數(shù)據(jù)顯示,截至2016年底,全國(guó)房企的債務(wù)規(guī)模至少達(dá)11.2萬(wàn)億元;如若加上隱形債務(wù),而這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)更高。
僅僅以11.2萬(wàn)億元計(jì)算,這意味著什么呢?意味著13億的國(guó)人,每人需要拿出近9000元給房企,才能拯救房地產(chǎn)這個(gè)債務(wù)大窟窿;11.2萬(wàn)億也意味著,中國(guó)需要拿出國(guó)家財(cái)政收入的80%,才能救房企——2016年中國(guó)財(cái)政收入為159552億元。
雖說(shuō)房企可以通過(guò)新房銷售、物業(yè)租賃、再發(fā)債等手段來(lái)解決過(guò)10萬(wàn)億的債務(wù)問(wèn)題,但現(xiàn)在,最后一根稻草已經(jīng)搖搖欲墜,在房企焦頭爛額處理調(diào)控后銷售量?jī)r(jià)齊跌的問(wèn)題時(shí),后院融資這塊卻已起火:平日通過(guò)銀行信貸、信托、定增、發(fā)債、基金等各大渠道融資的路,如今條條被堵;房企海外發(fā)債的路也被攔截。
融資渠道不暢,怎么拿新債還舊債?如果還不起債,這利滾利,最后滾成一個(gè)永遠(yuǎn)也還不清的雪球,那時(shí)有多少企業(yè)能抵擋雪崩?
如此的現(xiàn)象,是否有人會(huì)想起亞洲金融危機(jī)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)寒冬?彼時(shí),砸售樓處、斷供、房?jī)r(jià)腰斬、中小房企倒閉等新聞此起彼伏,甚至包括全國(guó)百?gòu)?qiáng)的房企光耀地產(chǎn)同樣一夜之間轟然倒下。
2017年發(fā)生在房地產(chǎn)的這一幕,和2008年時(shí)又何其相似。
債務(wù)到期壓力或集中在未來(lái)2-5年
這幾天嘉興宇宙級(jí)土拍市場(chǎng)上馬甲橫飛,425家房企動(dòng)用多個(gè)馬甲圍獵8塊地,場(chǎng)面甚是壯觀,這其中也不知道有多少家房企打腫臉充胖子,跟著瘋搶這些地塊。
但未知這是否是最后的瘋狂。早在5月初,海通證券(600837,股吧)對(duì)此就做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)。具體而言,根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),截至 2016 年底,主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 7.11 萬(wàn)億。
這僅僅是冰山一角。過(guò)去兩年發(fā)行債券是地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道,截至 2016 年末,國(guó)內(nèi)存量地產(chǎn)債約有 2.1 萬(wàn)億元;海外地產(chǎn)債存量近 700 億美元。如果將美元換算成人民幣,也就是說(shuō)截至 2016 年底,地產(chǎn)行業(yè)的存量債券債務(wù)總規(guī)模為 2.57 萬(wàn)億元。
除了傳統(tǒng)的銀行貸款、發(fā)債、定增等渠道,地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)通過(guò)信托、資管計(jì)劃、基金等渠道籌集資金。
根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2016 年末,信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.43 萬(wàn)億元,較 2015 年末的 1.29 萬(wàn)億元新增了1418億。
從基金子公司資管產(chǎn)品來(lái)看,根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2016 年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量共計(jì) 304 只,投資金額約 880 億元,相較 2015 年 130 只、286 億元的發(fā)行量增加接近 2 倍。
除了上述幾類地產(chǎn)企業(yè)融資渠道外,可能還會(huì)存在其他類型的有息債務(wù),比如委托貸款、明股實(shí)債的權(quán)益類信托、民間借貸等,這些可能還是很多小型房企主要的融資渠道,但是規(guī)模難以統(tǒng)計(jì)而且總體上量不是很大。
海通證券根據(jù)以上幾類主要融資渠道對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行估計(jì)指出,截至2016 年底,地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債總規(guī)模約 11.2 萬(wàn)億??紤]到一些無(wú)法統(tǒng)計(jì)的融資渠道,地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的債務(wù)規(guī)模和凈融資額應(yīng)當(dāng)大于所估計(jì)的數(shù)據(jù)。
