01
我是一個(gè)反“逃離北上廣”的人，鼓勵(lì)各位離開小地方，去大城市尋找自我和機(jī)會(huì)的朋友們。
我大學(xué)畢業(yè)以后，選擇來杭州生活和工作，這一住就是七八年，應(yīng)該還會(huì)長期住下去?；叵氘?dāng)初，有機(jī)遇的原因，但還有一點(diǎn)是，我始終對(duì)一線特大城市有點(diǎn)怵怵的，再加上我畢業(yè)的2009年正是金融風(fēng)暴席卷全球的當(dāng)口，沒信心靠自己在京滬深擁有一個(gè)像樣的小天地。作為女性，我對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有著天然的安全感需求，對(duì)于“有恒產(chǎn)者有恒心”、“有土斯有才”這類老話又多少有些共鳴，更重要的是，很想親手布置屬于自己的房子，把夢(mèng)想中的畫面拼成現(xiàn)實(shí)。
想法是一直有的，但是促使我做決定的，是我看到的兩組重要數(shù)據(jù)(努力看完，我敬你是條漢子)：一是吳曉波先生文章里寫到“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長在6%，叫做新常態(tài)，L型。中國每年M2廣義貨幣的年均增加量大概在12%，剛好是一倍。那么每隔五六年，中國的貨幣會(huì)翻一倍?！?提示：他這話是2016年說的，現(xiàn)在即將進(jìn)入加息通道，貨幣政策會(huì)穩(wěn)健起來)
二是城市化率，發(fā)達(dá)國家城市化進(jìn)程大都經(jīng)歷了類似正弦曲線的上升過程，這就是“納瑟姆”曲線：城市化率達(dá)到30%時(shí)，國家將進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長的階段，從農(nóng)業(yè)社會(huì)進(jìn)入工業(yè)社會(huì)，人口快速涌進(jìn)城市，城市地價(jià)房價(jià)會(huì)快速上漲。當(dāng)城市化達(dá)到70%的時(shí)候，第二個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，人口向城市遷移進(jìn)入平緩發(fā)展階段，房價(jià)上漲大周期也就結(jié)束了。
中國在1998達(dá)到第一個(gè)點(diǎn)，剛好又逢地產(chǎn)市場商業(yè)化，所以有了黃金十年。2015年根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，城市化率在56%，還在加速城市化的進(jìn)程中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到第二個(gè)拐點(diǎn)。
先說通貨膨脹。每年百分之十幾個(gè)點(diǎn)的貨幣增量，尤其經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，政府肯定要貨幣放水，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，印鈔票是最快速見效的辦法，但是現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，這些印刷的鈔票，不是進(jìn)入了房市，就是進(jìn)入了普通的農(nóng)業(yè)用品領(lǐng)域，最后房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，蔬菜豬肉價(jià)格飆升。鈔票多了，而社會(huì)上能買到的產(chǎn)品就那么多，錢放在手里會(huì)越來越不值錢，越來越買不起東西，十幾年前干菜餅五毛一個(gè)，現(xiàn)在要五塊。當(dāng)貨幣像潮水一樣來的時(shí)候，主要漲的是億萬百姓必須的，又不可再生的東西，如大城市的房地產(chǎn)。
“通貨膨脹”是每一個(gè)年輕人必須要樹立的概念，越早理解越好，理解了通貨膨脹，你對(duì)很多事物的看法會(huì)改變。比如過于穩(wěn)定的工作和薪酬，在通貨膨脹背景下，其實(shí)是一種長期的相對(duì)下降通道，越往后越不吃香。再比如貸款，很多人害怕貸款，尤其不喜歡還利息，總覺得這是讓銀行賺了錢。
但在通貨膨脹下，因?yàn)樨泿旁谫H值，未來的錢更不值錢，所以貸款是賺的，存錢是虧的，貸款利率才百分之四左右。能貸款，就能用將來必然貶值的錢鎖定當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格又會(huì)越來越高。
