在一線(xiàn)城市打拼、立足從來(lái)就不是容易的事。雖然大城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，但高昂的房?jī)r(jià)讓外來(lái)人員難以擁有穩(wěn)定的住所，很多人不得不選擇租房，時(shí)不時(shí)面臨房東漲價(jià)，被迫搬家的窘境，因此很難找到歸宿感。
以上海主城區(qū)為例，一室一廳的房子租金在5000元左右都很正常。因此，收入不高的家庭不得不另尋住處。比如，5月22日，解放日?qǐng)?bào)就報(bào)道了蔡燕梅一家三口人，居住在唐家塔9.2平方米空間里長(zhǎng)達(dá)27個(gè)年頭。
面臨住房難題的不僅僅有視頻中這類(lèi)低收入人群，連海歸這樣的高端人才也不例外。此前，每日經(jīng)濟(jì)新聞就報(bào)道過(guò)一位歸國(guó)留學(xué)生李女士在上海的租房記。
李女士告訴記者，自己最開(kāi)始租的房子在第二年漲價(jià)10%，第三年又漲10%。房東都沒(méi)有跟她商議過(guò)。
很快，房租漲到了我的承受范圍之外。我就答應(yīng)一位同學(xué)邀請(qǐng)我下半年一起合租的建議。在國(guó)外，我是很排斥合租的，但現(xiàn)在已經(jīng)別無(wú)選擇了。
但是，從最近幾個(gè)月開(kāi)始，上海的租房市場(chǎng)出現(xiàn)了8年來(lái)未有的變化——房租下跌了！
房子賣(mài)不出去，不如降價(jià)出租
上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，2017年4年，上海房屋租賃指數(shù)環(huán)比下跌0.23%。其實(shí)，在2016年12月份，上海房屋租賃指數(shù)就環(huán)比下降0.13%，而這也是在上海房租連續(xù)增長(zhǎng)90個(gè)月以后首次出現(xiàn)下跌，上一次出現(xiàn)下跌還是在2008年10月~2009年5月，而當(dāng)時(shí)正處于全球金融危機(jī)期間。此外，在2017年1月份，租賃指數(shù)也環(huán)比下降了0.23%。
也就是說(shuō)，最近5個(gè)月中，有3個(gè)月上海房租都發(fā)生了下跌。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，上海并非個(gè)案，北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市的租金都在持續(xù)下降，而且都是金融危機(jī)以來(lái)首次。有業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)檫@種情形已經(jīng)將近十年沒(méi)有出現(xiàn)了，一旦房租持續(xù)下跌，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也會(huì)更直接。
中信建投證券分析師陳慎在一份報(bào)告中稱(chēng)，上海的租金漲幅在一線(xiàn)城市中一枝獨(dú)秀，根據(jù)中原二手住宅租金指數(shù)橫向?qū)Ρ龋?010年初至今，上海房租增長(zhǎng)92%，而北深廣僅為51%、54%和55%。不過(guò)有趣的是，雖然房租漲幅迅猛，但是租金回報(bào)率近年來(lái)卻持續(xù)下降，2017年4月租金回報(bào)率僅為1.56%，略高于北京深圳，低于廣州。
說(shuō)到租房市場(chǎng)，就不能不想到二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。
有專(zhuān)家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示：
調(diào)控政策加碼后，原先打算出售的房屋轉(zhuǎn)而出租，而原先打算買(mǎi)房的人也延長(zhǎng)了租期，但是供應(yīng)量增大后，價(jià)格也具有了浮動(dòng)的空間。降價(jià)幾百塊不值什么，因?yàn)橄啾扔诳兆馄谝粋€(gè)月的損失，房東愿意主動(dòng)降價(jià)。
今年4月份，中原地產(chǎn)二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。成交凍結(jié)下越來(lái)越多的房屋轉(zhuǎn)售為租。中原地產(chǎn)的掛牌數(shù)據(jù)顯示，去年年底至今年年初，在樓市調(diào)控新政加強(qiáng)后，“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加，占據(jù)掛牌量的一成以上。
中信建投證券分析師陳慎分析稱(chēng)，2015年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，導(dǎo)致相當(dāng)比例房東將原本出租的房源出售，使得租房源減少，這也是2015年以來(lái)上海房租迅速上漲的主要原因。但是這點(diǎn)在2016年開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，由于2016年3月份以及四季度的連續(xù)政策，導(dǎo)致上海二手房市場(chǎng)交易明顯降溫，交易周期延長(zhǎng)，使得賣(mài)家要么選擇適度降價(jià)銷(xiāo)售，要么選擇延長(zhǎng)掛牌時(shí)間，而其中相當(dāng)比例賣(mài)家選擇在周期中由售轉(zhuǎn)租。另一方面，2015年至2016年二手房交易創(chuàng)下新高，考慮交易環(huán)節(jié)的滯后性，這些房源中投資屬性的房源也逐步在2016年下半年開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了供給。
外來(lái)人口持續(xù)流出，租房需求少了
除了由售轉(zhuǎn)租之外，外來(lái)人口的流出也是導(dǎo)致房租價(jià)格下跌的另一個(gè)原因。
每經(jīng)小編在2015年和2016年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2015年，上海有15萬(wàn)外來(lái)常住人口凈流出。2016年，又有1.4萬(wàn)外來(lái)常住人口凈流出。可見(jiàn)，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。
據(jù)中國(guó)網(wǎng)報(bào)道，今年4月上海房租下跌與租賃市場(chǎng)新增需求收縮有關(guān)。一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%，其中外省市人口初次來(lái)滬就業(yè)者減少，新增租賃需求不旺。
陳慎根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局每年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)分析稱(chēng)，2011年，上海新增崗位為64.16萬(wàn)個(gè)，而2016年已降至59.93萬(wàn)個(gè)。2017年一季度，上海新增崗位為16.73萬(wàn)個(gè)，比去年同期下降0.88萬(wàn)個(gè)。而且從新增就業(yè)崗位的結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位不斷增加。
上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，上海各行業(yè)總計(jì)從業(yè)人員從2013年的1368.91萬(wàn)人降至2015年的1361.51萬(wàn)人。其中，第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為479.22萬(wàn)人，到2015年降至459.74萬(wàn)人。第三產(chǎn)業(yè)則從839.04萬(wàn)人攀升至855.76萬(wàn)人，兩年間增加了16.62萬(wàn)人。這意味著以前低端第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員如果不能適應(yīng)崗位要求的變化，可能就面臨失業(yè)的困境，被迫流出上海。