，大學(xué)生的租房意愿和租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況之間，還是存在著一定的落差和錯(cuò)位。比如在搜索房源時(shí)，有超60%的人選擇了整租和一居，但從實(shí)際關(guān)注租金區(qū)間來(lái)看，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了整租需求的。這種理想與現(xiàn)實(shí)的對(duì)撞，會(huì)在畢業(yè)后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間延續(xù)著。
長(zhǎng)租公寓：是吃得著的餡餅，
還是要繞開的陷阱？
近兩年，伴隨著政策的利好，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司，紛紛試水長(zhǎng)租公寓，想在這一新興市場(chǎng)分得一杯羹。
據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，北京目前已開業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓品牌有20多個(gè)，算上分散式小品牌，總數(shù)可達(dá)到70多個(gè)。長(zhǎng)租公寓，已成為租房的一種新選擇。
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圖13-北京長(zhǎng)租公寓品牌分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：云房數(shù)據(jù)研究中心（備注：北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)自如寓市場(chǎng)份額最高，但由于是分散式分布，圖中未做完整展示）
和普通住宅租賃相比，長(zhǎng)租公寓的確具備裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高等優(yōu)勢(shì)，租金價(jià)格相對(duì)高也是合理的。云房數(shù)據(jù)顯示，從全市范圍來(lái)看，長(zhǎng)租公寓租金均價(jià)與周邊1公里普通住宅的租金均價(jià)，價(jià)格落差在1倍左右。平均值價(jià)差最大的3個(gè)行政區(qū)，是通州、東城和西城，平均值價(jià)差最小的3個(gè)行政區(qū)，是順義、房山和昌平。
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圖14-長(zhǎng)租公寓與普通住宅價(jià)格對(duì)比圖
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圖15-北京各區(qū)域長(zhǎng)租公寓周邊1公里普通住宅價(jià)格分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：云房數(shù)據(jù)研究中心
據(jù)了解，分布在內(nèi)城的公寓多是小區(qū)里的零散房源，遠(yuǎn)郊的多是集中式公寓，這或許可以解釋為什么內(nèi)城價(jià)差大，遠(yuǎn)郊價(jià)差小，畢竟分散式和集中式的運(yùn)營(yíng)成本是不可同日而語(yǔ)的。均值價(jià)差大的區(qū)域里，通州雖不屬于近郊，但由于整體租金同比大漲40%以上，直接導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓和普宅價(jià)差的增大。
關(guān)于長(zhǎng)租公寓是餡餅還是陷阱，歷來(lái)爭(zhēng)議不斷。不少租客認(rèn)為長(zhǎng)租公寓搶占了普通住宅租賃的房源，再加上價(jià)格偏高，使得普通住宅租賃房源供應(yīng)不足，抬高了業(yè)主的心理預(yù)期，拉高了租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌房企和中介經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，通常有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，租金在長(zhǎng)期合同的約束下相對(duì)穩(wěn)定，因此非但不會(huì)拉高整體租金價(jià)格，反而可以對(duì)市場(chǎng)價(jià)起到平抑作用。
對(duì)于普通租客而言，長(zhǎng)租公寓最大的缺點(diǎn)是貴，最大的優(yōu)點(diǎn)是省心。孰輕孰重，要根據(jù)自己實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況和居住要求去綜合權(quán)衡。