到2019年底，中國(guó)央行基準(zhǔn)利率將達(dá)到3.5%-4.25%區(qū)間帶，對(duì)應(yīng)房貸利率應(yīng)到7%以上。那么在去年十月后高位買房的一大批購(gòu)房者們，你們自己算算還能交得起房貸么？
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中國(guó)樓市或?qū)⒂雒缆?lián)儲(chǔ)殺手
最近，一種說(shuō)法在坊間流傳：NB哄哄的中國(guó)樓市，12道金牌都喚不回的中國(guó)樓市，將在2019年崩潰。
殺手是美聯(lián)儲(chǔ)，當(dāng)然你也可以說(shuō)是特朗普，或者耶倫。手段是：持續(xù)不斷的加息，以及縮表。
其中的邏輯是這樣的：美聯(lián)儲(chǔ)2015年12月啟動(dòng)的這一輪加息，已經(jīng)加了三次，每次0.25個(gè)百分點(diǎn)。從今年開(kāi)始，將進(jìn)入快速加息階段，并可能在年內(nèi)啟動(dòng)縮表。
一般認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)至少還要加息8次以上，最終將聯(lián)邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。
然后就是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題：在美國(guó)聯(lián)邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時(shí)候，中國(guó)首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國(guó)聯(lián)邦基金利率是0.75%到1%，中國(guó)不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉(zhuǎn)而維持基準(zhǔn)利率。
所以，如果美聯(lián)儲(chǔ)把利率提升到3.5%，中國(guó)的房貸利率會(huì)上漲到7%以上，弄不好會(huì)達(dá)到7.4%。
美元快速加息，仍將會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)顯著的“利空”影響，將導(dǎo)致中國(guó)央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來(lái)兩年樓市會(huì)在成交量上入冬，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)高位橫盤(pán)，甚至出現(xiàn)微跌。
第一，筆者繼續(xù)嚴(yán)重看空未來(lái)一至兩年的房地產(chǎn)行業(yè)，起因由于信貸收縮周期來(lái)臨，房貸規(guī)模被大幅打擊。未來(lái)房屋成交量將繼續(xù)銳減，新房二手房未來(lái)一至兩年成交套數(shù)將繼續(xù)大幅萎靡。
第二，關(guān)于房?jī)r(jià)，一二線城市與三四五六線城市未來(lái)分化將越演愈烈。一二線城市將呈現(xiàn)螺旋上升的態(tài)勢(shì)，而三四線城市在2017年由于一二線核心城市的限購(gòu)限貸將出現(xiàn)資金溢出效應(yīng)而上漲，但難以為繼！
補(bǔ)漲之后由于未來(lái)沒(méi)有剛需和改善需求的購(gòu)買接力，房?jī)r(jià)在補(bǔ)漲后將進(jìn)入漫長(zhǎng)的無(wú)量陰跌周期，要異常警惕?。?！
第三，隨著全球加息周期來(lái)臨，在房貸規(guī)模收縮，利率上行周期中，一二線城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入盤(pán)整或部分城市進(jìn)入回調(diào)階段，即螺旋上升周期中的螺旋回調(diào)階段。
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三年后，中國(guó)房貸利率將進(jìn)入“7”時(shí)代
那么未來(lái)，我們央行的基準(zhǔn)利率會(huì)到哪里？
會(huì)在3.5%-4.25%的這個(gè)區(qū)間里，也就是比美聯(lián)儲(chǔ)目標(biāo)利率再高一點(diǎn)。
看看利率的折線走勢(shì)圖：
如圖所示，在過(guò)去的二十多年里，我們國(guó)家的中長(zhǎng)期貸款利率絕大多數(shù)時(shí)間是在7%左右徘徊波動(dòng)，而最近兩年中長(zhǎng)期貸款4.9%的低利率未來(lái)即將要消失了。
三年后，如果我們的存款基準(zhǔn)利率在3.5%-4.25%的這個(gè)區(qū)間里，再按照央行近幾年一直以來(lái)執(zhí)行的3.4%-3.6%的利差來(lái)計(jì)算，未來(lái)五年以上中長(zhǎng)期貸款利率，也就是我們的房貸，應(yīng)該在6.9%-7.85%這個(gè)區(qū)間帶內(nèi)。
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算算你的房貸吧
那接下來(lái)，算算三年后你的房貸變化吧。
以二線城市購(gòu)房需貸款100萬(wàn)，享受到了銀行9折利率優(yōu)惠的等額本息案例分析。
2017年初還款情況：
2019年底還款情況，我們?nèi)?.3%這個(gè)區(qū)間中位值，9折利率是6.57%計(jì)算一下：
以貸款100萬(wàn)分30年等額本息還款方式：
現(xiàn)在月均還款5013元，三年后月均還款6366元，每月多支出1353元，即月供還款漲幅高達(dá)27%！
對(duì)于房?jī)r(jià)啟動(dòng)之后買房的剛需來(lái)講，這個(gè)壓力的確有些大，一千多元基本是一個(gè)二線城市工薪族一個(gè)月的伙食費(fèi)支出，特別是首付款已經(jīng)把家底都掏空的家庭來(lái)講，多一分支出都是對(duì)家庭生活質(zhì)量的削減。面對(duì)未來(lái)的加息壓力，筆者給的建議就是好好工作，提高工作技能努力多賺錢。
而對(duì)于炒房客來(lái)講，未來(lái)面臨的困境是，由于目前一二線城市不斷推進(jìn)的限賣政策，手里的房屋幾年內(nèi)無(wú)法出售，而不斷上漲的還款壓力極有可能導(dǎo)致一批炒房子資金鏈斷裂而引發(fā)炒房客群體崩盤(pán)事件。對(duì)此未來(lái)必定會(huì)發(fā)生的事件，筆者只能說(shuō)一聲，No
