樓市，風(fēng)向已大變！中介降費(fèi)，業(yè)主“抱團(tuán)”，買家觀望，接下來(lái)將會(huì)是……
其實(shí)呢，今天，暴哥最初準(zhǔn)備是和一帶一路有關(guān)的話題（估計(jì)很多讀者也是這么想的），尤其和母親節(jié)同一天，正恰逢我們中國(guó)的一帶一路峰會(huì)召開(kāi)，全球聚焦中國(guó)。（我們可以把一帶一路峰會(huì)看做是對(duì)祖國(guó)母親的獻(xiàn)禮?。┛勺罱K，暴哥選擇放棄在今天湊這個(gè)熱鬧了，一來(lái)是因?yàn)楸└缬X(jué)得自己對(duì)于一帶一路的很多想法和思考還不太成熟，那個(gè)半成品出來(lái)有點(diǎn)貽笑大方了；二來(lái)暴哥撰文的個(gè)性可能有不少朋友也看出來(lái)了，要追熱點(diǎn)，就做最快的，要么就找一些思考性、啟發(fā)性、前瞻性的東西和大家分享。
樓市新風(fēng)向
既然，暴哥不選擇一帶一路，那么暴哥要寫什么呢？今天，簡(jiǎn)單寫寫樓市的新風(fēng)向。本文主要從樓市買賣雙方博弈心理變化的角度撰文。
作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市的一舉一動(dòng)都格外引人關(guān)注，就在昨天，北京樓市又有新動(dòng)作：
昨日，北京青年報(bào)記者從北京多家中介門店獲悉，北京各中介門店普遍下調(diào)了中介費(fèi)。鏈家多個(gè)門店表示，中介費(fèi)已經(jīng)從2.7%降到了2.2%。我愛(ài)我家門店透露，中介費(fèi)則由2.5%降至2.0%。房天下門店則表示，中介費(fèi)已經(jīng)降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。不過(guò)，鏈家方面昨日表示，這些中介費(fèi)的下調(diào)是各門店的自主行為，是一種優(yōu)惠政策，目前總部還未下發(fā)統(tǒng)一下調(diào)中介費(fèi)的文件。房天下和我愛(ài)我家方面也表示目前沒(méi)有統(tǒng)一的通知。
盡管，本次部分中介門店下調(diào)中介費(fèi)并不是全體中介從上到下的統(tǒng)一指令，但這個(gè)自主行為本身已足以說(shuō)明很多問(wèn)題。我們知道，中介作為樓市買賣雙方的重要橋梁，作為房產(chǎn)交易（尤其二手房）的重要一環(huán)，作為樓市中對(duì)價(jià)格、交易量等數(shù)據(jù)最為敏感的團(tuán)體，他們的動(dòng)作往往有強(qiáng)烈的指向性。
中介，從字面意思理解，應(yīng)該是沒(méi)有偏見(jiàn)和側(cè)重，對(duì)買賣雙方一視同仁的，但是在實(shí)際商業(yè)社會(huì)的運(yùn)作中，我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，在不同的領(lǐng)域，中介還是有所側(cè)重的。比如說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)中介，可能中介更偏向賣方一些。
偏向賣方倒不是說(shuō)中介不為買房的說(shuō)話辦事，而是說(shuō)從團(tuán)體的利益結(jié)構(gòu)看，從買賣雙方心理的博弈看，地產(chǎn)中介可能天然和賣方走得更近一些。大致我們理解為，在地產(chǎn)交易的買賣博弈中，買房的人，中介，地產(chǎn)商（個(gè)人賣房的），是1對(duì)2的關(guān)系。
當(dāng)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，中介和地產(chǎn)商可能會(huì)提高中介費(fèi)（或者茶水費(fèi)之類的），地產(chǎn)商會(huì)提高售樓價(jià)格，這種狀況下，從心里層面來(lái)說(shuō)，其實(shí)是賣房子的心理占據(jù)優(yōu)勢(shì)，類似于皇帝女兒不愁嫁。買房的人群，此時(shí)則處于心理的相對(duì)弱勢(shì)，尤其在買漲不買跌的心理（害怕現(xiàn)在不買，馬上就會(huì)漲）慫恿下，會(huì)更加的焦慮和弱勢(shì)。
當(dāng)政府、銀行的其他樓市參與方出面干預(yù)樓市的時(shí)候，又或者市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用時(shí)，樓市的局面就會(huì)逐步發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