舉債不可怕,關(guān)鍵是有沒(méi)有能力還。據(jù)智通小編了解,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有 75%是在2019-2021 年間到期。此外地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限以 3 年為主,過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在 2018-2019 年到期,也就是說(shuō)未來(lái) 2-5 年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。
舉個(gè)例子來(lái)看,富力地產(chǎn)(02777)高負(fù)債是業(yè)界都知道的。從其2016年的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,截至2016年底,該公司借款總額為1208.5億元。從債務(wù)組合來(lái)看,其中1年到期債有336.82億元,2至5年到期的為637.57億元,5年以上的為234.13億元。這樣看來(lái),富力地產(chǎn)2至5年到期債占到總量的53%,占了大頭。
債務(wù)到期那就得還,融資環(huán)境寬松時(shí),房企還能“以舊換新”替換債務(wù)結(jié)構(gòu),如今,融資趨緊,房企想要借錢就沒(méi)那么容易了。一位多年從事金融行業(yè)的人士告訴智通小編,以他的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,這次國(guó)家主動(dòng)去泡沫,他判斷這次融資趨緊的持續(xù)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng),甚至?xí)^(guò)5年時(shí)間。
超過(guò)5年,這意味著什么?
舉個(gè)例子,2016年前三季度房企融資環(huán)境還是十分寬松的,房企趁機(jī)大規(guī)模發(fā)債。根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,單在國(guó)內(nèi)發(fā)債券這一塊,2016年全年地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行量約 1.15 萬(wàn)億元,償還量?jī)H有0.07 萬(wàn)億元,凈融資量達(dá)到 1.08 萬(wàn)億元。海外債方面,2016 年全年海外地產(chǎn)債發(fā)行量有 147 億美元,到期約 80 億美元,凈融資約 67 億美元。
將80億美元換算成人民幣大概在550億,加上0.07 萬(wàn)億,一共是0.125萬(wàn)億。截至 2016 年底,地產(chǎn)行業(yè)的存量債券債務(wù)總規(guī)模為 2.57 萬(wàn)億元,,如果以每年還債0.125萬(wàn)億來(lái)計(jì)算,那么,房企至少要花長(zhǎng)達(dá)20年的時(shí)間才能還清這筆債。
這還沒(méi)算利息的,如果把利息算進(jìn)去,那年限更長(zhǎng),使得房企本身岌岌可危的資金鏈更雪上加霜。
融資環(huán)境到底有多惡劣?
一直在說(shuō)房企融資環(huán)境收緊,那這個(gè)環(huán)境到底變得多惡劣?
先來(lái)看一個(gè)現(xiàn)象,近段時(shí)間全國(guó)各地都在曝出銀行上調(diào)房貸利率。從5月開(kāi)始,針對(duì)樓市的“定向加息”拉開(kāi)序幕。從5月2日起,北京首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率,也就是4.9%的年利率,二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。緊隨其后,深圳的商業(yè)銀行也普遍將首套房貸利率從原來(lái)的9折上調(diào)至9.5折。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月全國(guó)首套房平均利率為4.52%,環(huán)比上月上升0.67%。房貸利率上調(diào),這有效的影響了居民買房的積極性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)給出佐證:今年1—4月份,全國(guó)商品房銷售額33223億元,增長(zhǎng)20.1%,增速卻回落5個(gè)百分點(diǎn)。
樓市降溫,樓盤滯銷,企業(yè)資金被套無(wú)法快速回籠,這又是房企的一個(gè)“雷”。
另外,近日坊間也盛傳央行縮表,雖然后來(lái)央行用專欄文章專門解釋,“縮表”并不一定意味著收緊銀根,同時(shí)表示,4月央行資產(chǎn)負(fù)債表已重新轉(zhuǎn)為“擴(kuò)表”。但是國(guó)泰君安銀行團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)真正開(kāi)始縮表的是銀行。
