近年來，隨著政府信用逐漸從基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)中剝離的趨勢增加，基礎(chǔ)設(shè)施信托信用風(fēng)險上升，這讓信托公司重新審視基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托業(yè)務(wù)。順應(yīng)變化，信托公司也需在PPP模式中尋找機會。日前，一些信托公司已經(jīng)開始探索。
目前，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的報備要求提高了很多，而且信托公司對待房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，無論是項目選擇還是投資形式，都為適應(yīng)監(jiān)管而求變。一入三月，房地產(chǎn)信托就已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。
最新數(shù)據(jù)顯示，2月27日至3月5日發(fā)行的集合信托產(chǎn)品規(guī)模為97.41億元，環(huán)比上漲79.57%;同期共成立98款產(chǎn)品，成立規(guī)模為159.02億元，環(huán)比大漲132.18%。3月6日至3月12日，集合信托產(chǎn)品共發(fā)行34款，發(fā)行規(guī)模為106.9億元，較前一周繼續(xù)上漲9.74%。
而一位信托公司研發(fā)部人士指出，去年地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模萎縮較為嚴(yán)重，但近日地產(chǎn)信托迎來了復(fù)蘇，而原來市場看好的基建類信托卻不如預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示，2月27日至3月5日這一周，地產(chǎn)信托的募資規(guī)模為21.9億元，較前一周的8.95億元大漲144.69%。接下來，3月6日至3月12日一周，地產(chǎn)信托雖然募資規(guī)模有所下降，但募資量在整體的募資規(guī)模中仍占9.1%，在各類投向中排名第三。
2017年2月14日，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》規(guī)定。該規(guī)定明確證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。
同時還規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金。
一方面，降低了與券商基金等機構(gòu)合作的空間(通道業(yè)務(wù))。本次新規(guī)雖然只對證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資管計劃投向房地產(chǎn)做出限制，但信托由于長期作為私募資管計劃投向的通道方，將受到牽累。
信托業(yè)協(xié)會2016年三季度數(shù)據(jù)顯示，信托資金投向房地產(chǎn)占比為8.45%且通道業(yè)務(wù)規(guī)模在信托行業(yè)占比約為50%，初步估算，此規(guī)定牽連房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)約占信托整體規(guī)模的4.22%。
但另一方面，新規(guī)卻提升了投向房地產(chǎn)的主動管理類信托的相對優(yōu)勢。本次新規(guī)既然對房地產(chǎn)資金從私募資管計劃的來源進行了封堵，短期內(nèi)房企的融資需求勢必轉(zhuǎn)向其他可行渠道，對信托主動管理計劃的需求將提升。
《通知》僅對信托公司投向房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險監(jiān)控提出要求，如信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)醒目是否滿足“四證”齊全等。本次新規(guī)出臺后，私募資管計劃的渠道被封，信托通過自身成立信托計劃的方式投向房企，將成為其所剩不多的途徑之一。
綜合而言，本次新規(guī)對信托業(yè)影響利大于弊。雖然通道業(yè)務(wù)受此影響，但預(yù)計主動管理業(yè)務(wù)的上升足以彌補前者造成的損失。目前通道業(yè)務(wù)的收費僅在千分之一左右，而主動管理信托的傭金率在2%以上。這意味著，只要通道業(yè)務(wù)損失部分中10%以上能夠轉(zhuǎn)化為主動管理部分，信托業(yè)整體將受益。
張鐳也指出，股權(quán)信托、Reits等將迎來發(fā)展機遇。私募監(jiān)管新規(guī)對房企從低成本渠道融資進行封堵(信托成本在8個點左右，基金等渠道為6個點)。此前房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤10個點左右，融資成本提升對房企利潤的侵蝕，促使房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資方式改變。
相較傳統(tǒng)的債券融資方式，股權(quán)信托能夠使得房企向信托投資人讓渡一部分超額收益的同時降低自身的融資成本。此次新規(guī)禁止“名股實債”卻不限制“真股權(quán)”項目，即體現(xiàn)出股權(quán)融資是政策層目前倡導(dǎo)的方向。
近一年來，集合信托產(chǎn)品收益雖呈現(xiàn)出下滑趨勢，2月集合信托平均預(yù)期收益率為6.12%，比上月下降0.15個百分點，跌至近年最低水平。業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)期收益率下降與此前地產(chǎn)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模下降有關(guān)。
這有些出乎預(yù)料，此前房地產(chǎn)信托規(guī)模萎縮時，很多人都預(yù)判，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模會增加，進而彌補地產(chǎn)的萎縮。
從2016年情況來看，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模與2015年相比，已經(jīng)出現(xiàn)雙雙下滑的態(tài)勢。2016年全年基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托發(fā)行量1106只，比2015年少588只，減少幅度高達34.71%;發(fā)行規(guī)模由3031.47億下滑至2554.32億，下滑幅度15.74%。
近幾年基建投向的集合信托新增規(guī)模增速都較弱，這主要與國家加強地方債務(wù)管理有很大關(guān)系。但由于地方政府債務(wù)管理的加強，高成本的信托融資正在被逐步置換。
一方面，地方債大規(guī)模發(fā)行，2016年全年地方債發(fā)行規(guī)模高達6萬億。另一方面，政府也在通過PPP模式引入社會資本。2016年末，全國PPP綜合信息平臺項目庫入庫項目10828個，總投資12.98萬億元。截至2016年9月末，PPP項目已簽約進入執(zhí)行階段項目946個，投資額達到1.56萬億元。