就像是現(xiàn)在這樣，在情緒慣性的作用下，市場(chǎng)往往首先會(huì)出現(xiàn)最后的瘋狂（北京市二手房年后的瘋狂）。瘋狂過(guò)后，面對(duì)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，市場(chǎng)中的參與各方，（這里特別指出投機(jī)分析和部分投資者，將被迫出清出局，這對(duì)于樓市整體氣氛的冷卻有重要作用），將不得不冷靜下來(lái)。
慢慢的，當(dāng)買房持觀望態(tài)度的人群越來(lái)越多時(shí)，雙方心理的博弈就會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。買房將逐漸占領(lǐng)上風(fēng)，賣方則開(kāi)始焦慮和慌張。
新聞內(nèi)容大致如下：
據(jù)北京青年報(bào)：買家不急于出手 業(yè)主“抱團(tuán)”硬扛
“買房子就是為了住，不是倒來(lái)倒去，家里人還是建議‘一步到位’買個(gè)三居室。”去年剛從大學(xué)畢業(yè)的齊宏關(guān)注二手房市場(chǎng)許久，他發(fā)現(xiàn)自己在調(diào)控前后關(guān)注的房源都有了一定的議價(jià)空間，“差不多到我的心理價(jià)位時(shí)再咨詢，目前房源數(shù)量也開(kāi)始逐漸增多。”
然而，采訪中，一些賣房的業(yè)主卻不愿接受調(diào)控政策影響下的“幾十萬(wàn)損失”。家住奧體附近一大型小區(qū)業(yè)主張媛告訴記者，為了不給中介開(kāi)降價(jià)的口子，她與本小區(qū)十幾位業(yè)主一起組建了一個(gè)微信群，告知大家不要降價(jià)，“堅(jiān)挺應(yīng)對(duì)”。“上個(gè)月一個(gè)業(yè)主換房著急用錢，降價(jià)三十萬(wàn)把房賣了，被數(shù)落半天，我們其余的賣家得繃住?！睆堟抡f(shuō)。
不過(guò)，少數(shù)業(yè)主“抱團(tuán)取暖”并未改變當(dāng)前有價(jià)無(wú)市的局面。數(shù)據(jù)表明，目前愿意出售房屋的賣家明顯增多，而咨詢購(gòu)房事宜、有意購(gòu)買二手房的客戶明顯減少。
如果我們把這條新聞和中介降低中介費(fèi)結(jié)合在一起看的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京樓市的情緒面已經(jīng)在潛移默化的發(fā)生著質(zhì)變——買方崛起，賣方漸弱。
暴哥相信，只要目前的政策不放松，銀行不放松，那么基本上北京樓市，買賣雙方情緒的博弈就會(huì)繼續(xù)向著有利于買方，不利于賣方的變化走。
那么這種情緒變化有什么用呢？當(dāng)然有用。
大家知道，無(wú)論股市、樓市，任何投資市場(chǎng)其實(shí)都是由人組成是，只要是由人組成的，那么一切規(guī)則的變化，制度的變化最終本質(zhì)上都是反映在人的心理。心理才是主導(dǎo)一切投資市場(chǎng)的走勢(shì)的最終決定性因素。為何很多投資大師（索羅斯的反身性）或者經(jīng)濟(jì)學(xué)家（ 凱恩斯的動(dòng)物精神）都是心理學(xué)的高手，或者要專門去學(xué)習(xí)心理學(xué)就是這個(gè)原因。
人非草木，都會(huì)在有喜怒哀樂(lè)，都會(huì)存在貪婪和欲望，只有有這些心理層面的變化在，那么久注定了我們的經(jīng)濟(jì)周期和投資周期會(huì)隨著人性的變化而變化。
所以，在對(duì)待投資的時(shí)候，如果能夠捕捉到心理層面的深刻變化，那么或許而對(duì)我們投資才更有用處。
有點(diǎn)扯遠(yuǎn)了，說(shuō)回樓市。買賣雙方心理的變化，會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)于樓價(jià)預(yù)期的變化，而這種預(yù)期有最終會(huì)傳到至實(shí)際樓價(jià)上。
暴哥記得年輕有為的，主攻經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的梁云芳教授2006年做過(guò)的一個(gè)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，人的預(yù)期才是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要?jiǎng)恿χ唬灰A(yù)期房?jī)r(jià)上漲1%，不用任何的調(diào)控，實(shí)際房?jī)r(jià)就會(huì)上漲0.8%。
