上海是一個(gè)海納百川的城市，而當(dāng)百川之水歸于大海的時(shí)候，進(jìn)入大海的不僅有大魚大蝦，各種小魚小蝦也會(huì)隨波而來，只有這樣，大海才有生命力。
上海二手房租金下降了！
4月17日上海東方廣播電臺(tái)播送的一條消息說，從3月份至今，上海的二手房租賃市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下滑。其中，3月份租金同比下滑3.12%，這個(gè)同比下降指標(biāo)，為2009年10月以來的最低記錄。據(jù)多家中介公司的交易紀(jì)錄，部分區(qū)域租金下滑5%-10%?，F(xiàn)在上海全租均價(jià)是每月每平方米78.5元。實(shí)際上，在去年12月份，上海房租已經(jīng)結(jié)束連續(xù)90個(gè)月的上漲。
不僅租金在下降，更重要的是租房需求也在下降。綜合上海多家中介機(jī)構(gòu)提供的交易記錄，3月份上海二手住宅租賃共成交7萬5千套左右，環(huán)比下滑15.99%。其中中高端樓盤租金價(jià)格環(huán)比下行的占到八成。江寧路算是上海的市中心，高級(jí)地段，房租自然遙遙領(lǐng)先于上海的外圍地區(qū)，但這一區(qū)域內(nèi)房齡在10年的二手房，租金也在下跌，有的房源甚至掛牌一個(gè)多月都未租出。
上海二手房租金下滑，是好消息還是壞消息？
做房東也不容易
房租下行，聽上去自然是個(gè)好消息?？梢赃m當(dāng)減輕租房者的居住成本。在成熟市場(chǎng)里，房租應(yīng)該是和一手新房的房?jī)r(jià)相互參照，新房房?jī)r(jià)下行，導(dǎo)致居住剛需涌向一手新房，租房市場(chǎng)客源下降，自然會(huì)引起二手房租金下行。
但現(xiàn)在的情況是，上海一手新房市場(chǎng)近幾個(gè)月雖未出現(xiàn)明顯下降，但也未出現(xiàn)明顯下跌，仍舊為一般的工薪階層不敢問津。特別是近期限購(gòu)政策升級(jí)，導(dǎo)致購(gòu)房剛需被擠出，這部分人員仍然只能租房居住，因此按理來說，上海的租房市場(chǎng)不應(yīng)該出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。
但這個(gè)情況就是出現(xiàn)了。這表明，上海二手房租金出現(xiàn)下滑，另有原因。
上海的住房租賃市場(chǎng)，主要由居民個(gè)人的房屋組成房源，政府提供的公租房源不起主要作用。就上海來說，我一直認(rèn)為，在上世紀(jì)末推行房改之初，通過公房低價(jià)出售，上海大多數(shù)當(dāng)時(shí)的公房租住者基本上解決了住房問題。
即使是當(dāng)時(shí)在這方面未得益者，在上海房?jī)r(jià)還未整體爆發(fā)的時(shí)候，通過政府、企業(yè)、個(gè)人多途徑的努力，也大都從商品房市場(chǎng)滿足了基本的居住需求。因此，真正的住房困難戶是不多的。
在近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控中，中央要求各地政府多造公租房，上海自然也不例外。但在分配這部分公租房時(shí)，政策是不斷放寬的，其實(shí)這里又產(chǎn)生了一個(gè)社會(huì)公平問題。
我有一套80多平方的二手房供出租，但前年因兒子結(jié)婚需要收回，當(dāng)時(shí)的租房者是一位上海本地所謂的住房困難戶，已住半年。他一家三代在市中心有一間房子，只是太小，因此成為困難戶。為此，政府在公租房尚未建好的情況下，同意他外出自行租房并給他提供補(bǔ)貼。就這樣他和我發(fā)生了關(guān)系。
