劉世錦：房地產(chǎn)潛力已見頂 調(diào)控再放開投資也上不去

　  6月27日，2017年夏季達(dá)沃斯論壇在遼寧大連舉行。來自80多個(gè)國(guó)家的2000多位政、商、學(xué)、文等各界嘉賓齊聚大連國(guó)際會(huì)議中心，把脈世界經(jīng)濟(jì)潮流。會(huì)議期間，鳳凰財(cái)經(jīng)專訪中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、東北經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、新型城鎮(zhèn)化等當(dāng)前熱點(diǎn)問題進(jìn)行了分析。

　　劉世錦認(rèn)為，下半年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)有所回落，這是正常的，大幅度下降的可能性不大。我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常接近中速增長(zhǎng)的均衡點(diǎn)，或者說已經(jīng)開始觸底了。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，劉世錦認(rèn)為，我們估計(jì)今年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度會(huì)逐步回落，回到一種常態(tài)。所謂常態(tài)就是低速增長(zhǎng)，包括2%、3%左右、零增長(zhǎng)甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

　　“宏觀調(diào)控不能夠解決經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期性的變化，增長(zhǎng)潛力問題宏觀調(diào)控解決不了。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潛力就這么大了，再把它放開，投資也上不去。如果它有增長(zhǎng)潛力的話，即使收緊政策，它也一定會(huì)往上走。一定要把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和潛在的能力，或者潛力和短期的政策調(diào)控各自能夠發(fā)揮什么作用搞清楚，不要搞為一體?！眲⑹厘\說。

　　以下是專訪實(shí)錄：
　　下半年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)有所回落，但大幅度下降可能性不大
　　鳳凰財(cái)經(jīng)：中國(guó)一季度經(jīng)濟(jì)增速6.9%，高于預(yù)期。二季度也即將接近尾聲，從公布的PMI、民間投資、固定投資增速來看相對(duì)一季度有所放緩。您對(duì)二季度經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷如何？近期，OECD和IMF國(guó)際組織上調(diào)了中國(guó)2017年GDP增速預(yù)期，您對(duì)2017年全年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)怎么判斷的？

　　劉世錦：我判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過過去七年調(diào)控以后現(xiàn)在應(yīng)該開始觸底了。2017年是觸底驗(yàn)證期。從具體數(shù)據(jù)來看，去年4季度到今年1季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)高于預(yù)期。根據(jù)我們的研究，總的來說經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，具體來看，終端需求方面比如房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資速度開始放緩。特別是房地產(chǎn)的投資，未來將回歸理性。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)就是“存貨”，從去年下半年到今年一季度，存貨一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升很重要的力量。但目前存貨也出現(xiàn)了不穩(wěn)定，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)形成負(fù)面的拉動(dòng)。投資方面，值得關(guān)注的是設(shè)備投資有所回升，有的觀點(diǎn)認(rèn)為設(shè)備投資開展了新的產(chǎn)能周期，具體情況還有待觀察。

　　總的來看，下半年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)有所回落，這是正常的，大幅度下降的可能性不大。我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常接近中速增長(zhǎng)的均衡點(diǎn)，或者說已經(jīng)開始觸底了。當(dāng)然觸底以后也會(huì)有一些小的波動(dòng)，在中速增長(zhǎng)平臺(tái)上的波動(dòng)，這就是我們說過的大L型加小W型。我認(rèn)為2017年需要進(jìn)一步觀察，看一看是不是確實(shí)觸底了。如果是的話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就將進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)平臺(tái)或者增長(zhǎng)階段，即中速穩(wěn)定增長(zhǎng)期。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我們所做的理論分析來看，這個(gè)增長(zhǎng)期應(yīng)該會(huì)持續(xù)十年以上。

　　鳳凰財(cái)經(jīng)：那按您的意思，是否意味著目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走過了拐點(diǎn)，現(xiàn)在只是在L型的橫線上波動(dòng)？

　　劉世錦：這個(gè)還是需要觀察和驗(yàn)證，今年下半年經(jīng)濟(jì)是否回落至新底邊，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)W型的小波動(dòng)，這個(gè)還需要時(shí)間檢驗(yàn)。是一個(gè)W型的一個(gè)波動(dòng)？有小的這樣一個(gè)波動(dòng)，這個(gè)我們是要檢驗(yàn)的。

　　記者：此次論壇的主題是“在第四次工業(yè)革命中實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)”，您認(rèn)為像東北老工業(yè)地區(qū)，如何抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)？東北的發(fā)展動(dòng)力和阻力在哪兒？