反過(guò)來(lái)，如果人們的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，從看漲到看跌，那么又會(huì)如何呢？
這個(gè)目前沒(méi)人有過(guò)研究，如果借鑒股市，會(huì)發(fā)現(xiàn)將是怎么上去的就會(huì)怎么下來(lái)。當(dāng)然，樓市不能這么用，這是因?yàn)闅v次經(jīng)驗(yàn)表明，即使買賣雙方心理博弈扭轉(zhuǎn)，甚至中介下調(diào)中介費(fèi)，從結(jié)果來(lái)看，也只是暫緩了房?jī)r(jià)的上漲（就北京而言），而沒(méi)有出現(xiàn)多大的跌幅。
大家知道，暴哥對(duì)于本次樓市是看空為主，那么這么推演下去不是等于說(shuō)樓價(jià)不會(huì)跌嗎？當(dāng)然不！
前幾次，樓市最終重獲生機(jī)，都是因?yàn)檎邔用孢m時(shí)的松綁，以及樓市政策工具出臺(tái)的比較少，這才導(dǎo)致人們的心理預(yù)期沒(méi)有很強(qiáng)烈。而這一次，暴哥強(qiáng)烈的感覺(jué)到我們的領(lǐng)導(dǎo)層有著強(qiáng)烈的決心和信念貫徹和持續(xù)的執(zhí)行樓市的調(diào)控政策。加上，本次調(diào)控的政策工具包出奇的豐富，不但有四限（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）還配合增加土地供應(yīng)，更給出了一個(gè)雄安新縣，后續(xù)的房地產(chǎn)稅等等一些列在持有環(huán)節(jié)上，包括潛在的在購(gòu)買環(huán)節(jié)上的稅項(xiàng)都可能出臺(tái)。（有些朋友有顧慮說(shuō)，購(gòu)買環(huán)節(jié)的誰(shuí)最終會(huì)由買著承擔(dān)，這里暴哥想說(shuō)，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，或許有可能會(huì)出現(xiàn)這種情況，但是當(dāng)市場(chǎng)冷卻，情緒逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，尤其買方占據(jù)上風(fēng)的時(shí)候，買方議價(jià)能力大增，賣方還有資本談?wù)l承擔(dān)購(gòu)買環(huán)節(jié)稅嗎？）
而所謂長(zhǎng)效機(jī)制，暴哥猜想可能是把四限中的某些限制從短期變成長(zhǎng)期，加上房地產(chǎn)稅、交易稅等等措施。
上面這些都是政策面上的能夠引導(dǎo)人們心里發(fā)生重大變化的，這還不算之前暴哥多次撰文強(qiáng)調(diào)的，貨幣收緊、人口流動(dòng)性變?nèi)酢⒊擎?zhèn)化水平被低估、老齡化等等其他層面的中長(zhǎng)期變化。
所以，如果暴哥的看法沒(méi)錯(cuò)，樓價(jià)（尤其二手房）下跌將會(huì)從一線城市（深圳已經(jīng)開(kāi)始跌了）逐漸散開(kāi)到大多數(shù)調(diào)控力度比較嚴(yán)的地方。
最后在說(shuō)一句一帶一路和房地產(chǎn)之間的關(guān)系，很多人會(huì)以房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)作用來(lái)說(shuō)事，那么暴哥想說(shuō)如果一帶一路進(jìn)一步順利落實(shí)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，對(duì)于水泥、鋼鐵等過(guò)剩產(chǎn)能的化解作用，都是可以在很大程度上替代房地產(chǎn)作用的（暴哥還沒(méi)說(shuō)新經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的拉動(dòng)作用），所以未來(lái)這個(gè)看多房地產(chǎn)的理由將越來(lái)越淡。
樓市到底有多瘋？國(guó)家級(jí)貧困縣也出限購(gòu)令！
世界上最可愛(ài)的人，就是追著我、打電話給我，讓我買房的那個(gè)中介。一句玩笑話道出了這些年樓市的真相!本輪樓市調(diào)控有多猛?全國(guó)45個(gè)城市推出限購(gòu)政策!房?jī)r(jià)到底有多瘋狂?國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣也對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制!