他住著我的房子，房租由他所在街道提供一部分，他自己拿出一部分，但是他把在市中心的那間房租了出去。市中心寸地寸金。他在交給我租金以后，居然還有盈余。這是個(gè)人修的福，且不管他。但是當(dāng)我要求他退房另行租房時(shí)，他卻以自己是住房困難戶，國(guó)家有保障為理由，振振有詞地拒絕。
▲上海公租房
我和這位租客差不多年紀(jì)，年輕時(shí)來到上海，在住房上完全是一窮二白，兩手空空。30多年來，靠著自己和愛人的辛苦勞動(dòng)，總算解決了住房，雖稱不上豪宅，但也可滿足了。但是，這位所謂的困難戶年輕時(shí)基礎(chǔ)條件比我好，和我一樣有手有腳，聽他吹起牛來什么黃金啊期貨啊，我不懂的他全懂，抽的煙也比我好，現(xiàn)在卻可以躺在國(guó)家身上，政府要給他提供大額補(bǔ)貼。
我現(xiàn)在雖已退休，但由于還在從事寫作，有一點(diǎn)稿費(fèi)收入，因此還在不斷地交稅。這種好逸惡勞的住房困難戶，其實(shí)就是我們養(yǎng)著，而如今，他居然還以自己是困難戶為理由來要挾我。這公平嗎？
當(dāng)然，我半途撤銷出租合同確實(shí)也給他造成不便，此事以我退還他一個(gè)季度的房租而解決。我之所以說這個(gè)事，其實(shí)是要說在上海，政府建造的公租房只能由本地居民居住，本地居民中真正的住房困難戶不多。
上海真正的二手房租賃市場(chǎng)，是由來上海尋求發(fā)展機(jī)會(huì)的外省從業(yè)者構(gòu)成的。如今租賃市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的情況，只能說明一個(gè)原因，進(jìn)入上海的外省從業(yè)者在減少。
來自外省的租房客減少了
作為遠(yuǎn)東第一大城市的上海，自開埠以后，歷來對(duì)全國(guó)、全世界各種人員有高度吸聚力，上海也因此發(fā)展起來，并且形成上海開放的城市性格。
但這種性格在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期中斷了，高度嚴(yán)密的戶籍制度使外省普通勞動(dòng)者進(jìn)入上海的機(jī)會(huì)幾乎完全喪失，而上海自己也減慢了發(fā)展速度。改革開放后，隨著政策日趨寬松，雖然戶籍制度仍在，但外省普通人進(jìn)入上海的門已經(jīng)越開越大。
▲改革開放啟動(dòng)后的上海大街
隨著越來越多外省普通人進(jìn)入上海，上海同廣州深圳地區(qū)一樣，充分享受到了特定歷史發(fā)展時(shí)期產(chǎn)生的“人口紅利”。與此同時(shí)，開放的城市性格又回歸到上海這座城市，上海的發(fā)展因此而走在全國(guó)前列。
外省人口進(jìn)入上海，自然需要住房。在限購(gòu)政策推行之前，經(jīng)濟(jì)條件好的人可以通過買商品房融入上海，經(jīng)濟(jì)條件差的人則可以租房。上海發(fā)達(dá)的民間租賃市場(chǎng)滿足了這方面的要求。
當(dāng)然，近幾年快速上漲的房租，使租房者承擔(dān)了不小的壓力。但就租房市場(chǎng)而言，相比于購(gòu)房市場(chǎng)，它的市場(chǎng)化特征是比較明顯的。在地方政府普遍實(shí)行限購(gòu)政策的背景下，一個(gè)城市真實(shí)的購(gòu)房需求已經(jīng)扭曲，房?jī)r(jià)也不再是真實(shí)的市場(chǎng)需求的反映。
但由于租房市場(chǎng)主要由民間承擔(dān)，政府除了清理“群租”“違建”，少有干預(yù)政策，因此從租金的下降，特別是租房量的減少，可以看出一些問題。
到底是什么原因?qū)е律虾６址孔饨鹋c房?jī)r(jià)的背反，導(dǎo)致二手房租金出現(xiàn)下滑？