　　劉世錦：近幾年，東北地區(qū)收益減速比較明顯，下行壓力較大。這和它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)系的，東北主要是重化工業(yè)，但是重化工業(yè)背后體制問題比較突出的，國(guó)有企業(yè)比例較大，國(guó)有企業(yè)一些歷史包袱比較沉重。

　　在這個(gè)背景下到底怎么來進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)？一是改革原有的固定的重化工業(yè)，推動(dòng)國(guó)企改革，吸引更多的資本入場(chǎng)，提高運(yùn)營(yíng)效率。如果把這些重工業(yè)調(diào)整好了，即使不能保持過去的高速增長(zhǎng)，但體量大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就可能穩(wěn)得住了。

　　同時(shí)，要培育新的增長(zhǎng)動(dòng)力，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，解決大的發(fā)展環(huán)境問題。我曾經(jīng)提了一個(gè)建議，推動(dòng)?xùn)|南三省和東北三省的對(duì)口合作，用特區(qū)思路來發(fā)展特區(qū)，搞一些特區(qū)？東南三省的一些模式、項(xiàng)目可以復(fù)制過來，挖掘東北的潛力。

　　記者：那您對(duì)未來東北的經(jīng)濟(jì)持什么態(tài)度？有什么判斷？

　　劉世錦：應(yīng)該說東北最近的情況是有所回調(diào)。東北工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)比中國(guó)很多地方都要好，所以希望肯定是有的，發(fā)展?jié)摿€是很大的。關(guān)鍵就是能不能改善發(fā)展環(huán)境。

　　房地產(chǎn)行業(yè)潛力已基本見頂，再放開調(diào)控也沒用
　　鳳凰財(cái)經(jīng)：從公布的最新5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，熱點(diǎn)城市同比漲幅都回落，土地購置面積和按揭貸款來源的資金兩個(gè)指標(biāo)單月增速首負(fù)。您認(rèn)為這意味著什么？您對(duì)未來房地產(chǎn)的走勢(shì)如何判斷的？您認(rèn)為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的首要任務(wù)是什么？

　　劉世錦：構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%的城鎮(zhèn)居民住宅的歷史需求峰值是1200到1300套住房，這個(gè)歷史需求峰值2014年就已經(jīng)達(dá)到了。從全國(guó)來講，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度基本上是持平然后逐步下降的狀態(tài)。事實(shí)上，在2015年9月，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比就出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，2016年的房地產(chǎn)投資回升，是由一線城市房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的。去年全年房地產(chǎn)投資增速是6%以上，我們估計(jì)今年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度會(huì)逐步回落，回到一種常態(tài)。所謂常態(tài)就是低速增長(zhǎng)，包括2%、3%左右、零增長(zhǎng)甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

　　所以，剛才你講的數(shù)據(jù)變化和我之前的判斷是一致的。

　　房地產(chǎn)調(diào)控方面，我認(rèn)為可以在需求方面做適當(dāng)限制，但是重點(diǎn)還是要放在供給側(cè)，要推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)的改革。

　　記者：怎么改？

　　劉世錦：我們?cè)?jīng)提過一些建議，第一適當(dāng)提高住宅用地占整個(gè)城市建設(shè)用地比重。過去一線城市比重一般都在25%以下，最近有所提高，但也在30%以下，未來建議提升到40%以上。國(guó)際上大都市這個(gè)比重都在40%以上，比如韓國(guó)首爾達(dá)到60%。第二加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地制度的改革，比如加快宅基地扭轉(zhuǎn)等。第三，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。過去各種資源集中在公共服務(wù)高度集中的城市核心區(qū)、主城區(qū)。密度過大出現(xiàn)了各種各樣的城市病。建議轉(zhuǎn)變城市發(fā)展觀念，在核心區(qū)周邊建設(shè)小城鎮(zhèn)，即城市群，或者大都市圈概念。這就需要把核心城市的一部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，小鎮(zhèn)應(yīng)該是有產(chǎn)業(yè)支撐的，此外建設(shè)軌道交通、實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化、提升城市包容性等，不能驅(qū)趕低端人口，其實(shí)，沒有低端人口高端人口日子也過不下去。

　　記者：有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)綁架在一起了。如果經(jīng)濟(jì)不樂觀，可能政策會(huì)鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前雖然處于緊調(diào)控周期，那么如果未來經(jīng)濟(jì)下行壓力大，會(huì)不會(huì)又放開調(diào)控政策。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又迎來一輪新的暴漲？

