從1998年至今，國人對房價的看法，是經(jīng)過20年的波折和疑拒，逐漸建立起了一些房價單邊上漲的信念。甚至每有大政方針，人們總是用有沒有炒房機會的角度來解讀。眾人皆知美之為美，斯惡矣！隨著抑制樓市泡沫的組合拳不斷加強，炒房盛宴大致結束，繼續(xù)炒房思維既無趣且無益。
如何看待中國的絕對房價？已經(jīng)不低了。盡管中國有聚斂儲蓄率高、經(jīng)濟成長快、人地矛盾大等因素，但房價貴是不爭的事實。在京滬一線城市房價滯漲時，炒房客將眼光轉向了絕對房價不高的三四線城市，甚至不少銀行也希望將個人房貸業(yè)務的重點布局在地縣。這種期待可能是徒勞的。一線城市的房價是標桿也是榜樣，如果榜樣難以光彩照人，那么小縣城炒房風氣轉向只是遲早問題。何況嚴峻的現(xiàn)實是，去庫存化遲緩的區(qū)域恰恰是在三四線。
如何看待中國的相對房價？我在去年于《21世紀經(jīng)濟報道》的分析地產泡沫的長文中指出，一線房價已經(jīng)很高了。中國70個大中城市的房價收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%，以京滬為例，300萬元一套的住宅已十分罕見，假定其每年漲5%便是15萬元，這已遠遠超出了京滬中等以上收入白領的月薪。每平米動輒10萬以上的所謂豪宅區(qū)，小區(qū)內往往遍地都是胡亂停放的電動車、自行車、老年代步車，這種高房價下極其廉價的出行方式畸形地結合，鮮明折射了泡沫特征。
如何看待中國房地產的發(fā)展階段？未來房地產可能也是穩(wěn)中趨緩。盡管中國城市化率仍然不高，仍有7億農民，但涉及三農的政策基調難以發(fā)生劇變，加之保障房建設的巨大力度，使得房地產市場逐漸從總體供不應求轉向供應過剩。即便買房機會仍存，也是局部市場和特定物業(yè)的機會。例如一線城市核心區(qū)域的機會，以及人均住宅、商業(yè)和物流面積尚未飽和的少數(shù)城市的機會。在中國大地隨手買套房都賺大錢的時代已經(jīng)結束了，以后精挑細選買房的難度也在增加。
如何看待中國房地產金融風險？有輿論指出中國樓市市值相當于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。這種說法過于夸張和缺乏支撐。中國樓市經(jīng)歷了風云激蕩的20年，商品房累計銷售金額約在65萬億元，其中絕大部分為2010年之后所銷售。因此，中國樓市市值可能在120萬億－150萬億元。另據(jù)國家統(tǒng)計局調查，2015年底中國城鎮(zhèn)居民人均財富約14.5萬元，其中不動產占比約65%?？紤]到中國居民銀行儲蓄等動產的規(guī)模，我們也可大致推算出不動產市值。截止到2016年底，中國個人住房按揭余額和公積金貸款余額相加約20萬億，從按揭率、按揭違約率和按揭早償率看，迄今為止，盡管中國樓市局部泡沫化，但總體金融風險基本可控，只要調控節(jié)奏得當，中國金融體系有充裕的斡旋余地來應對樓市調整。
如何看待中國樓市的庫存狀況？這輪樓市回暖，大約是在2015年9月份開始，在2016年全年維持了高熱度。因此去庫存化剛剛經(jīng)歷了5個季度，去化約2.5億-3億平米。但從2016年全年的在建面積、新開工面積和待售面積看，中國樓市的去庫存化問題略有緩解但未有根本逆轉。樓市庫存不僅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房領域。樓市巨大庫存不是短期形成的，也絕非可迅速消化的問題。
如何看待中國樓市的負面沖擊？樓市的發(fā)展有諸多好處，例如改變了城市面貌、改善了居民居住條件、激勵了土地財政、帶動了上下游相關產業(yè)、為基礎設施和園區(qū)建設充實了財力等。但其也有負面影響。一是弱化了認真做好實體經(jīng)濟的吸引力，二是不利于居民收入分配。往往做十年企業(yè)，上十年班，不如炒一套房。無心實業(yè)、無心敬業(yè)，熱衷炒房可能對整個社會造成了較大傷害和財富過度集中。炒樓和炒股一樣都具有奇妙的加大中國貧富差異的功能，樓市導致財富向富者加速集中，炒股導致中小投資者財富被大量洗劫。富愈富，貧愈貧，引發(fā)的問題并不局限在經(jīng)濟領域。
如何看待中國樓市調控的未來趨勢？許多人習慣地認為當下的樓市調控仍可能淪為“空調”。諸多跡象顯示，此輪政策組合拳不可能逆轉。短期看，限購限貸等的行政手段和市場手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供應，打擊市場漲價預期不會手軟；長期看，做好全國不動產統(tǒng)一登記平臺、完善個人所得稅和試行房地產稅也是必然選擇。房地產調控的長效機制正在有序形成。因此，政策環(huán)境已使得炒房者沒有什么可乘之機。
如何看待和中國樓市相關的金融環(huán)境？有幾點是明顯的，一是隨著美聯(lián)儲的加息和縮表，其他國家的央行也將被迫收緊流動性，中國央行也不例外，流動性可能穩(wěn)中趨緊，利率趨升。二是金融要穩(wěn)要活，金融監(jiān)管強化和金融風險宣泄并行，房地產去杠桿去庫存仍將延續(xù)。三是各種穩(wěn)健的現(xiàn)金管理計劃的收益率將持續(xù)上升，有可能替代房產成為更實際可選的投資選擇。在北歐、日本和中國香港都曾出現(xiàn)過樓市的重大拐點，領先于樓市拐點出現(xiàn)之前大約2－3個季度，這些經(jīng)濟體都出現(xiàn)了M2增速跌破10%的現(xiàn)象。當下中國M2增速已從高速增長逐漸回落至10.2%，并且看上來增速還將放緩。此外就是利率和匯率的變動，相信銀行理財收益率很快將升至5%甚至更高，而人民幣匯率則可能相對穩(wěn)定。這將逐漸迫使大多數(shù)人意識到，穩(wěn)健的準現(xiàn)金產品是拐點期的王者。
結論是，中國一度風起云涌的房地產爆發(fā)增長期可能已在逐漸遠去，一度神話的炒房暴富術可能也將明顯退潮，次貸危機后一度異常寬松的貨幣政策也在明顯轉向。這些因素決定了繼續(xù)炒房慣性思維，有可能不僅無趣，也可能危險而無益。現(xiàn)在需要喚醒的意識是，不要再以為錢不值錢，隨著美聯(lián)儲和中國央行陸續(xù)告別高速發(fā)鈔期，錢會越來越值錢，掙錢會越來越不容易，過于高估的不僅是樓市，也有岌岌可危的科技股泡沫。