《辦法》還規(guī)定,配建的人才住房和保障性住房在建筑材料、外形、風(fēng)格、色彩方面應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目的商品住房保持一致且總體和諧,大堂、走廊、電梯、園林、地下室等公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目同期商品住房公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》明確提出,開發(fā)建設(shè)單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離,也不得有其他類似的歧視性措施。
如此細(xì)致的規(guī)定,并非無的放矢。不知道其他城市此前有沒有出臺(tái)類似的文件,反正我是首次看到。也不知道深圳有沒有出現(xiàn)《辦法》提到的案例,北京是有的。
不久前,北京西部有個(gè)小區(qū),商品住房與保障住房同處一個(gè)項(xiàng)目,因?yàn)橹虚g設(shè)置了物理隔離的圍墻,小區(qū)業(yè)主反映到主管部門那里。回復(fù)是,必須限期拆除物理隔離的墻體,但改為綠化樹籬進(jìn)行隔離也不行。據(jù)說只是口頭答復(fù),沒有形成文件。
作為城市管理者,提出這樣的管理舉措是完全可以理解的。
而且,小區(qū)外部的圍墻都要逐步拆除或者不予建設(shè),何況內(nèi)部的。去年2月,一份中央文件提出:“新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問題,促進(jìn)土地節(jié)約利用?！?/span>
但是,對(duì)于小區(qū)拆圍墻,各地政府還是特別慎重的?，F(xiàn)實(shí)生活中不是沒有看到將小區(qū)外部圍墻拆除的案例,是很少。從文件原意看,拆除封閉小區(qū)的圍墻,是從優(yōu)化交通路網(wǎng)布局角度考慮的。但原有小區(qū)路網(wǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì),要重新修改,卻非朝夕之功。
回到小區(qū)內(nèi)部圍墻的話題。同一宗地建設(shè)的同一商品房項(xiàng)目,卻區(qū)分不同商品屬性,是出現(xiàn)保障性住房以后的事。尤其是土地出讓要求配建限價(jià)房、公租房等形式的住房以后,這種現(xiàn)象增多了。今年以來,一二線熱點(diǎn)城市要求配建保障房的案例愈發(fā)多了起來。
像深圳這樣,事先明文規(guī)定了小區(qū)內(nèi)保障房與商品房不得設(shè)置圍墻等物理隔離,此后建設(shè)的新小區(qū)是有規(guī)可依;但對(duì)于之前已經(jīng)建成的小區(qū),如何處理,卻不無爭議。一個(gè)重要原因是,保障房與商品房的價(jià)格存在巨大差異。
從過往情況看,商品房與保障房的建筑用材、配套設(shè)施等,是有很大不同的。入住以后,二者的物業(yè)管理費(fèi)也有較大落差。我知道有個(gè)小區(qū),保障房的物業(yè)管理費(fèi)是1元/平方米,而商品房的物業(yè)管理費(fèi)是4元/平方米。如果業(yè)主獲得的小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)完全一樣,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)差異如此之大的依據(jù)就不足。
同樣,如果同一小區(qū)的保障房與商品房,在建筑材料、外形、風(fēng)格、色彩方面保持一致,大堂、走廊、電梯、園林、地下室等裝修標(biāo)準(zhǔn)一致,開發(fā)商在成本控制方面也是難以平衡。要知道,一二線熱點(diǎn)城市,二者的售價(jià)往往高達(dá)2倍以上。
從這幾個(gè)方面說,城市管理尤其是社區(qū)管理,工作應(yīng)更加細(xì)膩,慮事應(yīng)更加周到。
由社區(qū)管理、城市管理再往大里說,就是城市規(guī)劃和空間規(guī)劃。舉個(gè)例子,北京交通擁堵,除了日益增長的機(jī)動(dòng)車流量負(fù)荷壓力,還有一個(gè)重要原因是原有路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)不盡合理。而路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)又與城市功能、空間布局有關(guān)。大量就業(yè)人口聚集于四環(huán)以內(nèi),不堵也難。城市規(guī)劃順應(yīng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整,固然很有必要,但如果僅限于既有城區(qū)范圍內(nèi),就只能是修修補(bǔ)補(bǔ),大城市病很難獲得根本改善。
北京市疏解首都非核心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè),從實(shí)際情況看,是往周邊的天津和河北轉(zhuǎn)移。也就是說,是在整個(gè)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略背景下的重新規(guī)劃。北京城市副中心和雄安新區(qū)建設(shè),跳出了北京城的束縛,是大手筆的戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整。
事實(shí)上,這就是京津冀城市群規(guī)劃的概念。城市群在學(xué)界提出,已有多年,但真正付諸詳細(xì)規(guī)劃的卻不多見。我國少數(shù)幾個(gè)省域內(nèi)的城市群,有過空間規(guī)劃和概念規(guī)劃,但實(shí)操鮮見。而跨省的城市群規(guī)劃,協(xié)調(diào)復(fù)雜,實(shí)施難度更大。
已納入國家戰(zhàn)略層面的粵港澳大灣區(qū),也可從城市群規(guī)劃的角度來觀察。我個(gè)人的建議是,大灣區(qū)的規(guī)劃要賦予其法規(guī)的約束力,成為區(qū)域內(nèi)城市未來進(jìn)行城市規(guī)劃修編調(diào)整的法定依據(jù)。在此基礎(chǔ)上,寄望粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃成為城市群規(guī)劃的樣本。（原標(biāo)題：李一戈:城市管理的大與?。?/span>