　　劉世錦：什么叫綁架在一起？我不同意這個(gè)觀點(diǎn)。房地產(chǎn)本身就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，這么多年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)應(yīng)該說是重要的需求。過去高速增長(zhǎng)是因?yàn)樗幱诟咚侔l(fā)展階段，有那么大的潛力，現(xiàn)在開始回調(diào)甚至低速增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)，這是很正常的，因?yàn)榘l(fā)展規(guī)律到了這個(gè)階段，必然出現(xiàn)這樣的變化。

　　如果說現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不行了，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)放松？我們應(yīng)該思考宏觀調(diào)控能解決哪些問題，宏觀調(diào)控不能夠解決經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期性的變化，增長(zhǎng)潛力問題宏觀調(diào)控解決不了。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潛力就這么大了，再把它放開，投資也上不去。如果它有增長(zhǎng)潛力的話，即使收緊政策，它也一定會(huì)往上走。一定要把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和潛在的能力，或者潛力和短期的政策調(diào)控各自能夠發(fā)揮什么作用搞清楚，不要搞為一體。

　　記者：那就當(dāng)前情況來看，宏觀調(diào)控能發(fā)揮什么作用？具體有什么建議？

　　劉世錦：根本的問題還是加快供給側(cè)的改革，城市結(jié)構(gòu)要調(diào)整、發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃市場(chǎng)、此外房產(chǎn)稅作為城市化建設(shè)中的一項(xiàng)基本制度建設(shè)，也是不能拖的。因?yàn)閷?duì)政府來說，房地產(chǎn)稅是一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入來源，對(duì)于炒房的人來說，能夠增加持有成本，打擊炒房。但現(xiàn)在有些疑慮，比如我買房時(shí)已經(jīng)交了七十年的土地出讓金了，你讓我交房產(chǎn)稅不合理。所以這些問題將來都會(huì)找到合情合理合規(guī)的解決辦法，最重要的這項(xiàng)制度要建立起來。

　　雄安新區(qū)建設(shè)可以借鑒中關(guān)村經(jīng)驗(yàn)
　　鳳凰財(cái)經(jīng)：據(jù)津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)組長(zhǎng)徐匡迪透露，雄安新區(qū)規(guī)劃方案預(yù)計(jì)6月底提交中央審查。您認(rèn)為定位如此高的一個(gè)從零開始的新區(qū)，發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)比較有優(yōu)勢(shì)？雄安新區(qū)能起到協(xié)調(diào)京津冀發(fā)展，分流北京人口壓力的作用嗎？您認(rèn)為，做好京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，應(yīng)該如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和城市布局？

　　劉世錦：這個(gè)要從一個(gè)大的背景來討論。雄安新區(qū)的背景就是京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展大的背景下發(fā)展起來的?？偟膩碚f，資源過多集中在主城區(qū)，由于虹吸效應(yīng)，人口也過度聚集在這些區(qū)域，加大了城市負(fù)擔(dān)，造成了城市病。所以，把部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到周邊小城鎮(zhèn)是必要的。通過產(chǎn)業(yè)的分離，將部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到周邊，實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生更多的需求。應(yīng)該說，雄安新區(qū)是在這樣大背景之下產(chǎn)生的，當(dāng)然它不是一個(gè)小城鎮(zhèn)，它應(yīng)該是相當(dāng)大的城市，是京津冀大功能圈的重要組成部分，是一個(gè)重大的戰(zhàn)略。

　　那么，雄安新區(qū)到底怎么搞？可能一個(gè)很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。當(dāng)然雄安新區(qū)的建設(shè)不能用傳統(tǒng)的發(fā)展思路去搞，比如要講究綠色、環(huán)保、低碳等。大量的節(jié)能環(huán)保低碳的技術(shù)能不能利用起來？從材料、發(fā)展理念、發(fā)展格局到社會(huì)生態(tài)都和以前的發(fā)展思路是有區(qū)別的。

　　記者：一個(gè)城市如果所有資金和發(fā)展方向定位在生態(tài)方面，那么它的支柱產(chǎn)業(yè)能夠建立起來嗎？

　　劉世錦：這個(gè)所謂的支柱產(chǎn)業(yè)，一部分可能需要北京的一些資源輸入進(jìn)去。另外，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來講，更多還是發(fā)揮市場(chǎng)的作用，靠市場(chǎng)來配置資源，可以有一些大的融資，這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定是要有活力的。在京津冀地區(qū)，什么行業(yè)能夠凝聚活力，我以為中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能最有活力。我想怎么把中關(guān)村的這種機(jī)制和產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用到雄安新區(qū)的建設(shè)上去，這個(gè)可以深入考慮。