近段時(shí)間，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策再次回歸，房企融資渠道層層受限，一度持續(xù)低迷的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品明顯增加。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，尤其5月第二周(5月8日—14日)罕見(jiàn)地居于首位，引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，在強(qiáng)監(jiān)管的大背景下，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級(jí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步受限。融資規(guī)模攀升
近日，中型房企華夏幸福(600340,股吧)發(fā)布公告稱，擬與大業(yè)信托簽署《增資協(xié)議》，后者以其已設(shè)立的“大業(yè)信托華夏幸福涿州股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”募集信托資金，向涿州致遠(yuǎn)增資不超過(guò)25億元。同時(shí)，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》的公告。而這僅是房地產(chǎn)信托升溫的一個(gè)縮影。
用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，68家信托公司共發(fā)行326只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，累計(jì)為房企融資1005.5億元。從發(fā)行只數(shù)上看，1至4月分別發(fā)行50只、54只、113只、92只產(chǎn)品，規(guī)模分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。
統(tǒng)計(jì)顯示，3月份第一周房地產(chǎn)集合信托成立市場(chǎng)環(huán)比就呈現(xiàn)明顯上漲局面。其中，成立規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)1.32 倍，成立數(shù)量也環(huán)比大幅增加43款。與此同時(shí)，發(fā)行市場(chǎng)與成立市場(chǎng)齊頭并進(jìn)。其中，發(fā)行規(guī)模環(huán)比上漲高達(dá)79.57%，發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加10款。
進(jìn)入5月以來(lái)，這種趨勢(shì)越發(fā)明顯。用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，5月第二周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資規(guī)模罕居首位，成立2款產(chǎn)品，募集資金31.37億元。普益標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的信托周報(bào)也顯示，5月13日至19日的一周內(nèi)，共有24家信托公司發(fā)行39款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加11款，增幅為39.29%，其中10款為房地產(chǎn)項(xiàng)目。
這種市場(chǎng)表現(xiàn)與去年相比，可謂“冰火兩重天”。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為14295.37億元，占比8.19%，與2015年同期相比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為資金信托第五大配置領(lǐng)域，其市場(chǎng)規(guī)模排名在傳統(tǒng)的五大信托領(lǐng)域中，已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。
風(fēng)險(xiǎn)不可忽視
在融資規(guī)模大幅提升的同時(shí)，房地產(chǎn)信托收益亦出現(xiàn)反彈。數(shù)據(jù)顯示，2月平均預(yù)期收益率9.23%，3月新發(fā)地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率8.63%，4月前兩周突然飆升至10%。分析人士表示，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資被收緊，其融資成本被抬升，這也使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率攀升，將促使更多信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家指出，目前存續(xù)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目主要集中于二三線城市、民營(yíng)房地產(chǎn)商及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中主動(dòng)管理類信托占比超過(guò)6成，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
相關(guān)調(diào)研報(bào)告顯示，信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領(lǐng)域高度集中，從部分已披露案件來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛規(guī)模占比高于60%。截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)32%；風(fēng)險(xiǎn)率2.32%，比年初上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。
近期，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為。其中，銀監(jiān)會(huì)3月29日下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)“違法、違規(guī)、違章”行為專項(xiàng)治理工作的通知》(45號(hào)文)，要求整治信貸資金參與房地產(chǎn)炒作情況，對(duì)于違規(guī)進(jìn)入拿地環(huán)節(jié)、違規(guī)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸、貸后管理不嚴(yán)、繞道借道變相融資、違規(guī)發(fā)放首付貸等行為進(jìn)行了限制；4月10日下發(fā)《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(6號(hào)文)更是明確表示，各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。有信托公司人士表示，在強(qiáng)監(jiān)管的大背景下，房地產(chǎn)信托并不會(huì)是房企的避風(fēng)港。隨著金融監(jiān)管加強(qiáng)以及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級(jí)。
據(jù)悉，上周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)歷了前一周的規(guī)模占比最大后，成立規(guī)模占比下降到18.68%。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜表示，這與新的監(jiān)管要求將使信托業(yè)通道業(yè)務(wù)承壓有關(guān)，或?qū)?duì)未來(lái)信托業(yè)增長(zhǎng)形成一定制約，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)會(huì)有所受限。