zuo no die！
三年后，大家一起來(lái)迎接房貸“7%”時(shí)代吧！
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哪些人適合提前還房貸？
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不善于理財(cái)?shù)娜?br/> 如果手頭閑錢較多，卻只存在銀行吃利息，還不如先還房貸。據(jù)中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)主要17家銀行平均5年期存款利率為2.94%。這比4.47%的平均房貸利率要低不少。同樣道理，提前還貸也適合于購(gòu)買保本銀行理財(cái)、余額寶等收益低于房貸利息的投資者。
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身處貸款前期的購(gòu)房者
無(wú)論是等額本息還是等額本金，都是越早還款越劃算。因?yàn)榍捌诙噙€，意味著借銀行本金額度將減少，可以為后期節(jié)省大量利息。兩相比較，等額本金對(duì)提前還貸的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求更靠前，最好在還款期1/3前，因?yàn)榈竭@一節(jié)點(diǎn)將近一半的利息已經(jīng)還完，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。而等額本息提前還貸則可在還款中期前。
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月公積金繳納金額較高者
由于公積金是?？顚Ｓ?，如果不用于還房貸，放在賬戶里也是取不出來(lái)的，所以還不如用于提前還貸。如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還利率較高的商貸部分。
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提前還款需要注意什么？
通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房?jī)r(jià)較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數(shù)人都會(huì)選擇部分提前還貸。
部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。但是在實(shí)際操作中，有幾個(gè)重要問(wèn)題需要提醒各位：
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不同銀行對(duì)于提前還款方式、時(shí)間要求不同，可能要交違約金
選擇縮短貸款年限，月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節(jié)省利息，不過(guò)有的銀行規(guī)定是，默認(rèn)第二種方式，也就是利息高的那種。當(dāng)然并不是所有銀行都是這個(gè)規(guī)定，房貸政策具體到每個(gè)銀行的話會(huì)有差異，另外，有的銀行對(duì)提前還貸有時(shí)間要求，比如必須符合還款滿一年或半年條件，可能需要繳納違約金！快去看看你簽的合同，這些項(xiàng)是怎么約定的！
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縮短貸款年限需要重新簽訂貸款合同
選擇縮短貸款年限，提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個(gè)例子，貸款100萬(wàn)，已經(jīng)還了30萬(wàn)，還剩70萬(wàn)沒(méi)還，想申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸20萬(wàn)，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬(wàn)后，剩余50萬(wàn)貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點(diǎn)城市利率優(yōu)惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現(xiàn)在變成9.5折甚至是基準(zhǔn)利率。另外，銀行還會(huì)重新評(píng)估借款人的個(gè)人資質(zhì)，有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過(guò)征信問(wèn)題，這樣會(huì)影響之后的還貸，沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)提高貸款利率呢！
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提前還款未必劃算
如果當(dāng)時(shí)貸款的時(shí)候享受了9折以下的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在與其提前還款，不如拿去做理財(cái)實(shí)在。雖說(shuō)無(wú)債一身輕，但是沒(méi)有債也會(huì)讓財(cái)富原始積累的過(guò)程變得漫長(zhǎng)，好債是杠桿，可以撬起更大的財(cái)富。
當(dāng)然，想減輕每月的還款負(fù)擔(dān)，有自己的計(jì)劃和打算的就另當(dāng)別論了。在決定提前還貸時(shí)最好提前咨詢貸款銀行，已經(jīng)買了房子的問(wèn)清楚現(xiàn)在的政策要求，準(zhǔn)備買房子，以后有提前還款打算的，問(wèn)清楚政策的同時(shí)也要將違約條款、違約金等重要內(nèi)容落實(shí)到貸款合同中，畢竟政策變化是影響貸款買房提前還款的風(fēng)險(xiǎn)之一，事先考慮的越周全越能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
總而言之，在利率上行預(yù)期下，提前還貸有利于我們減少利息負(fù)擔(dān)。具體怎么規(guī)劃，還要結(jié)合自己的現(xiàn)金流和銀行的相關(guān)規(guī)定來(lái)綜合考慮。
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