能夠獲得貸款，才是我們應(yīng)該早點(diǎn)買房最重要的理由，而且貸得越多好，首付付得越少越好。實(shí)際上，對(duì)大多數(shù)普通人來說，買房是獲取大額貸款的唯一方式。你現(xiàn)在看一百萬的貸款覺得很嚇人，到十五年后看呢？可能就是你現(xiàn)在看到十萬塊的感覺。
凱恩斯說，用通貨膨脹的辦法進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)移，妙就妙在“一百萬人中間，也未必能有一個(gè)人，看得出問題的根源?！蓖ㄘ浥蛎浭关?cái)富轉(zhuǎn)移到富人階層，因?yàn)楦蝗艘话闶秦?fù)債投資，使用杠桿，錢生錢的速度更快。而窮人習(xí)慣儲(chǔ)蓄，厭惡風(fēng)險(xiǎn)，在通貨膨脹過程中，負(fù)債者受益，儲(chǔ)蓄者受損失。
這樣一來，如果婚后買房，兩個(gè)人被看作一個(gè)家庭，要買二套房的時(shí)候，首付比例可能就提高了，貸款額度變少，比起單身時(shí)各自買房成本更高，相當(dāng)于浪費(fèi)了一張房票。
從理性經(jīng)濟(jì)人的角度來看，單身買房更加劃算；從情感上說，女性有了自己的房子，安全感更高，獨(dú)立性更強(qiáng)，在尋找終身伴侶時(shí)，對(duì)于房子車子這些身外之物能夠更加理性地看待。再好的東西一旦擁有了，你會(huì)覺得它也就那樣罷了，無論是房子還是香奈兒包包，都是一個(gè)道理。
02
再來說城市化，我國的城市有森嚴(yán)的等級(jí)，大城市規(guī)模受到限制。這條小城鎮(zhèn)化的路，近年來有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示不認(rèn)同。在我國工業(yè)和服務(wù)業(yè)已在GDP中占90%的時(shí)候，城鎮(zhèn)人口才剛剛超過50%。
一個(gè)國際公認(rèn)的事實(shí)是，如果按照中國今天的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前的城市化水平低了10個(gè)百分點(diǎn)。這就是目前的中國和90年代的日本房地產(chǎn)市場狀況最大的一個(gè)不同——當(dāng)時(shí)日本城市化率其實(shí)已經(jīng)77%了：老齡化開始攀升，城市化紅利消失，經(jīng)濟(jì)失去增長動(dòng)力，房價(jià)也就失去支撐，最后東京房市崩盤。
另外我個(gè)人的看法，我國的城市化不僅僅是農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，還包括像我一樣的三四線城市人往一二線城市遷移，這些人會(huì)形成相當(dāng)強(qiáng)大的購買力。不要看到“樓盤現(xiàn)場都是投資客，本地人其實(shí)都沒什么購買力”就得出大城市房價(jià)都是泡沫這一結(jié)論，你怎么知道這些外地投資客的子女將來不會(huì)過來跟你分一杯羹，或者這些外地人投資的房子不會(huì)賣給過來打拼的另一些外地人？
安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文有一個(gè)精辟的解釋：2012年后，中國的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。都市化，就是人口的流動(dòng)開始表現(xiàn)出了很強(qiáng)的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市，相對(duì)在離開其他中等城市和小城市。城市化在城市之間出現(xiàn)了明顯的選擇性，越受人們青睞的優(yōu)質(zhì)城市，越有可能進(jìn)一步提高或改善，這是城市間的“馬太效應(yīng)”。
眼下中國房價(jià)的停滯或略有下跌，其實(shí)是政府用“看得見的手”干預(yù)的結(jié)果。若不出調(diào)控政策，以2016年初這一輪的貨幣放水，市場會(huì)瘋成什么樣不好說。日本人口幾乎不增長，而中國人口每年增加640萬，大學(xué)生大量留城工作成為“新某某人”，他們是城市發(fā)展的新鮮血液。
只要城市化的大周期沒有結(jié)束，房價(jià)很可能會(huì)在“快速上漲——政府調(diào)控——高位盤整——略有下跌——限購放開——快速上漲”這樣的循環(huán)中，螺旋式上升。