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有45個(gè)城市限購(gòu)，除了增加限購(gòu)區(qū)域、限制購(gòu)買套數(shù)、提高首付比例、延長(zhǎng)個(gè)稅或社保繳納時(shí)間等常規(guī)政策外，券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、廈門等城市出臺(tái)了之前沒(méi)有過(guò)的新政，甚至，國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制。
有意思的是，一般而言，房?jī)r(jià)可以在一定程度上反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，限購(gòu)政策一般都是出自經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。然而，3月23日，國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急限價(jià)，商品房均價(jià)不得超6000元。
根據(jù)《臨泉城區(qū)商品住宅類房地產(chǎn)用地出讓“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”實(shí)施意見(jiàn)》，2月份該縣商品房銷售均價(jià)6143元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)28%，其中，商業(yè)均價(jià)10358元/平方米，住宅均價(jià)5709元/平方米。
6000多元的房?jī)r(jià)，與一二線城市房?jī)r(jià)相比，或許顯得不高。但作為國(guó)家級(jí)貧困縣，這一數(shù)字就有些夸張了。
據(jù)該縣政府工作報(bào)告顯示，2016年，臨泉縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值170億元，增長(zhǎng)8%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)23170元和9380元，分別增長(zhǎng)7.4%和9.2%。
城鎮(zhèn)居民一年可支配收入全部用來(lái)買房可以買4.06個(gè)平方，而農(nóng)村居民一年只能買1.64個(gè)平方。
深圳中原研究中心認(rèn)為，本輪調(diào)控潮和去年相比，有3個(gè)突出的特點(diǎn)：
1、進(jìn)行調(diào)控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心，周邊二三四線城市乃至熱點(diǎn)縣區(qū)均在調(diào)控隊(duì)列中，調(diào)控地理范圍的擴(kuò)大成為本輪調(diào)控重要的特點(diǎn)；
2、調(diào)控范圍已經(jīng)不僅局限于住宅類項(xiàng)目。商辦類項(xiàng)目也已經(jīng)被納入調(diào)控范圍；
3、調(diào)控手段逐漸多樣化。此輪調(diào)控，各地政策已經(jīng)不僅局限于限購(gòu)限貸，對(duì)學(xué)位房、離婚問(wèn)題、房屋贈(zèng)予問(wèn)題以及未成年人買房問(wèn)題均作出調(diào)控規(guī)定，可以說(shuō)哪里有漲價(jià)趨勢(shì)，哪里就有政策調(diào)控。
高房?jī)r(jià)的根源是什么?
國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)在接連打破一系列經(jīng)濟(jì)常識(shí)與預(yù)期之后又“上天了”。
有人說(shuō)，高房?jī)r(jià)正在透支實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力，透支年輕人的夢(mèng)想……到底應(yīng)如何理性看待這瘋狂上漲的房?jī)r(jià)?高房?jī)r(jià)的根源在哪里?