從財(cái)務(wù)角度看,銀行的業(yè)務(wù)分為表內(nèi)和表外業(yè)務(wù)。通俗來(lái)講,銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)就是自己放貸,而表外就是銀行會(huì)買各種理財(cái)產(chǎn)品,如信托、資管計(jì)劃,這些產(chǎn)品背后的放款主體就是銀行。而現(xiàn)在縮表最明顯的就是銀行的表外業(yè)務(wù)收縮。
一位業(yè)內(nèi)人士向智通小編透露,最近上面發(fā)文要嚴(yán)管通道業(yè)務(wù),主要的問(wèn)題就是要掐斷銀行的理財(cái)資金到房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)鏈條。
值得一提的是自2016年四季度房企融資收緊后,很多房企紛紛轉(zhuǎn)向信托融資,近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)悄然升溫。不過(guò)天有不測(cè)風(fēng)云,根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉,近期銀監(jiān)會(huì)發(fā)文重點(diǎn)檢查信托違規(guī)拿地業(yè)務(wù)。也就是說(shuō),房地產(chǎn)融資又一重要通道被收緊。
另外,在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)升溫的同時(shí),房企海外發(fā)債業(yè)務(wù)也在升溫的。然而,據(jù)財(cái)新引用外媒5月18日消息顯示,第二季度開(kāi)始,國(guó)家發(fā)改委已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文,也就是說(shuō)房企海外發(fā)債這條路也被堵。
一樣的套路,哪里升溫堵哪里,總之就是不會(huì)輕易貸款給房企。
房企的自救運(yùn)動(dòng)
現(xiàn)在房企融資困難,沒(méi)想到連萬(wàn)科(02202)這樣的大房企也開(kāi)始采取自救行動(dòng),其共出資50.31億元成立兩支基金用于投資萬(wàn)科或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(含在建和已完工項(xiàng)目)。
有分析人士指出,萬(wàn)科此番設(shè)立基金買自己的項(xiàng)目,其中“明股實(shí)債”融資的可能性很大。
像萬(wàn)科這樣成立基金來(lái)融資是一種方式,另外就是最近房企為了減少成本也出現(xiàn)了退地的情況。
今年4月,由首都開(kāi)發(fā)、保利(00119)、龍湖(00960)、中海外(00688)組成的聯(lián)合體拿下了北京舊宮兩宗總價(jià)為127.2億的地塊,然而近日卻有消息稱,由于舊宮地塊成本過(guò)高,保利(00119)、龍湖(00960)正討論退出聯(lián)合體。
辛辛苦苦搶下的一塊地,現(xiàn)在卻要退掉,如果房企現(xiàn)金流充裕,也不至于這么折騰自己吧?房企種種自救動(dòng)作,不得不讓人感嘆,在銷售市場(chǎng)和土地新政的雙重壓力下,樓市寒氣已經(jīng)襲來(lái)了。
中小房企的末日要來(lái)?
早在2008年的樓市寒潮中,SOHO中國(guó)(00410)的董事長(zhǎng)潘石屹就認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)生巨變,大量企業(yè)要進(jìn)行整合的“百日巨變”言論,引發(fā)許多中小開(kāi)發(fā)商的反擊。
而如今,在樓市調(diào)控高壓之下,許多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為房企又要迎來(lái)兼并潮。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量從2000年的27303家,增長(zhǎng)到2015年93426家房企。
智通小編曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)24家內(nèi)房企2017年前4月的銷售情況,其中碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大這三家房企前4月的銷售額一共高達(dá)5411.1億元,而24家房企的銷售額共為9211.74億元。也就是說(shuō),房企前三甲前4月銷售額占到總額的58.74%,近乎六成。行業(yè)集中度可見(jiàn)一斑。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè),已到了“大而不能倒”的悲劇,而中小企業(yè)將面臨融資利率上升、管道收窄的格局。兩相對(duì)應(yīng),冬天已經(jīng)來(lái)臨,而且會(huì)格外漫長(zhǎng),現(xiàn)在的問(wèn)題是:誰(shuí)會(huì)第一個(gè)倒下呢?