東廣所作的新聞報(bào)道提供了答案。報(bào)道說，房租下降，主要是因?yàn)殡S著各區(qū)環(huán)境綜合整治的推進(jìn)，多個(gè)大型市場(chǎng)關(guān)停、城中村改造，讓人口密集的區(qū)域人口流向趨于平衡。
一位地產(chǎn)分析師說：“上海人口是流出的，這部分需求是被逐步擠壓的，需求端明顯動(dòng)力不足。今年春節(jié)后集中返滬人群出現(xiàn)明顯減少，以往三四月份的租賃高峰沒有出現(xiàn)。”
新聞報(bào)道將上海房租下跌與上海環(huán)境綜合整治、多個(gè)大型市場(chǎng)關(guān)停、城中村改造相聯(lián)系，這個(gè)觀察與我作為一個(gè)上海市民的日常觀察吻合。去年以來，上海很多街道的沿街商鋪關(guān)閉，商鋪門前砌上了水泥墻。
開放的上海應(yīng)該容納小魚小蝦
這些小商鋪已經(jīng)存在二三十年，已經(jīng)融入小區(qū)居民的日常生活。很多店主確實(shí)來自外地，但正是他們的辛苦勞動(dòng)，滿足了市民的日常生活需要。當(dāng)這些小店被當(dāng)成違章建筑時(shí)，其實(shí)還應(yīng)當(dāng)看到另外一個(gè)層面的事實(shí)：當(dāng)初建造小區(qū)時(shí)，未能很好考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，使居民的日常生活出現(xiàn)了很多不便，這些小店正好彌補(bǔ)了這方面的缺憾，這是市場(chǎng)力量修正規(guī)劃的體現(xiàn)。
當(dāng)然，這些小店大都是利用居住用房破墻而建，可能會(huì)損害建筑的安全性。那么，管理部門完全可以根據(jù)房屋的具體情況，要求業(yè)主加強(qiáng)安全措施，并對(duì)此提供技術(shù)幫助。
如果這些小店未辦理工商登記，解決的辦法更簡(jiǎn)單。工商登記部門可以深入市場(chǎng)，幫助這些小店業(yè)主辦理好相關(guān)手續(xù)，使其擁有合法身份，并督促其守法經(jīng)營(yíng)，相信也能得到業(yè)主的配合。
最近幾年，中央政府一直在積極倡導(dǎo)大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)，期望通過這種“雙創(chuàng)”的努力來釋放市場(chǎng)活力。
但是，并不是只有時(shí)髦的“互聯(lián)網(wǎng)+”或者P2P之類才是創(chuàng)業(yè)，找準(zhǔn)市場(chǎng)空缺開一個(gè)小店，賺一些小錢，這同樣是一種創(chuàng)業(yè)。政府應(yīng)該對(duì)所有的創(chuàng)業(yè)者懷抱熱忱，做好服務(wù)工作，幫助他們解決實(shí)際困難，在此基礎(chǔ)上引導(dǎo)他們守法經(jīng)營(yíng)。
上海是個(gè)海納百川的城市，而當(dāng)百川之水歸于大海的時(shí)候，進(jìn)入大海的不僅有大魚大蝦，各種小魚小蝦也會(huì)隨波而來，只有這樣，大海才有生命力。
民國(guó)時(shí)期的上海，不僅容納了各種市場(chǎng)人才和冒險(xiǎn)家，也容納了大量的逃荒農(nóng)民，上海因此而造就了城市的繁榮，上海也因此獲得了人們的尊敬。
▲民國(guó)時(shí)期的上海
今天的上海年輕人經(jīng)常津津樂道于上海在二戰(zhàn)時(shí)期收留了幾萬猶太人，其實(shí)上海還曾收留了大量舊俄被推翻后的俄羅斯逃亡者，這同樣令他們的后裔感念。但是上海如果沒有這種兼收并蓄的胸懷，今天我們作為后來人是不可能收獲這份榮譽(yù)的。
這篇文章寫到這里，應(yīng)該結(jié)束了，而本文開頭所提出的問題，二手房租金下調(diào)，好消息還是壞消息？答案也就應(yīng)該出來了。