新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)教育科研網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，分稅制推出以后，地方政府大部分的財(cái)政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對(duì)于地方政府財(cái)政撥款往往不能滿足地方建設(shè)發(fā)展的需要，所以地方建設(shè)很多還是依靠地方財(cái)政支撐。與美國(guó)不同，中國(guó)地方政府不能發(fā)公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會(huì)以土地作為抵押，通過(guò)土地財(cái)政獲取地方建設(shè)發(fā)展所需資金。因此，土地出讓價(jià)格越高，對(duì)地方財(cái)政就越有利。
鄧永恒介紹，幾年前他做過(guò)一個(gè)研究，發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績(jī)以及他們對(duì)于環(huán)保建設(shè)的投資，與地方政府考核有很高的相關(guān)性。通過(guò)考察283個(gè)地級(jí)市市長(zhǎng)、市委書(shū)記10年來(lái)的升遷情況，研究發(fā)現(xiàn)市長(zhǎng)和市委書(shū)記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長(zhǎng)業(yè)績(jī)有很大的正相關(guān)，而GDP的增長(zhǎng)又受房地產(chǎn)繁榮的拉動(dòng)。
清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在今年兩會(huì)期間表示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政。地方政府控制土地，通過(guò)賣地或開(kāi)發(fā)來(lái)獲得收入。但在此過(guò)程，要明確地方政府需留出足夠土地財(cái)政收入，用以購(gòu)置或控制一批房源，用較為平價(jià)的價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期出租，支持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
限購(gòu)是不是最好的辦法?
一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要通過(guò)限購(gòu)的行政手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。這些政策一定程度上增加購(gòu)房難度，抑制了投機(jī)，但是政府對(duì)房地產(chǎn)采用限購(gòu)的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢?
鄧永恒表示，近年來(lái)中國(guó)出臺(tái)了多套“降溫”政策，對(duì)這些政策的有效性做過(guò)跟蹤。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中，“降溫”政策出臺(tái)六個(gè)月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價(jià)變得更高。
鄧永恒稱，中國(guó)政策的目標(biāo)通常較短，往往通過(guò)行政手段進(jìn)行調(diào)控，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的政策框架。2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國(guó)一線二線城市房?jī)r(jià)飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國(guó)的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3年下跌了。
鄧永恒表示，新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對(duì)有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會(huì)兼顧老百姓對(duì)住房的可支付能力，通過(guò)政府各部門間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)“提高住房質(zhì)量，降低住房費(fèi)用”的目標(biāo)。
例如，新加坡有80%的住房屬于政府開(kāi)發(fā)的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運(yùn)用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式，逐漸達(dá)到了有效調(diào)控其私房市場(chǎng)一度過(guò)熱，吸引了過(guò)量的投機(jī)、投資的問(wèn)題。
中國(guó)的政策出臺(tái)往往還存在“一刀切”的問(wèn)題。二線房市供過(guò)于求，全國(guó)卻出臺(tái)一視同仁的“去庫(kù)存”政策，導(dǎo)致一線房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。實(shí)際上，這與許多國(guó)際媒體問(wèn)“中國(guó)房市是否會(huì)崩盤”犯了同樣的錯(cuò)誤。
李稻葵今年兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)長(zhǎng)期、有效的基礎(chǔ)性機(jī)制。但截至目前，只是采取了調(diào)控手段，如限購(gòu)或調(diào)整對(duì)二套房、三套房的信貸政策，這并非治本之策。
從土地財(cái)政來(lái)看，李稻葵認(rèn)為，地方政府一方面控制了土地財(cái)政，另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn)，因此房地產(chǎn)問(wèn)題不能得到解決。重慶模式是一個(gè)很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面“隨行就市”，用土地供給的多寡來(lái)控制土地價(jià)格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當(dāng)一部分房產(chǎn)。
去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱也在一定程度上加劇資金“脫實(shí)向虛”風(fēng)險(xiǎn)。在李稻葵看來(lái)，避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”要從兩方面入手：
一是去“火”，當(dāng)下金融業(yè)有“虛火”。目前不少剛性兌付的產(chǎn)品，給投資者帶來(lái)一個(gè)假象，認(rèn)為這些投資品的投資對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)很低，因此不愿意直接投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。
二是降成本，營(yíng)改增之后地方政府的財(cái)政收入明顯下降。實(shí)際上，地方政府在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和幫助民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展減稅的主體。因此，建議在營(yíng)改增后，適當(dāng)給地方政府一些財(cái)政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。