深圳地產(chǎn)研究中心李宇嘉:棚改擴圍是樓市長期利好

近日，國務院常務會議提出，實施2018年-2020年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)（含農(nóng)村危房）1500萬套，兌現(xiàn)到2020年改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的目標。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，棚改要在2020年前基本完成，其中2015年-2017年完成700萬套、2018年-2020年1000萬套。不過，2015年-2017年就完成超過1807萬套，也就是提前3年完成了目標。

　　再改造各類棚戶區(qū)1500萬套（含農(nóng)村危房），意味著未來3年年均將增加500萬套的棚改增量。盡管相比2015年-2017年1800萬套（每年600萬套）下降了17%，但與2008年-2014年年均開工量250萬套-300萬套相比，依舊翻倍增長。再考慮到2015年-2017年棚改項目開工后，部分建設工程將順延至2018年以后，可以判斷，未來三年棚改的體量依舊維持在2015年以來的高位上。

　　近期，一種觀點認為，棚改采取貨幣化補償模式，即居民拿補貼到市場購買安置房，或政府購買商品房源進行安置，取代2015年之前的“實物安置”模式。這被認為是推動三四線城市“去庫存”，加速爛尾項目復工，激勵開發(fā)商重返三四線樓市，進而在2016年10月以后兩輪大范圍調(diào)控后，熱點樓市交易量下滑30%以上，2016年下半年以來樓市上下游仍保持高景氣位的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)匡算，2014年-2016年，棚改貨幣化率分別是10%、29.9%和48.5%，棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占三年商品住房銷售面積的3.8%、13.6%和18.1%。基于近期17個省公布的2017年棚改計劃，考慮到今年金融、用地支持力度有增無減，初步計算今年全國棚改貨幣化率將接近60%，預計全年棚改貨幣化安置將去化商品房庫存2.8億平方米。若今年商品住房銷售保持去年11.2億平方米的規(guī)模，則今年貨幣化安置占商品住房銷售的25%。

　　由此，不難理解，業(yè)內(nèi)為何要分析政府主導的棚改對商品房銷售的擾動。在過去三輪樓市“小周期”，商品房銷售面積增速越過高點后的12個月內(nèi)，分別累計下滑了47.0%、43.2%和49.6%。本輪商品房銷售面積增速在2016年4月見頂后，在調(diào)控疊加金融“去杠桿”的“雙緊縮”下，樓市已經(jīng)開啟下行通道。

　　考慮到2016年歷史最高銷售規(guī)模的高基數(shù)效應，從今年1-4月份商品房銷售面積和金額分別達到15.7%和20.1%的增速可判斷，需求仍旺盛、樓市仍在高景氣位。同時，就在2016年初，業(yè)內(nèi)測算非熱點三線、四線城市在售庫存消化周期在3年-7年，“去庫存”壓力未減，但今年以來，三線、四線城市在售庫存周期迅速降至12個月-24個月，并因樓市火熱，迅速從“去庫存”逆轉(zhuǎn)為調(diào)控打壓。

　　密集調(diào)控落地及房貸利率抬升的效應開始顯現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，剛剛過去的5月份，一線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降9.2%和40.4%，13個二線新房成交面積環(huán)比和同比分別下降6.8%和30.3%。但是，26個三線、四線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別上升4.5%和5.1%?？紤]到600多個三線、四線城市占到全國商品房銷售面積的75%，盡管在樓市調(diào)控和金融周期“雙緊縮”下，樓市成交開始下行，但表現(xiàn)在增速比去年有所下行，成交量仍在創(chuàng)造歷史最高記錄。

　　下游銷售端高位景氣，激勵開發(fā)商增加拿地和新開工。1-4月份，全國土地購置同比增長8.1%，較上月擴大2.4個百分點；1-4月，全國土地成交價款同比增長34.2%，增速大幅提高17.5個百分點，創(chuàng)2011年4月以來新高；1-4月份，全國房屋新開工面積同比增長11.1%，盡管增速比一季度微幅下滑0.5個百分點，但仍是2016年9月以來的最高增速。開發(fā)商積極拿地和開工，推動開發(fā)投資快速增長。到今年4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速（9.3%）已連續(xù)5個月擴大。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，如果剔除棚改人為對市場銷售的擾動，2015年以來商品房銷售面積增速將下滑10個百分點左右。這樣，今年一季度商品房銷量增速僅為12.3%，二季度就轉(zhuǎn)為負增長了。按照上游滯后下游6-12個月的規(guī)律推理，開發(fā)投資將在今年四季度或明年初就陷入負增長了。

　　但筆者認為，首先，2018年-2020年，棚改貨幣化會繼續(xù)提速，未來總體比例會繼續(xù)提升。因此，棚改在需求創(chuàng)造、拉動開發(fā)投資及基礎設施投資上，依舊會保持較強的動力；其次，棚改要放在“十三五”落實共享和包容性發(fā)展理念下理解。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化紅利將惠及所有人群。近三年棚改提速，三線、四線城市煥然一新，但600多個三線、四線城市中，住宅區(qū)老舊、區(qū)域功能衰敗、城市功能缺失、城市環(huán)境惡化等現(xiàn)象還很突出。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開始。未來，以城市功能修復、設施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、市政設施完善、農(nóng)村居民點集中的小城鎮(zhèn)建設等改造剛剛開始，其對于樓市交易投資、基礎設施投資的利好將長期存在