03
作為受過良好教育，到大城市打拼的單身女，你可能不會(huì)太早結(jié)婚，在你23歲到32歲的過程中，有大概率會(huì)遇到兩三次調(diào)控周期。目前大部分二線城市的房價(jià)還在能承受的范圍內(nèi)，不要想著一步到位，先付個(gè)小房子的首付，趕上資產(chǎn)上漲、抗擊通脹這趟車要緊。能不能在合適的時(shí)間點(diǎn)挑到好房子，就得看你的行動(dòng)力、籌款能力和眼光了，或者你看我的下一篇文章，我會(huì)寫選房方法論。
注意，此處的“二線城市”是房價(jià)絕對(duì)值和上漲幅度意義上的二線，論房價(jià)只有京滬深是一線，廣州和北京周圍的天津、上海周圍的南京蘇州杭州寧波、深圳周圍的廣州、佛山、中山，還有成都、廈門等可以算二線，其他的省會(huì)城市不能算房價(jià)上的二線。
廣州人民看到這里不要不高興，相反，你們應(yīng)該開心死才對(duì)，想想看，在國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)總量上，廣州都是一線，但房價(jià)還是強(qiáng)二線水平，說明這座城市的人們有更多的機(jī)會(huì)和空間去擁有不動(dòng)產(chǎn)。同理，杭州人民也應(yīng)該高興，據(jù)說在一些互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者與投資者者心目中，杭州是這些行業(yè)里的一線城市，而杭州房價(jià)在二線城市里也不算高，年輕人要買房也沒那么吃力。
不要聽信“女孩買了房更加嫁不出去”那種沒營養(yǎng)的鬼話，對(duì)于聰明能干的你來說，修煉投資技能，保衛(wèi)婚前財(cái)產(chǎn)才是正事。這年頭沒點(diǎn)小目標(biāo)小本領(lǐng)，誰還好意思談男人。愛情不是你的最后陣地，自己親手賺的錢才是。
日本沒有土地財(cái)政而中國有。土地財(cái)政是中國政府的一項(xiàng)劃時(shí)代的偉大發(fā)明，土地財(cái)政不變，房價(jià)上漲不變。
04
廈門大學(xué)教授的趙燕菁寫過一篇很好的文章《土地財(cái)政：歷史，邏輯與抉擇》：在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，中國建立起初步的工業(yè)化基礎(chǔ)，卻再也沒有能力完成城市化的積累。改革前，中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。中國城市化的大突破，起始于上世紀(jì)80年代后期。當(dāng)時(shí)，農(nóng)業(yè)部門已經(jīng)無力繼續(xù)為工業(yè)化提供積累。深圳廈門就開始模仿香港，通過出讓城市土地使用權(quán)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資，從此開始了“土地財(cái)政”。
香港稅法簡明而且所得稅率很低，周其仁有一句經(jīng)典的評(píng)價(jià)：香港政府通過土地批租而獲得“暗稅”，在資本主義經(jīng)濟(jì)里舉世無雙。這幾年中央政府在力推減稅，可基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要錢，財(cái)政收入不能下降啊，“賣地”一事的重要性不言而喻。
不要小看政策制定者，他們有很多辦法讓土地賣得出高價(jià)，也有很多辦法控制房價(jià)不要過快上漲，但首要目標(biāo)永遠(yuǎn)是——房價(jià)不崩盤。你指望政府的調(diào)控讓房價(jià)崩盤，那你就要傻眼了。中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)硬著陸，主要就看房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)硬著陸，我們不允許崩盤發(fā)生，只允許穩(wěn)步健康發(fā)展。
趙教授認(rèn)為，中國的“土地財(cái)政”和西方的“稅收財(cái)政”的差異，相當(dāng)于股票與債券的區(qū)別。不同于西方國家抵押稅收發(fā)行市政債券的做法，中國土地收益的本質(zhì)，就是通過出售土地未來的增長(70年)，為城市公共服務(wù)的一次性投資融資。
