9月26日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評級機構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)報告《壓力測試顯示若銷售重挫，可能嚴(yán)重打擊許多獲評級中國開發(fā)商的流動性狀況》，指出若物業(yè)銷售大幅下降，很多中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能難以償付短期負(fù)債。耶魯大學(xué)金融學(xué)院教授陳志武日前更在微博直言，稱“不少金融機構(gòu)在推的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，系統(tǒng)風(fēng)險非常大”?！安簧俳鹑跈C構(gòu)在推房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，說這些信托產(chǎn)品提供15%、20%的回報率，遠(yuǎn)比對沖基金的8%有吸引力。這系統(tǒng)風(fēng)險大、危險啊!如果不考慮風(fēng)險，當(dāng)然是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有吸引力，但如果考慮到風(fēng)險會如何?美國80年代的垃圾債利率也是15%、20%或更高，今天希臘國債名義回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)更高，為什么不去買?”
信托產(chǎn)品投資者的情緒也受到明顯影響。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度已有所下降。有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心風(fēng)險，甚至每個月詢問信托項目的運轉(zhuǎn)和收益情況。雖然目前房地產(chǎn)信托收益率已上升到10.38%，這種現(xiàn)狀依然沒有緩解。
瑞信近日發(fā)表研究報告指出，當(dāng)前大多數(shù)上市地產(chǎn)公司正在使用信托融資，使開發(fā)商的融資成本最近飆升至20%以上。鑒于若干項目所取得的銷售疲弱，或?qū)?dǎo)致預(yù)期若干信托貸款有違約風(fēng)險。
近期，房地產(chǎn)信托市場上最受關(guān)注的莫過于“綠城調(diào)查門”事件。即便在銀監(jiān)會出來辟謠，未刻意針對綠城中國進行審查，并暗指有資金故意混淆視聽意欲“做空”，但市場對未來房地產(chǎn)信托的風(fēng)險已開始憂心忡忡，有專家甚至將中國的房地產(chǎn)信托與美國80年代的垃圾債、現(xiàn)今的希臘國債相提并論，更令投資者“膽寒”?！熬G城調(diào)查門”會不會成為壓倒房地產(chǎn)信托的“最后一根稻草”，成為輿論關(guān)注的焦點。
資金“看空”房地產(chǎn)市場近日，銀監(jiān)會非銀司某人士向媒體辟謠，稱從未針對綠城集團專項調(diào)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。該人士表示，從去年底至今，監(jiān)管部門就開始對信托公司的各類業(yè)務(wù)密切日常監(jiān)測，包括房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)、流動性、到期兌付情況等，不可能針對某一家特定地產(chǎn)公司開展調(diào)查。同時，暗示不排除一些外國投資者和外媒聯(lián)手炒作做空中國的可能。
上述人士所提到的事件，實際就是目前在房地產(chǎn)信托市場上引起軒然大波的“綠城調(diào)查門”。9月21日，外媒援引兩位消息人士的話稱，銀監(jiān)會近日發(fā)文，首次對特定的一家房地產(chǎn)公司綠城集團及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行清查。該報道一經(jīng)披露迅速引起國內(nèi)媒體關(guān)注，并跟蹤報道。
次日，綠城中國在香港的股票出現(xiàn)暴跌，并創(chuàng)兩年來新低。受其拖累，當(dāng)日港股市場多只內(nèi)地房產(chǎn)股罕見大跌，有十余家房企股價跌逾10%。有統(tǒng)計顯示，自9月22日至今，綠城中國累計跌幅達(dá)27.61%，恒大地產(chǎn)累計跌幅達(dá)14.29%，雅居樂地產(chǎn)累計跌幅為12.1%，碧桂園累計跌幅也有11.2%?？梢哉f，綠城中國成了引爆房地產(chǎn)風(fēng)險的導(dǎo)火索。
雖然這個事件在銀監(jiān)會辟謠后基本落幕，但其造成的“風(fēng)暴”已然形成。目前，市場上各路資金開始看空房地產(chǎn)市場。近期有傳聞，黑石集團將其在上海的Chan-nel1購物中心95%的股權(quán)，以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于11月完成。同時，房地產(chǎn)信托市場再次出現(xiàn)“兌付危機”。有行業(yè)人士透露，近期京滬兩個郊區(qū)房地產(chǎn)信托項目，分別出現(xiàn)還本付息墊資的情況。其中，北京某項目由信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托計劃，第一期利息支付就出現(xiàn)問題，最后由信托公司墊資。這些消息都讓房地產(chǎn)信托投資者感到陣陣“寒意”。
基本面風(fēng)險出現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士表示，與此前監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不同，此次房地產(chǎn)信托所遭遇的危機來自基本面，即房地產(chǎn)市場的“岌岌可危”，危險性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過此前幾次調(diào)整。