如果你把城市政府視作一個(gè)企業(yè)，那么西方國家城市是通過發(fā)行債券融資，中國城市則是通過發(fā)行“股票”融資。這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，大部分二線城市賣地收入已經(jīng)超過政府財(cái)政收入的一半了，靠稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠財(cái)政需求。一旦房價(jià)暴跌，土地就會(huì)貶值，信用就會(huì)崩潰，泛濫的流動(dòng)性就會(huì)決堤而出。
簡單點(diǎn)說，其實(shí)中國的房子，不僅僅是個(gè)住房，還是金融資產(chǎn)，是我們對(duì)于城市持有的股票。如果一個(gè)城市是一個(gè)企業(yè)，那么土地相當(dāng)于政府手里的原始股，政府賣給開發(fā)商，開發(fā)商造好房子再賣給我們，我們想當(dāng)于在二級(jí)市場上買股票。
如果我在騰訊工作，我看好自己東家就會(huì)盡量買入公司股票期權(quán)，等著公司的騰飛給我?guī)矸旨t收益，而不是只拿工資。如果我在這座自己選擇的城市生活，看好它的未來，我就會(huì)想要持有它的股票，等著這座城市建造起四通八達(dá)的地鐵網(wǎng)，她舉辦了國際級(jí)會(huì)議和賽事，孕育了現(xiàn)象級(jí)的企業(yè)和可以全球賦能的商業(yè)模式，這個(gè)城市就會(huì)升級(jí)，我的房子也會(huì)升值，給我財(cái)產(chǎn)性的收入。
05
很多時(shí)候，選擇大于努力。100年前，應(yīng)該選擇去美國，現(xiàn)在，就應(yīng)該選擇崛起過程中的中國.10年前，可以選北上廣，但是現(xiàn)在選擇北上廣的年輕人，靠自己買房幾乎無望了，除非創(chuàng)業(yè)成功一次。接下來，是強(qiáng)二線城市的高速發(fā)展期。城市和人一樣，存量價(jià)值是重要的，增量的能力更重要。
而且房地產(chǎn)以前是，現(xiàn)在是，將來還有很長一段時(shí)間會(huì)繼續(xù)是——唯一重要的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)與之共榮共損。而政府，雖然不能完全控制房地產(chǎn)市場走向，但是能在相當(dāng)大的程度上進(jìn)行干涉，畢竟土地供應(yīng)在政府手里，戶籍管理制度在政府手里，信貸政策一樣可以用一紙文件改變，總之中國樓市可是比中國股市好控制得多。
可能你會(huì)顧慮，房子這么貴重，買了不能輕易換，又不知道以后找了對(duì)象，換了工作，現(xiàn)在買的房子到那時(shí)還能不能適用。不適用就換嘛，房子不必存，房子再貴，也是用來將就你的，當(dāng)你成長了，生活向好了，自然也得讓房子匹配你新的需要。只要不是在最嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的時(shí)候，換房真沒有那么難。
而且中國的房子，更新?lián)Q代的速度幾乎快趕上手機(jī)了。我記得剛工作那會(huì)，看的90方基本是兩房一衛(wèi)，過了兩三年做出了三房一衛(wèi)，現(xiàn)在大量的90方能做出三房兩衛(wèi)。我有一位小姐姐，剛工作一年自己買了一套50方的單身公寓，后來找了個(gè)男朋友，有一套70多方的小兩房。交往兩年后倆人結(jié)婚的時(shí)候，商量著把男方的70方換成了90方，女方的單身公寓用來收租還貸。又過了三年丈夫成了公司中層，她也換了工作，收入高了，倆人又把90方換成了120方。到今年，小姐姐要生二胎了，現(xiàn)在他們準(zhǔn)備下單一套160方的四房，用她的話說，我們是一有點(diǎn)新情況，就要折騰房子。十年時(shí)間，換了三次房子，而且都是在賣掉上一套能賺點(diǎn)錢剛好踮踮腳能買下一套的時(shí)候。
當(dāng)初買90方的時(shí)候，還以為會(huì)住一輩子，誰知道后來還有二胎政策，誰知道后來事業(yè)那么發(fā)展得那么快。她原來那套單身公寓還在手上，被她搞起了airbnb，是一項(xiàng)又賺錢又交朋友的副業(yè)。這一切的起點(diǎn)，就在于這兩個(gè)人結(jié)婚的時(shí)候各有一套房，后續(xù)騰挪置換就比較容易。
買房也是循序漸進(jìn)的過程，房子會(huì)見證你和整個(gè)國家的進(jìn)步與上升，并且可能在關(guān)鍵時(shí)刻幫你加一把力。
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